A közép-kelet-európai ipari ingatlanpiacon a fejlesztések a vidéki nagyvárosokra koncentrálódnak

2011 során várhatóan egyre több ipari ingatlanfejlesztési projektet adnak át Közép-Kelet-Európában, főleg Lengyelországban és Oroszországban. – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb kutatásából. A növekvő ipari termelés és termelékenység a régió vidéki városaiban növeli a keresletet, ezért a fejlesztési aktivitás egyre inkább a fővárosokból a vidéki nagyvárosok irányába tolódik el.

A közép- és hosszú-távú növekedési kilátások bizonytalanságának ellenére a gazdasági növekedés a legtöbb közép-kelet-európai országban pozitívvá vált az elmúlt időszakban. A régió legnagyobb gazdaságai, Oroszország és Lengyelország, éves szinten várhatóan több mint négy százalékkal növekednek 2011-ben. Németország 2010-es erős teljesítménye minden exportvezérelt régióbeli országot segített. Az erősödő valutaárfolyamok és az emelkedő nyersanyagárak következtében Ukrajna és Oroszország is túljutott a válság okozta nehézségeken. Az ipari termelésen kívül a fogyasztói költés viszont a legtöbb piacon még nem emelkedett.” − mondta Jos Tromp, a CBRE közép-kelet-európai kutatásért és tanácsadásért felelős vezetője.
 

A növekvő ipari termelés és a régió vidéki piacai közötti kapcsolat miatt a fejlesztési aktivitás egyre inkább eltolódik a fővárosoktól a vidéki nagyvárosok irányába. Ez főleg Csehországra és Lengyelországra jellemző, ám Magyarországon és Szlovákiában is érezhető ez a folyamat. A legtöbb piacon a fejlesztők leginkább a személyre szabott fejlesztésekre (build-to-suit) koncentrálnak, illetve olyan ügyletekre, ahol jelentős előbérleti megállapodás születik. A gazdaság teljesítményének függvényében a kisebb piacokon kevesebb fejlesztés folyik.
 

A tervbe vett fejlesztések az elmúlt két évben tapasztalt számottevő visszaesése miatt 2010-ben a jelentős régiós nagyvárosokban az elkészült fejlesztések 60%-kal kevesebb – egymillió négyzetmétert – tettek ki. Ez a 2009-es 2,4 millió négyzetméterhez képest jelentős visszaesést tükrözött.
 

A növekvő ipari termelésnek köszönhetően a logisztikai létesítmények iránti kereslet is megnőtt: a közép-európai országokban és Romániában a bérlői aktivitás megközelítette a 2007-2008-as évek átlagát. Az üresedési ráták szinte minden piacon csökkentek a régióban. A Közép-Európában és Romániában mért átlagos 15,9 százalékos kihasználatlanság egy százalékponttal kisebb, mint a tavalyi csúcs. Néhány piac – mint például Pozsony, Kijev és Prága − már jelentősen alacsonyabb üresedéssel rendelkezik, mint egy évvel korábban.
 

A tényleges nettó bérleti díjak a régióban nem változtak 2010 novembere óta, a fővárosok esetében a 2,5-4,5 euró/négyzetméter/hó sávban mozognak. A vidéki helyszínek általában olcsóbbak, kivéve néhány cseh várost, ahol az alacsony kínálat felfelé nyomja az árakat.

Az ingatlanbefektetések iránti általánosan növekvő érdeklődéssel párhuzamosan a régió ipari ingatlan-befektetései is folyamatos emelkedést mutatnak a 2009-es mélypont óta. A szektor befektetései 2010-ben elérték a 420 millió eurót, ami 40 százalékos növekedést jelent éves szinten. 2011-ben ez a pozitív trend folytatódik.
 

Tromp szerint az idei évben az ipari ingatlanok befektetési piaca eddig 550 millió eurós forgalmat bonyolított, aminek jelentős részét az Europolis portfolió CA Immo általi megvásárlása tett ki. Egy másik jelentős ügyletet Csehországban kötöttek, az EPISCO hat prágai és észak-csehországi logisztikai központból álló portfoliót vásárolt a fejlesztő VGP-től nagyjából 300 millió euróért.
 

„2011 első három hónapjában Budapesten és környékén is megnövekedett a raktár területek bérbeadásának szintje. Bár az új szerződések általában kisméretűek voltak, a bővülések aránya láthatóan nőtt a tavalyi évhez képest. A kihasználatlanság viszont a régiótól eltérően még mindig magas (22%), és az elmúlt negyedévben is növekedett egy keveset három, már régebben megüresedett raktár piacra kerülésének következtében. A vidéki területeken is élénkülést tapasztaltunk a szektorban. − tette hozzá Baka Gergely a CBRE budapesti irodájának Ipari Ügynökség vezetője.