Rögös az út, de aki észnél van, most fektet ingatlanba Magyarországon

Hamish White, partner és a Colliers International budapesti irodájának
befektetési üzletág vezetője a következőket emelte ki: „Várakozásaink szerint a
hozamok esni fognak 2009-ben, hiszen a befektetők, akik szigorúbb finanszírozási
feltételekkel kell majd, hogy szembenézzenek és más befektetési lehetőségeik is
vannak, jelentős árcsökkentési igénnyel fognak fellépni a piacra való
visszatérés előtt.”

White szerint nehéz év volt a tavalyi, hiszen a minőségi ingatlanok
tulajdonosai a kivárásra játszottak, a legtöbb 2008-ben lezárt tranzakció még
2007-ben elkezdődött. A budapesti ingatlanbefektetési piac most az összes
európai várossal versenyben áll a befektetők kegyeiért. “A magyar piac
fundamentumainak jelenleg nagyon kicsi a súlya: a befektetők látják, hogy akár
Londonban is vásárolhatnak irodaépületeket 7,5 százalék körüli hozamszinteken,
minek vegyenek hát drágábban budapesti épületeket, még ha jó minőségűek is. Az
eladásra kényszerülő tulajdonosok ezt mindenképp szem előtt kell, hogy tartsák
az elvárásaik megfogalmazásakor. A hozamok Budapesten is vissza fognak térni a
2002/2003-as szintekre” – összegezte a helyzet tanulságait Rémi Couture, a
Colliers International piackutatási igazgatója.

Kevés eladás, változatlan hozam, magasabb minőség

A magyar befektetési piacot 2008-ban alacsony eladási volumen, szinte
változatlan hozam és a minőség felé való elmozdulás jellemezte. A befektetők
inkább a jó ajánlatra vártak, ám eladási kényszer híján ezek nem jelentkeztek. A
helyzet azonban várhatóan gyökerestül megváltozik 2009-ben. Tavaly tőzsdén
jegyzett vállalatok részvényárai zuhantak, esetenként akár 90 százalékot is.
Megdrágult a hitel. Azoknak, akik rákényszerülnek a finanszírozásuk
újratárgyalására, keményebb feltételekkel, magasabb kamatszintekkel kell
szembenézniük, és nagyobb önerőt kell biztosítaniuk, hogy át ne hágják a bankkal
kötött szerződésüket. Sőt, mi több, a kialakuló recesszió a bérlőket is sújtja,
így csökkenhetnek a bérleti díj-bevételek.

Ennek eredményeképp néhány tulajdonos a piac által diktált áron kényszerül
értékesíteni, nem pedig saját elképzelései szerint. Ezek után a 2009-es év
várhatóan a vásárlók éve lesz, és a befektetők a körülményeknek megfelelő
(alacsonyabb) áron és magasabb hozamszinten juthatnak jó minőségű termékekhez és
projektekhez. Mindez valószínűleg a piac korrekcióját is maga után fogja vonni,
visszatérve a 2003 előtti tranzakciós szintekre.

Nagyon kevés üzletet kötöttek 2008-ban. A befektetők tavaly év eleje óta
alacsonyabb árakra várva nem sietik el a vásárlást, és egyelőre ezen a téren nem
is látszódik változás. A legtöbb tulajdonos megengedhette magának a várakozást,
hiszen ingatlanjaik egészséges bevételt produkáltak. Így a tavalyi évben 411
millió euró beruházás történt a kereskedelmi ingatlanpiaci szektorokban összesen
(az iroda, ipari és kiskereskedelmi szegmensekben).

A tavalyi év irányadó tranzakciója a Bank Center, egy A-kategóriás belvárosi
irodaépület eladása volt 126,3 millió euróért (a teljes tavalyi beruházási
volumen 31 százaléka). Az épület eladási folyamata 2007 nyarán kezdődött. Az
előszerződéses tranzakciók, amelyek oly gyakoriak voltak az utóbbi években, mára
teljesen eltűntek. A Colliers csupán egyetlen ilyen üzletet ismer, melynek során
a belga Codic értékesítette a Buda-Központ alpiacon (amely alacsony üresedési
rátáiról és igen magas bérleti díjairól közismert) található Krisztina Palace
projektjét.

Budapesten még nem nőtt számottevően a
hozam

A nyugat-európai piacokkal ellentétben (például Londonnal, ahol az átlagos,
irodaterületre vonatkozó hozam 200 bázispontot ugrott 2008-ban) a hozamok
Budapesten még nem produkáltak számottevő emelkedést. 2007-ben a budapesti
hozamok nagyjából 50 bázisponttal voltak a prágai vagy a varsói szint felett.
Mivel az ingatlanok nem voltak túlárazva a többi közép-és kelet-európai piachoz
képest, nem volt várható nagymértékű korrekció a magyar piacon, különösen nem az
irodapiacon.

Meglepetésként érte tehát a piaci szereplőket az A-kategóriás irodák átlagos
hozamának 35 bázispontos esése 6,46%-ra 2008 folyamán. Az esés oka főképp az
előszerződéses értékesítések fogyatkozásának köszönhető (csak egyetlen ilyen
szerződés köttetett 2008-ban), amelyek általában magasabb hozamszinteken
forognak. Az alacsonyabb hozam oka volt még a magasabb minőség felé való
elmozdulás is, hiszen az a kevés épület, amely elkelt a tavalyi évben, mind első
osztályú ingatlan volt, hasonló hozamszinteken.

Az irányadó hozam azonban 60 bázispontot emelkedett, amely azt mutatja, hogy
a piac kimozdult a holtpontról, és ennek a mozgásnak 2009-ben is folytatódnia
kell ahhoz, hogy Budapest visszacsábítsa a befektetőket. Akik értékesíteni
kívánják ingatlanjukat, nagyobb árengedményekkel kell versenyképessé tenni a
kínálatukat a közép- és kelet-európai régió más országaival, és ami még
fontosabb, nyugat-európai piacokkal. Ebben az esetben a hozamok is felfelé
fognak elmozdulni.

Az ipari ingatlanok 2008-ban nem bizonyultak olyan értékállónak, mint az
irodaépületek. A Colliers 100 bázispontos emelkedést figyelt meg, bár ez az adat
is egy szinte teljesen mozdulatlan piacon született. A kiskereskedelmi
ingatlanok piacán szintén nagyon kevés tranzakció történt a tavalyi év folyamán,
a Colliers ezek közül is csupán a hipermarket méretű (és csak egyetlen nagyobb
kereskedelmi lánc által bérelt) ingatlanok esetében tud nyilatkozni. Az
irodapiachoz hasonlóan ezen a területen is kevés épület került eladásra, kb. 6,6
százalékos hozamszinten, 20 bázisponttal a 2007-es szint felett.

Idén jelentősen emelkedni fognak a hozamok

Az általános nézet szerint a hozamszintek nagyobb emelkedése várható
2009-ben. Több tőzsdei vállalat, amely a közelmúltban szenvedte el piaci
kapitalizációjának jelentős visszaesését, a szükséges tőke előteremtéséhez
ingatlanjainak eladására kényszerül majd. Egyelőre az sem biztos, hogy a bankok
számára újra rendelkezésre áll-e majd a kellő pénzügyi háttér a hitelezés
újraindításához, illetve az sem világos még, hogy változik-e majd a hitelezés
törvényi háttere. A befektetők tisztában vannak azzal, hogy Magyarországot
recesszió sújtja majd 2009-ben, és hogy sok új irodaépület érkezik a piacra,
amely lenyomja a bérleti díjak szintjét, vagy legalábbis meggátolja a
növekedést. Mindez bizonytalansághoz, és végső soron rövidtávú stagnáláshoz
vezet.

Sajnálatos módon, nem lehet előrejelezni a hozamkorrekció mértékét. A
borúlátó verzió szerint a finanszírozók ragaszkodni fognak fizetésképtelen
ügyfeleik felszámolásához, amely óriási hozamemelkedést vonna maga után,
hasonlót a 2008-as londoni 200 bázispontos ugráshoz. Ez a helyzet pánikkeltő
lehet, amely további értékcsökkenést és felszámolásokat hozhat magával. A
derűlátóbb változat viszont az lenne, hogy a finanszírozók megőrzik nyugalmukat
és nagyon konzervatív hitelezési politikába kezdenek, amely kevésbé drasztikus
hozamemelkedést okoz. Addig azonban, amíg nem stabilizálódnak a banki és
pénzügyi szektorok, a tulajdonosok két tűz között lesznek. 2009-ben a minőségé
lesz a főszerep.

Sok jó minőségű ingatlan van Magyarországon, amelyek várhatóan népszerű
célpontok lesznek 2009-ben. Piaci pletykák szerint a befektetők 2009
június-júliusig várnak majd, addig az oldalvonalról figyelve a magyarországi
befektetési piaci helyzetet. Azonban ha túl sokan várnak a mélypontra, az lehet,
hogy el is fog múlni, mire belépnének a piacra. Ezért talán nem is érdemes
várni, főleg, ha a befektetés célja hosszú távú.

Bár Magyarország most kockázatos befektetési célpontként él a köztudatban, ez
a megállapítás nem megalapozott. Sok más uniós tagállam, mint például
Olaszország, Belgiumnak vagy Görögországnak magasabb eladósodottsága, ingatagabb
a kormánnyal vagy éppen ziláltabb a közélete, mint Magyarországnak. Az ország
középtávú növekedési kilátásai jók, és a szállítási infrastruktúra is magas
szintű. Emiatt a hosszútávú befektetők számára jó alkalom kínálkozik, hogy jó
minőségű termékekre tegyenek szert alacsony áron.