Tényleg temessük a lakáspiacot? – Talán van remény

Hosszú távon biztosan nem kell temetni az építőipart, s a lakáspiacot sem. Az új lakásoknál a jelenlegi árak nagyon alacsonyak a nyugati országokban tapasztalhatóhoz képest, így szinte elkerülhetetlen az áremelkedés.

De az alapterületek sem maradnak majd változatlanok, természetesen a gazdasági helyzettől függően, de akár elérheti majd a 80-90 négyzetmétert is a legkedveltebb kategória. A lakáspiac kilátásairól Zelei Zoltánnal, az Elephant Holding értékesítési igazgatójával beszélgettünk.

Építőipar volt, van és lesz is

Portfolio.hu: Hogy látja jelenleg a magyar építőipar helyzetét?

Zelei Zoltán: A válság erőteljesen érezteti hatását hazánkban is, az építőipar számára nem könnyű a helyzet. Talán azt lehet mondani, hogy a kereskedelmi ingatlanok jobban állnak, a lakáspiacot azonban jelentősen sújtják a kormányzati intézkedések, az áfaemelése, illetve a szocpol eltörlése. Ugyanakkor fel kell tennünk a kérdést: az ország jelenleg rossz állapotban van, miért épp az építőipar lenne a jól teljesítő kivétel? A lakáspiac szempontjából a kulcs pont, hogy még mindig messze elmaradnak a magyar átlagkeresetek a nyugat-európaitól. Míg nálunk vidéken nettó 60 ezer forintos fizetésből élnek sokan, addig Ausztriában 2000-2500 eurót keresnek még az alacsony fizetésűek is. Visszatérve azonban az építőiparhoz, a véleményem szerint egyértelműen a gazdaság gyengesége okozza a szektor problémáit. Így, ha valaki pestisben szenved, talán érhető, hogy nem az a legfőbb gondja, ha fáj a foga, gondolok itt az áfa-ra és a szocpolra..

Ugyanakkor senki nem gondolhatja komolyan, hogy az építőiparnak nincs jövője, az épített környezet az emberiséggel egyidős, s a továbbiakban is fejlődni fog. A mostani válság 10 éves időtávon még törésnek tűnhet, de hosszútávon az építőipar felfelé ível.

Pf.: Mit lehet látni jelenleg a lakáspiacon?

Z.Z.: A legnagyobb gondban azok a lakásfejlesztők lehetnek, akik nagyon jelentős, akár 800 lakásos projektet indítottak el korábban az útjára. Hiszen a lakásokra most nehezebb vevőt találni. Mi abból a szempontból szerencsés helyzetben vagyunk, hogy projektjeink egy része már a végéhez közelít, a lakások jelentős része már értékesítésre került, míg beruházásaink nagy része jelenleg előkészítési szakaszban tart, amely ütemet nem befolyásolja negatívan a válság. Ráadásul a lakások csupán 1,5-2 év múlva kerül a piacra, vagyis már a remények szerint egy jobb gazdasági környezetben.

Rövid távon természetesen egy bizonyos mértékű tisztulásra kell számítani a lakáspiacon, lesznek fejlesztők akik eltűnnek. A piacot elhagyók nagyobb része csődhelyzet miatt kényszerülhet a kilépésre, de egy részük máshol keresheti majd a boldogulást. Erre azonban azért nincs olyan nagy lehetőség, Spanyolországban, Németországban még rosszabb a helyzet mint nálunk. Míg ugyanis Magyarország már eleve padlón volt, addig a nyugati államok nagyot zuhantak. Azok a cégek hagyhatják el elsősorban a magyar piacot, akik nem ismerték annyira, csak belevágtak. De közép-hosszú távon nem olyan nagy a baj, az ország állapota egyszerűen nem maradhat ilyen, mint a jelenleg tapasztalható. Abban bízunk, hogy 1,5-2 év múlva rendbe jöhet az ország valamilyen szinten.

Pf.: A projektek jelentősen része megállt jelenleg, Ön is ezt tapasztalja?

Z.Z.: A lakásfejlesztések valóban drasztikusan visszaestek, a csökkenés mértékét olyan 75-80%-os lehet, de azért nem annyira rossz a helyzet, mint amit a számok mutatnak. A beruházóknak ugyanis megvannak terveik, csupán arról van szó, hogy a jelenlegi elsősorban gazdasági és piaci helyzet hatására a kivárás mellett döntöttek. Egy-két év csúszás ugyanis nekik egyszerűen nem számít.

Decemberben és március között gyakorlatilag eltűntek a vevők a piacról, most azonban azt tapasztaljuk, hogy ismét megjelentek. Ez történik talán a fejlesztői oldalon is, talán kicsit hosszabb időtávon, a beruházók most eltűntek, de a háttérben ott vannak, s a későbbiek során újra előjönnek majd.

A nagyobb, drágább lakásoké lehet a jövő

Pf.: A lakáspiacot mely kormányzati intézkedések, és milyen súlyosan érintik?

Z.Z.: A lakáspiaci visszaesés hátterében elsősorban nem a kormányzati szigorítást kell keresni. Ezt az is mutatja, hogy a szocpol július 1-től történő megszüntetése ellenére sem növekedett látványosan az ezt igénybevevő vásárlók száma, akik inkább előrehozták vásárlásukat. Ami érzékenyebben érinti a lakáspiacon, az az áfa emelés, többen inkább előbb vásárolják meg ingatlanjukat. Mivel a profitmarzsok nagyon szűkek, ezért a fejlesztők kénytelenek lesznek áthárítani az áfaemelést a vásárlókra, vagyis lakásáraknak emelkedniük kell, hanem is rögtön, de fél éven belül biztosan begyűrűzik majd ez a hatás.

Pf.: Említette, hogy alacsonyak a profitmarzsok, megéri még egyáltalán lakást fejleszteni?

Z.Z.: Az árak Magyarországon nagyon alacsonyak, míg nyugaton az átlagár 750 ezer forint/nm körül mozog, addig nálunk ez csupán 350 ezer forint/nm. Véleményem szerint, jelentős áremelkedésnek kell bekövetkeznie, ugyanis nulla profitért senki sem dolgozik. Persze egyes vélemények szerint az árak már így is túl magasak, s ha ennél feljebb mennek, akkor nem lesz, aki megveszi az új ingatlanokat. De ugyanezt mondták a 2-3 évvel ezelőtti 250 ezer forintos négyzetméterárra is, s bár nem is telt el sok idő, az árak mégis jelentősen emelkedtek. Természetesen elképzelhető, hogy magasabb ár mellett nem épül 8000 lakás Budapesten egy évben, hanem csupán 4000.

Átmenetileg, az elkövetkező másfél évben a használt lakások élhetik reneszánszukat, de új lakásokra, s egy egészséges fluktuációra szükség van. Magyarországon a fénykornak tekinthető időszakban 36 ezer új lakást adtak át, mely szám minden évben csökken, 2009-ben 25 ezer új lakás épülhet fel. Pedig ennél jóval többre lenne szükség, az egészséges fluktuációhoz 70-80 ezer lakásnak kellene épülnie, de egyelőre még az is kérdéses, hogy a lakásépítés mikor lépheti át a negyven ezres szintet.

Pf.: Hogyan változhatnak a jövőben a lakásméretek?

Z.Z.: Nyugat-Európában a vásárlók 100 négyzetméter alatt nem választanak otthont maguknak, a legkedveltebb kategóriának a 120-140 négyzetméteres lakások tekinthetők. Magyarországon ezzel szemben a legnépszerűbb az 50-60 négyzetméteres lakásméret. A másik lényeges különbség, hogy hazánkban ugyanazon az alapterületen sokkal több szoba kerül elhelyezésre. Míg nálunk egy 70 négyzetméteres lakásban 1+3 fél szoba található, addig nyugaton csupán egy nappali és egy háló kap helyet. Hogy innen elmozdulunk-e nyugat felé az szorosan összefügg majd a gazdasági helyzettel. Jelenleg megtorpant egy kissé a nálunk is tetten érhető lakásméret növekedési tendencia, továbbra is a kétszobás a sláger, hosszú távon azonban változhat a helyzet. Az átlagos lakásméretnek Magyarországon is el kell érnie a 70-90 négyzetmétert, a mostani 50-60-nal szemben.