Növekvő raktárbérleti díjak?

2010 a stabilizáció éve lehet, amikor a piac egy egyensúlyi irányba mozdulhat el. A visszafogott fejlesztői aktivitás okán idén kb. 120,000 m2 spekulatív, előbérleti és build-to-suit épület átadása prognosztizálható, mely számottevő visszalépést jelent az elmúlt évek felhozatalához képest.

A DHL és az MLBKT által 2010. március 17-én megrendezésre kerülő logisztikai konferencia az ilyen és ehhez hasonló, stratégiai jelentőségű döntések meghozatalához kíván segítséget nyújtani a vezetőknek a raktárlogisztika, valamint a kiscsomagos és cargo szállítmányozás területeit érintő aktuális trendek bemutatásával.

Beck Tamás, a konferencia egyik neves szakértője szerint a kihasználtsági mutatókat a nemzetközi ingatlan tanácsadó cégek egyelőre csak Budapest és vonzáskörzetében mérik Magyarországon, elsősorban az “A” kategóriás épületek vonatkozásában. A Colliers International ipari ingatlan üzletágának igazgatója hozzátette, vidéken az eleve bérbeadási céllal épített raktáringatlanok piaca igen szűk szegmenst képvisel, többségük régebbi építésű, illetve a tulajdonos által használt területet jelent, s így változásuk nehezen követhető.

A budapesti ipari ingatlan piacon, az új fejlesztésű, bérletre épített csarnokok tekintetében a 2009 év végi üresedési ráta (21,2%) jelentősen nőtt a 2008 év végén mért értékhez (17,0%) képest. A 330,000 m2-nyi üres terület igen elszórtan helyezkedik el Budapesten és környékén, és döntően kis és közepes méretű egységekből áll. Míg 10,000 m2-t meghaladó, egybefüggő terület kilenc helyszínen érhető el, addig 20,000 m2-es terület már csak három, 30,000 m2-nél nagyobb terület csak egyetlen egy helyszínen áll rendelkezésre.

A speciális tárolási környezet (hűtött, fagyasztott, ADR, stb.) iránti kereslet igen hektikus és rapszodikus, s előfordul, hogy egy-egy felmerülő igény gazdája kompromisszumos megoldásokba kényszerül, különösen az árazás, elhelyezkedés, méret, minőség, stb. tekintetében.

A bérleti díjak 2009 folyamán általában egységesen csökkentek, viszont markánsabb csökkenés inkább csak egyes épületek egyedi “akciós” bérleti díja által volt megfogható, melyet elsősorban a finanszírozási környezet szorítása kényszerített ki a bérbeadókból.

Beck Tamás szerint 2010 folyamán a spekulatív fejlesztések drasztikus csökkenése lesz megfigyelhető, különösen a nemzetközi fejlesztők nagyobb alapterületű épületeinek vonatkozásában. Ennek következtében megnő az előbérleti tranzakciók jelentősége, bár bizonyos fejlesztők esetében a jelen környezetben még egy ilyen tranzakció finanszírozása és megvalósítása is nehézkes lehet.

A bérlői aktivitás tekintetében az igazgató 120,000 m2-nyi új épület lekötését tartja reális értéknek 2010 folyamán. Ezzel az üresedési ráta csökkenni fog, és számításai szerint év végére elérheti a 14% körüli értéket. Főleg a nagyobb alapterületű igénnyel rendelkező cégek esetében lesz kiemelkedő az előre tervezés jelentősége, ugyanis míg a kisebb bérlőknek változatlanul kínálati, addig a nagyobb bérlőknek már keresleti piaci körülmények prognosztizálhatók. Az akciós termékek kifutását követően az újonnan megépített épületek bérlőinek magasabb bérleti díjakkal és keményebb bérleti feltételekkel kell majd szembesülniük. Bizonyos esetekben a szűkös kínálat okán a nagyobb bérlők a szomszédos országok, különösen Szlovákia kínálatát is kénytelenek lesznek majd számba venni. A magyarországi raktárpiac részletes elemzését Beck Tamás 2010. március 17-én a Földön, vízen, levegőben – Trendek és tendenciák 2010 logisztikai konferencián osztja meg a hallgatókkal.