A régiós versenyben egyelőre nehezen rúghatunk labdába

A régiós logisztikai piacot a kettősség jellemzi. A húzóerőnek Lengyelország és Csehország számít, de Románia és Magyarország ipari ingatlanpiaca is az élénkülés jeleit mutatja.

A logisztikai piac alakulása és jövője szempontjából fontos szerep jut az egyes országok makrogazdasági növekedési pályának. Elnézve a jelenlegi GDP növekedési várakozásokat a Közép-Kelet-Európai régióban, pozitív kép rajzolódik ki, ami hozzájárulhat az ipari ingatlan szegmens további erősödéséhez. A régiós logisztikai piac ugyanakkor erősen kétpólusú. Lengyelország és Csehország vezeti a bérbeadási, fejlesztési és befektetési statisztikákat, de 2014 első felében Romániában és Magyarországon is az éledezés jeleit mutatta a piac.

A fejlesztők kedvet kaptak az építkezéshez?

A piac már 2014 első felében is az éledezés jeleit mutatta, amit mi sem bizonyít jobban, mint a jelentős fejlesztői aktivitás. Az idei év első 6 hónapjában több mint 500 ezer négyzetméter terület került a piacra a Cushman & Wakefield adati szerint, szemben a tavalyi év ugyanezen időszakában épült 260 ezer négyzetméterrel. A szám az éves adatokat elnézve is jelentős, tavaly összesen 700 ezer négyzetméternyi ipari ingatlan terület került a piacra. 

Az országok között ugyanakkor jelentős különbségek mutatkoznak. A fejlesztések terén a húzóerőt elsősorban Lengyelország képviselte, itt épült fel az összes átadott terület több mint a fele. A piac kiéhezettségét jól mutatja, hogy szinte a teljes állomány kiadásra is került. Az ország már tíz éve a fejlesztések fő célpontja mind régiós, mind európai összehasonlításban is, ami várhatóan a jövőben sem változik majd. Magyarországon ipari ingatlan beruházások továbbra sem nagyon vannak, az új spekulatív fejlesztés pedig teljesen hiányzik a mai magyar piacról. De Csehországban, Romániában és Szlovákiában szintén nagyon kevés a spekulatív jelleggel indított beruházás. Ez utóbbi esetében ugyanakkor meglehetősen szűk a modern logisztikai területek nagysága, míg a kereslet nagyon erős irántuk. A jelentős érdeklődést látva egyre több fejlesztő gondolkodik el a spekulatív fejlesztésen, bár többségük vélhetően a jövőben is csak a megfelelő számú előbérleti szerződésszám mellett fog bele majd az építkezésbe.

Rekordokat döntögető bérbeadások

De nemcsak a fejlesztések döntögetnek rekordokat, a bérbeadások területén is javulás tapasztalható. 2014 első felében két millió négyzetméter logisztikai terület került bérbeadásra a régióban, szemben a tavalyi ugyanezen időszakát jellemző 1,5 millióval. De a szám már most meghaladta a 2007-es évet megelőző időszak számait, s az egyébként gyengének számító 2009-es évet jellemzőt is.

A területi különbségek a bérbeadás terén is megfigyelhetőek a régiós országok között. Ebben a tekintetben is Lengyelország áll az élen, ahol több mint 1 millió négyzetméter ipari ingatlan területet adtak ki. A lengyel piacot az aktivitás terén Csehország követte 570 ezer négyzetméterrel. Magyarországon összesen 121900 négyzetméter terület esetében került sor bérletiszerződés-kötésre, melyből 45 százalékot tettek ki a szerződéshosszabbítások, 30%-ot az új bérbeadások, s további 19%-ot a bővülések. A három legnagyobb, 20 ezer négyzetméter felletti bérbeadás egyaránt a Prologis nevéhez kötődik, egyre a Prologis Park Budapest-Sziget esetében , míg kettőre a Prologis Harbor Parkban került sor.

Zsugorodnak az üres területek

Az előbbiek tükrében nem meglepő, hogy a bérbeadások jelentőset lendítettek a régió kihasználatlansági rátáján, a mutató átlagosan 10 százalékkal, 9 százalékra csökkent a Cushman & Wakefield adatai alapján. A csökkenés Magyarországon volt a leginkább megfigyelhető, 3%-os volt az üres területek zsugorodásának mértéke. A kihasználatlanság már jó ideje először esett 20 százalék alá, s 2014 második negyedévében 19,1 százalékra csökkent. A régió országai közül a legalacsonyabb az üresedési ráta Szlovákiában (4%), míg Csehországban 6,5 százalék. Lengyelországban a jelentős mennyiségű új kínálat ellenére sem emelkedett a kihasználatlansági ráta, s vélhetően a jövőben sem fog köszönhetően a nagyon nagy bérleti keresletnek.

Bérleti díjak?

A Közép-Kelet-Európai országokban, az ipari ingatlanok iránt fizetendő bérleti díjak tekintetében szintén jellemző a kettősség. Lengyelország toronymagasan vezet a kért árak tekintetében, havi 5,5 euró/négyzetmétert kell kiadnia a bérlők egy négyzetméter logisztikai területért Varsóban. Valamivel olcsóbbnak számít Krakkó, de még ennek esetében is megelőzik a bérleti díjak a második helyett Brno-t. Legolcsóbban 3,2 euróért Romániában lehet logisztikai területet bérelni, de Magyarország szintén az olcsóbb lokációk közé tartozik. A legolcsóbb és legdrágább térségek közötti különbség meghaladja több mint 2 euró/négyzetmétert.

Hol akarnak vásárolni a befektetők?

Az ipari ingatlanpiacon befektetni szándékozók elsősorban Lengyelországot részesítik előnyben, ami hozamokban is mutatkozik, itt az egyik legalacsonyabb a szintjük. Csehország iránt is erős befektetői érdeklődés mutatkozik. Ez utóbbi esetében -egyedüliként a régióban – csökkentek a hozamok, 7,75%-ról 7,5%-ra. Romániát az ipari ingatlan vásárlók egyelőre nem nagyon jeleskednek, de ugyanez a helyzet Szlovákiával is. Ez utóbbi esetében egyszerűen a prémium befektetési termékek hiánya miatt a potenciális, a régióban befektetni szándékozó szereplők más lehetőségek után néznek. A kevés fejlesztésnek köszönhetően ez vélhetően Szlovákia esetében a jövőben sem változhat. Magyarországon az egyik legmagasabb, Budapest esetében 9,25%, míg Debrecen és Győr esetében 9,75%a hozam az ipari ingatlanok piacán, ami vonzó lehet a befektetők számára. A vásárlói aktivitás ugyan csökkent az év második három hónapjában az első negyedévhez képest, de továbbra is vannak érdeklődők a piacon.

A régió magyar szemmel

A régiós országok sok szempontból egymás versenytársai a logisztikai központ szerepért. Ebben magyar szemmel szeretjük azt gondolni, hogy hazánk földrajzi adottságainak köszönhető, központi elhelyezkedése, valamint a jó adottságú autópálya hálózatának köszönhetően a legjobb eséllyel pályázik az első helyre. Egy letelepülést tervező cég azonban számos tényezőt vesz figyelembe a döntésénél, az adott térség fekvése és megközelíthetősége mellett fontos a munkaerő költsége, a gazdasági környezet kiszámíthatósága, illetve az ország imidzse is. Jelenleg Lengyelország és Csehország vezeti a régiós versenyt, így bőven van tennivaló a jobb helyezés érdekében.