A világ új irodaterületeinek kétharmada Ázsiában épül

Ahogyan a világgazdaság lassan kilábal a pénzügyi válságból az irodafejlesztés súlypontja Ázsiába került át – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb kutatásából.

A négy nagy globális régió (Ázsia, Nyugat-Európa, Észak-Amerika és a csendes-óceáni térség) közül egyedül Ázsiában látszik jelentős növekedés a 2010/2011-es irodapiaci fejlesztések volumenében, melyet 2012-ben az átlagosnál továbbra is magasabb, de lassabb növekedés fog követni.

Japánt kivéve Ázsiában a jelentős fejlesztési aktivitás az erős vállalati és befektetői bizalmat tükrözi, ami felbátorította a fejlesztőket, hogy a válság alatt leállított vagy elhalasztott projektjeiket újraindítsák a régió legnagyobb irodapiacain.

2010 és 2012 között mintegy 27,25 millió négyzetméter új irodaterület kerül átadásra a vezető irodapiacokon, amelyből 65 százalék, azaz 17,7 millió négyzetméter Ázsiában, 24 százalék, azaz 6,4 millió négyzetméter Nyugat-Európa nagyvárosaiban, Észak-Amerikában 8 százalék (2,1 millió m2), a csendes-óceáni térségben pedig 4 százalék (975 ezer m2) épül.

Globális irodafejlesztések, 2001-2012
 
„A globális irodapiac erősen ciklikus.” – kommentálta Raymond Torto, a CBRE vezető közgazdásza, aki szerint a városközpontokban épülő iroda-építkezések hosszú előkészítési időszaka gyakran oda vezet, hogy az építkezések befejezésének ideje már egybeesik a kereslet visszaesésével.

Az a tény, hogy Ázsia vezető gazdaságai (Japánt leszámítva) ma üzleti ciklusaik már fejlettebb szakaszában vannak Észak-Amerika és Nyugat-Európa államaihoz képest, az új fejlesztések magasabb volumenét eredményezi az elmúlt évtizedben tapasztalt szinthez képest.

A 2010-2012-es időszakban elkészülő új épületeknek a 2009. év végi állományához viszonyított aránya (27.9%) azt bizonyítja, hogy az ázsiai irodafejlesztés mára teljesen regenerálódott a globális gazdasági válság kitörésekekor tapasztalt rövid visszaesése után. Más régiókban ezzel szemben, vagy a megszokotthoz képest kevesebb fejlesztés tapasztalható. Ilyen a csendes óceáni térség (7,3 % bővülés a 2009. év végi állományhoz képest), Nyugat-Európa (3,7% bővülés) vagy Észak-Amerika (1,2% bővülés).

Globális irodafejlesztések 2010-2012 között a 2009. év végi állomány arányában (%)
 
Az elmúlt három év sokk-sorozata, köztük a másodlagos jelzálogpiaci válság kitörése 2007-ben, a globális gazdasági visszaesés 2008-2009 során és az euró-zóna adósságválsága 2010 tavaszán oda vezetett, hogy a nyugat-európai irodafejlesztések befagytak, amit a 2010-2012-es fejlesztési előrejelzések csökkenő pályája is bizonyít. Ezen időszak alatt a régióban 6,4 millió négyzetméter új iroda kerül átadásra, ami átlagosan évi 2,1 millió négyzetmétert jelent. Ez 30 százalékos visszaesés az elmúlt kilenc év átlagához képest.

„A finanszírozási források hiánya és a válság utóhatása erősen rányomja a bélyegét a régióra, a fejlesztési piacok eléggé különböző képet festenek. A fejlesztési ciklus különböző szakaszaiban lévő városok közül Moszkvában és Prágában már növekedés tapasztalható a következő években átadásra kerülő irodák esetében. A másik oldalon az új kínálat Varsóban és Budapesten történelmi mélypontjuk közelében marad legalább 2012-ig.” – nyilatkozta Borbély Gábor, a CBRE közép-európai elemzője.

„2011-ben a budapesti irodapiaci fejlesztések volumene várhatóan 50 százalékkal marad el a 2010-es szinttől. A következő évben nagyjából 90 ezer négyzetméternyi új irodaterülettel bővül a kínálat, legtöbbjük már előbérleti szerződéssel bír. Az épülő projektek kihasználatlansági rátája jelenleg körülbelül 30 százalék, és ez az alacsony szint új fejlesztésnek ad teret. Bár néhány fejlesztő –az Atenor, Skanska vagy a Raiffeisen – már bejelentett új projekteket 2012-re, úgy véljük, hogy az új kínálat szintje még akkor is hasonlóan alacsony lesz, mint a 2011-ben.” – hangsúlyozta Tuza Rita, a CBRE budapesti irodapiaci elemzője.

A kevés átadásra kerülő új fejlesztés egyike, a főváros budai oldalának egyetlen jelentős beruházása, az Officium Irodaház. Az SCD által fejlesztett pasaréti Akadémia Park első ütemében épülő komplexumba 2011 második negyedévében költözteti az HBO közép-kelet-európai regionális központját: az amerikai filmcsatorna képviselete a magyar piacon egyedülálló, 10 éves szerződést írt alá az irodaház 35 százalékára, a jelenlegi bérleti díjaknál jelentősen magasabb áron. A CBRE által képviselt irodaház Magyarországon elsőként kapott „BREEAM Excellent” minősítést, amellyel 21. századi munkakörülményeket és kimagaslóan környezettudatos technológiákat biztosít bérlői számára.