A budapesti irodapiac legnagyobb baja a KKV-szektor gyengesége

Alacsony ingatlan kockázati prémium, magas befektetési aktivitás, erős helyi kis-és középvállalati szegmens, valamint érett és kiszámítható szabályozói környezet – ezek a tényezők befolyásolják az adott várost abból a szempontból, hogy vonzó vagy éppen kevésbé érdekes irodalokációként tekintenek rá a bérlők és a befektetők – véli Polster Tamás, a DTZ EMEA régió tanácsadási vezetője, aki előadója lesz a Portfolio.hu Property Investment Forum konferenciának.

Ha egy sikeres befektetési piac fő kritériumain alacsony ingatlankockázati prémiumot és magas befektetési aktivitást kell érteni, akkor kevés ilyen piac van ma Európában, de ez főképpen az általános gazdasági-finanszírozási helyzetből adódik. Szintén fontos definiálni mi egy sikeres üzleti lokáció. Talán ma Magyarországon ezt elsősorban a nemzetközi befektetési hajlandóság alapján mérjük, vagyis, hogy milyen helyet foglal el Budapest egyes versenyképességi felmérésekben – véli Polster Tamás, a DTZ szenior igazgatója, az EMEA régió tanácsadási vezetője.

Ugyanakkor egy érett irodapiacot csak nagyon kis mértékben határoz meg az újonnan belépő nemzetközi cégek aktivitása. Az irodaterületek túlnyomó többségét helyi kis és közepes vállalatok bérlik, illetve olyan multinacionális cégek, amelyek stabilan a helyi vagy regionális piacot szolgáljak ki.

Mi Budapest baja?

Az irodapiac alapvető problémája Budapesten szerintem nem elsősorban a külföldi befektetések elmaradásában keresendő, hanem a helyi KKV-szektor gyengeségében. A mai budapesti irodapiacnak nevezett kb. 3 millió nm-nyi terület csak egy kis hányada a tényleges piaci igénynek, mert a KKV-k nagy részének még nem megengedhető modern bérirodaház használata. Hasonló szerkezetű nyugat-európai városokban a modern irodapiac gyakorlatilag lefedi a teljes igényszintet. Brüsszelben pl. több mint 10 millió négyzetméternyi modern irodapiacra van ma igény – mondta Polster Tamás.

Budapest akkor lesz egy sikeres üzleti lokáció és sikeres ingatlanbefektetési piac, amikor a helyi KKV hálózat megerősödik: ez fogja 3 millióról 6-ra fel vinni az igényszintet és minőségi fejlesztések számara elfogadható bérleti színvonalat teremteni. Természetesen fontosak a nagy nemzetközi cégek és meg kell teremteni számukra a belépés feltételeit, de nem ezek fogják a piacot meghatározni – tette hozzá a nagy nemzetközi cégek döntéseit segítő szakember.

Ugyanakkor, nem lehet figyelmen kívül hagyni a fejlesztési szabályozási környezetet sem. A Portfolio Property Investment Forum előadója szerint ennek Közép-Európában sokszor a teljes hiányát lehetett tapasztalni. Jelentősen csökkenti a kockázati prémiumot, ha tudatosan lehet tervezni és szabályozni városi szinten, ha pontosan lehet tudni; hogy hova és milyen mennyiségben lehet üzleti célú ingatlant (irodaház, bevásárlóközpont) fejleszteni. A sikeres fejlett nyugat-európai piacokon évtizedek óta erősen korlátozzák a nagyméretű kereskedelmi egységek fejlesztését és ennek nem csak a társadalom, de a befektetők is élvezik a hosszú távú előnyeit.

Mitől lehet sikeres Budapest?

Közép-Európa fő versenyelőnyei a globális versenyben Polster Tamás szerint továbbra is a következők: minőségi és mennyiségi szakképzés a hiányágazatokban (műszaki szakmák, IT, stb.), flexibilis munkakörülmények, alacsony bérszínvonal, viszonylag jól működő infrastruktúra és államigazgatás. Minden városnak ki kell építenie a tudásalapú klasztereit.

Más régiós városokkal való összehasonlításban Polster Tamás kiemelte, hogy Budapest kiemelkedik akár Varsóval szemben is abban, hogy itt könnyű olyan szakembereket találni, akik beszélik a régió már országainak nyelveit. Ez hatalmas előnyt jelent Prágával és főleg Varsóval szemben; régiós központnak ilyen szempontból ideális lehet Budapest.