A lakáspiac alakulása

A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, azóta a megítélés „hullámvasútra ült”. 2010 októberében a piaci helyzet összesített értékelése éppen javult. A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a fővárosban – a panelek kivételével – és Nyugat-Magyarországon legtöbb szegmensében javuló piaci helyzetre számítanak.

A lakossági várakozások mind a vásárlás és építés, mind a felújítások tekintetében enyhén tovább romlottak.  A GKI előrejelzése szerint 2010-ben mintegy 20 ezer új otthont vesznek használatba, s ez a szám 2011-ben sem igen emelkedhet.

 

 

 

2010-ben a lakásépítés egyértelműen csökkenő pályán halad. Az újonnan használatba vett lakások száma az első három negyedévben 34%-kal mérséklődött az előző év azonos időszakához képest.

 

A teljes lakossági lakáshitel-állomány 2010 augusztusának végén – aktuális árfolyamon, (a forint leértékelődését tükrözve) – 440 milliárd forinttal haladta meg az egy évvel korábbi értéket. Az árfolyamhatással korrigált állományok esetében viszont csak minimális növekedés tapasztalható, mégpedig 38 milliárd forintot kitevő.

 

A teljes devizahitel-állományon belül az euró-hitelek részaránya tovább emelkedett, 2010. augusztusának végén 9,8%-os volt. Egy évvel korábban ez az arány 4,8%-ot tett ki. Mivel devizában denominált hitelre nem lehet jelzálogjogot bejegyeztetni, ezért a jövőben nyilván egyre nőni fog a forinthitelek aránya a teljes állományon belül. (A devizában történő kihelyezés a lakás-lízingpiacra szűkül).

 

2010 első félévében Magyarországon 21 ezer hitelfelvevő számára összesen 111 milliárd forintot kitevő új lakáshitelt engedélyeztek, ami 40%-kal kevesebb az egy évvel korábbi azonos időszaki adatnál. Az összes engedélyezett hitel 6% volt állami támogatású, míg a fennmaradó 94% piaci kamatozású. A hitelcélokon belül visszaesett az építés (16%-ról 10%-ra), az új lakás vásárlása (23%-ról 17%-a), viszont teret nyert a használt lakás vásárlása (54%-ról 62%-ra).

 

Az MNB hitelezési felmérésének eredményei szerint a kereskedelmi bankok az idei első negyedévben egyértelműen szigorították a hitelezés feltételeit, de a második félévben már nem került sor további szigorításra. A következő félévben a bankok a lakáshitelek iránti kereslet enyhe növekedését valószínűsítik. E várható növekedés két legfontosabb eleme a kamatszínvonal csökkenése illetve a korábbinál vonzóbb kondíciók lehetnek.

 

A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, majd egyfajta hullámmozgás kezdődött. 2010. áprilisában országos átlagban kissé javult, 2010. júliusában enyhén romlott, majd 2010. októberében ismét javult a helyzetértékelés az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Az októberi összesített helyzetértékelés szinte pontosan megfelel a fél évvel korábbinak, azaz az áprilisinak, viszont lényegesen elmarad a pénzügyi és gazdasági válság kirobbanása előtti időszakétól.

 

Budapesten az egyes piaci szegmensek megítélése – a panellakások többségének kivételével – jellemzően valamelyest javult.  Különösen a családi házakra vonatkozó helyzetértékelés vált kedvezőbbé. A pesti belváros ugyan még mindig a legkedvezőtlenebbnek tekinthető szegmens, de a megítélése számottevően javult.

 

Kelet-Magyarországon szinte „megállt az idő”, azaz a helyzetértékelések változatlanok az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Nyugat-Magyarországon viszont minden szegmensben javulás volt értékelhető.

 

A következő táblázatban foglaltuk össze a megkérdezett ingatlanokkal foglalkozó cégek véleményét az egyes lakáspiaci szegmensekről illetve ezeknek a következő egy évben várható alakulásáról.

A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások*

 

	Helyzetértékelés			Várakozás	Várható változás
	2010. július	2010. október	Változás
Budapest
Nem panel társasházi lakások
Budai zöldövezet	-42	-35		-31
Egyéb Buda	-44	-40		-33
Pesti belváros	-58	-48		-33
Pesti zöldövezet	-52	-46		-27
Egyéb Pest	-46	-40		-36
Panellakások
Észak-Pest	-54	-42		-40
Dél-Pest	-47	-44		-40
Buda	-44	-40		-36
Családi házak
Pest	-44	-30		-28
Buda	-44	-31		-23
Kelet-Magyarország
Nem panel társasházi lakások	-58	-59		-36
Panellakások	-58	-55		-32
Családi házak	-58	-59		-5
Nyugat-Magyarország
Nem panel társasházi lakások	-62	-53		-29
Panellakások	-60	-41		-27
Családi házak	-62	-53		-29

 

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest a fővárosban – a panelek kivételével – legtöbb szegmensében javuló piaci helyzetre számítanak. Különösen a pesti zöldövezeti társasházi lakásoknál és emellett a pesti belvárosnál várnak jóval kedvezőbb helyzetet. A vidéki körzetekben is szinte minden részpiacon javulás várható ,ami a legtöbb szegmensben jelentős mértékű .

 

A következő 12 hónapra vonatkozó átlagos árcsökkenési prognózis Nyugat-Magyarországon az egy negyedévvel ezelőtti átlagértékhez képest változatlan. A keleti régióban és a fővárosban enyhültek az árcsökkenési várakozások. Továbbra is igaz, hogy a legnagyobb mértékű árcsökkenés mind a fővárosban, mind vidéken a panellakások esetében valószínűsíthető.

 

A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a következő 12 hónapban várható változása (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

 

Nem panel társasházi lakások
Budai zöldövezet	-1 (-2)
Egyéb Buda	-2 (-3)
Pesti belváros	-2 (-4)
Pesti zöldövezet	-2 (-2)
Egyéb Pest	-2 (-3)
Panellakások – Észak-Pest	-4 (-5)
Panellakások – Dél-Pest	-4 (-5)
Panellakások – Buda	-3 (-4)
Családi házak – Pest	-2 (-3)
Családi házak – Buda	0 (-2)
Budapest összesen	-2,2  (-3,3)
Kelet-Magyarország	-4 (-5,7)
Nem panel társasházi lakások	-3 (-5)
Panellakások	-5 (-7)
Családi házak	-4 (-5)
Nyugat-Magyarország	-3 (-3)
Nem panel társasházi lakások	-3 (-3)
Panellakások	-3 (-5)
Családi házak	-3 (-1)

Zárójelben az előző – 2010. júliusi felmérés adatai.

 

Az új építésű társasházi lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a követő 12 hónapban várható változása (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

 

Budapest	3,5 (-2)
Pest megye	0 (-1)
Kelet-Magyarország	1 (0)
Nyugat-Magyarország	0 (0)
Összesen	1,5 (-0,8)

Zárójelben az előző – 2010. júliusi – felmérés adatai.

 

Az új építésű lakások átlagos árai a kapott válaszok alapján, vidéken várhatóan lényegében nem változnak a következő egy évben. A fővárosi agglomerációban a válaszadók – talán a leálló fejlesztések okozta lokális hiányok kialakulásának lehetősége okán – érdemi, nagyjából a várható általános inflációs ütemnek megfelelő, áremelkedésre számítanak.

 

A piac ár-jellegű alkalmazkodása a megváltozott keresleti-kínálati viszonyokhoz még nem fejeződött be, de már a vége felé jár.

 

A GKI Gazdaságkutató Zrt. országosan reprezentatív 1000 fős mintán végzi a lakosság gazdasági várakozásainak és beruházási terveinek felmérését az Európai Unió módszertanát követve. Ennek keretében negyedévente kerül sor a lakosság lakásépítési, -vásárlási, illetve -felújítási terveinek felmérésére.

 

A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)

 

Negyedév	Lakásépítés, -vásárlás		Lakásfelújítás, -bővítés
	Biztosan	Valószínűleg	Biztosan	Valószínűleg
2002. 01.	28	101	147	487
2002. 02.	39	114	159	523
2002. 03.	51	123	158	518
2002. 04.	56	132	172	517
2003. 01.	58	141	174	503
2003. 02.	59	140	159	474
2003. 03.	57	134	152	451
2003. 04.	54	127	139	430
2004. 01.	61	103	134	392
2004. 02.	59	94	120	359
2004. 03.	55	84	125	355
2004. 04.	51	79	117	339
2005. 01.	52	97	123	380
2005. 02.	50	98	119	402
2005. 03.	53	99	125	396
2005. 04.	52	109	123	407
2006. 01.	49	108	122	413
2006. 02.	55	116	138	414
2006. 03.	51	130	116	422
2006. 04.	53	128	118	413
2007. 01.	50	122	112	391
2007. 02.	39	128	97	371
2007. 03.	36	111	95	344
2007. 04.	32	100	84	317
2008. 01.	27	96	71	296
2008. 02.	26	78	59	247
2008. 03.	30	83	51	233
2008. 04.	26	74	45	207
2009. 01.	27	60	37	164
2009. 02.	25	46	32	153
2009. 03.	22	32	37	144
2009. 04.	22	32	33	147
2010. 01.	17	34	32	139
2010. 02.	11	47	30	131
2010. 03.	5	54	23	123
2010. 04.	3	53	25	116

 

A 2010. októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest tovább csökkentek. A jelen felmérés eredményei (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján) mintegy 3 ezer a következő 12 hónapban biztosan és további 53 ezer valószínűleg lakást építő vagy lakást vásárló háztartás jelenlétére utalnak. Ez mind a biztos szándékú körben, mind a valószínű szándékú körben folytatódó csökkenést jelez.

 

A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan tervezők arányai kis mértékű emelkedést jeleznek az előző negyedévhez képest, az ezt csak valószínűsítőké azonban további csökkenést mutat (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján). 2010 októberében a meglévő lakásokon a háztartások 0,7%-a tervez biztosan jelentős fejlesztéseket egy éven belül, mely enyhe növekedést mutatott júliushoz képest. Ez mintegy 25 ezer háztartás lakás-felújítási szándékát jelenti a következő egy évben. A fentieken túlmenően további 2,7% tartja valószínűnek ilyen kiadásait (116 ezer háztartás).