Trendforduló a budapesti lakáspiacon

Az Otthon Centrum Lakáspiaci Monitor-elemzésében megállapítja: a fővárosban is csökken az építési volumen, s a mennyiségi kínálat helyett a minőségi fejlesztések iránt erősödik a kereslet.

2006. I. félévére a budapesti számokban is megjelent az országos tendencia, azaz mind a kiadott építési, mind a használatbavételi engedélyek számának csökkenése ? az adatok 14, illetve 20%-os csökkenést mutatnak 2005. I. félévéhez viszonyítva. A jelentős visszaesés elsősorban a II. negyedévre esett. A mennyiség mellett egyéb fontos mutatókban is trendforduló az idei első félév Budapesten. 27%-kal csökkent a vállalkozói, illetve 30%-kal az eladásra szánt lakásépítés, miközben a lakossági építkezések egyharmaddal nőttek. A városok lakásépítése viszont éppen ellenkező irányban változott. A kettő eredőjeként országosan nem változott a két fő építtetői csoport megoszlása: természetes személyek 54%, vállalkozások 42%, a maradék önkormányzat és egyéb szervezet. Az építtetői átszerveződés a lakások méretére is nagy hatással volt. Az idei első félévben sok év után most először nőtt a fővárosi új lakások alapterülete, a 2005-ös 62-ről közel 69 m2-re. A megyei jogú városokban ugyanez a mutató viszont 91-ről 83-ra csökkent, országosan maradt a 90 m2-es átlagnagyság.

2006 első nyolc hónapjában a lakáscélú hitelek iránti igény mind a 2004-es, mind a 2005-ös évi szintet jelentősen, 20 százalék körüli mértékben múlta felül; összesen 372 milliárd Ft-ot tett ki. A lakáshitelezésben változatlanul a devizaalapú hiteleké a főszerep, melyek átlagos nagysága átlépte az ötmillió forintot. A mind kedvezőbb kondíciók, a magasabb loan-to-value arányok folyamatosan magas szinten tartják a keresletet a lakáshitel-termékek ? s így áttételesen az ingatlanok ? iránt, ami emelkedő árakat eredményezhet a piacon. Dinamikusan növekszik a hitelezésen belül az ingatlanlízing szektor, 2006 első háromnegyed évében, egy év alatt 150 százalékos gyarapodást regisztrált a Magyar Lízingszövetség a piacon. A versennyel párhuzamosan bővülő ügyfélcsalogató eszköztár a lízing feltételeinek enyhítésén túl a lízinghez kapcsolódó kedvezmények kihasználását célzó konstrukciók kidolgozását is jelentik, mind a lakossági (adókedvezmények), mind a vállalkozói (adócsökkentési lehetőségek) oldalon.

Luxusadó, ingatlanadó

Az idén bevezetett luxusadó nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. A 100 milliós ingatlanok nagy része a fővárosban található, ahol 409 adóalanytól 100 millió forintnyi összeg folyt be, s ez bő nagyságrenddel marad el az előre kalkulált országos bevételtől. Már a nyáron felröppent a hír az általános ingatlanadó, illetve potenciálisan a területérték-növekedési adó tervezett bevezetéséről. Bár a később kiszivárgott tervek a vagyoni típusú adó 2008-as indulásáról szóltak, már most különféle találgatások és számítgatások, érvek és ellenérvek ütköztek szakmai körökben. Az Otthon Centrum tízezer lakóingatlant tartalmazó (így mennyiséget nézve reprezentatívnak tekinthető) adatbázisa szerint, ha az átlagár lenne az adókötelesség alsó határa, akkor Budapesten 22,5 millió forint felett kellene adót fizetni, míg vidéken ennek az értéknek a kétharmada lenne a limit. A főváros 14 kerületében lépi át a 20 millió forintot az átlagár. Az ingatlanadó bevezetésének és működésének alapja egy megbízható, nyilvános, naprakész és az ingatlanokra vonatkozóan a lehető legtöbb minőségi információt tartalmazó ingatlan-nyilvántartási adatbázis lenne, ami jelenleg nem áll rendelkezésre. Ugyanakkor metodikájában a sokat bírált luxusadó-övezeti rendszer lenne a legreálisabban adaptálható ? természetesen a sokat kritizált kategóriákat felülbírálva.
Logikusan, az ingatlanadó bevezetése kezdetben nyilván forgalmi visszaeséssel járna. Ezt azonban ellensúlyozhatják a csökkenő újlakás-kínálat és a növekvő beruházói költségek miatti áremelkedési várakozások, valamint a banki verseny miatti továbbra is kedvező finanszírozási lehetőségek, amelyek összességében a vásárlóerőt magas szinten tartják. Ez után kettős hatás érvényesülhet. Az adóteherrel növelt árak egyrészt keresletcsökkenést idézhetnek elő. Másrészt azonban élénkülhet is a forgalom, ha sok, jelenleg üresen álló ingatlan kerülne ki a piacra. Gondban lehetnek ekkor a kevésbé likvid, nagy értékű ingatlant eladni szándékozók (pl. külső-pesti nagyobb családi házak), hiszen a kínálat növekedése csökkenti az árakat. Az együttes hatás, egyelőre kiszámíthatatlan, hiszen sok múlik majd az adó végleges formáján.

Újépítésű lakások piaca

Az újépítésű lakások piacán az elmúlt félév folyamán látványosan mérséklődött a szezonalitás hatása. A szokásos nyári pangást állandó érdeklődés váltotta fel, ami meglepő lehet a megszorító intézkedések bejelentésének fényében, ugyanakkor nagyrészt magyarázható a banki befektetések szeptembertől bevezetett megadóztatásával. Emellett, az áremelkedési várakozások miatt látványosan sokasodnak a befektetési célú, előrehozott vásárlások. Kiemelkedő hozam érhető el a jó helyen lévő, jó ár-érték arányú, távolabbi átadású projektek esetében (pl. Sasad Liget), ahol még bevezető áron, és kedvező, 10-90% vagy 20-80%-os fizetési ütemezéssel lehet lakásokat lekötni.

A slágerkerületekben (XIII., IX., XIV., XI.) a tavalyihoz képest 15-55%-kal kevesebb új lakás átadása várható idén. Ez részben a piac önszabályozásának, és a területi hangsúlyok eltolódásának tudható be, hiszen például a XI. kerületben a rozsdazóna telítettsége után a sasadi zöldövezet gyors felfutás előtt áll. Ugyanakkor több mint megduplázódik az átadott lakások száma a VII. és VIII. kerületben, valamint látványosan bővül a kínálat ? igaz, alacsony szintről indulva ? a IV., XVII. és XIX. kerületekben is.

Az Újbuda sasadi részén elindult Sasad Liget és egyéb nagy beruházások nagy sikere egy minőségi trendforduló megindulásának kezdetét jelezheti. Az elmúlt évek tömegpiaci dömpingje mellett látványosan fokozódó igény mutatkozik a klasszikus zöldövezeti lakóparki életstílus iránt. A kényelmi, biztonsági szolgáltatások és sportolási lehetőségek megléte, a magas építészeti nívó, a körültekintő tervezés, valamint a városközpont viszonylag gyors megközelíthetősége egyre fontosabb igények egy bővülő lakáskereső réteg számára. Az építési minőség jobb érvényesülése felé mutat amúgy is a szeptember 1-jétől bevezetett energiatanúsítvány, mellyel a beruházó igazolni köteles az új lakások hatékony energiafelhasználását.

A megyeszékhelyek közül nagy aktivitás jellemzi Debrecen, Győr, Szeged, Pécs, Nyíregyháza és Veszprém piacát. Ezekben a városokban jelenleg 4-6 nagyobb beruházás fut egyszerre. Az itt megépülő társasházi lakások fajlagos ára 230 és 290 ezer Ft/m2 között mozog. A 300 ezres átlaghatárt Pécs és Veszprém néhány beruházása, illetve majdnem az összes győri projekt lépi át, köszönhetően a Duna-parti fekvésnek. Ugyancsak bő a kínálat a Balaton partján is. A közel tucatnyi nagyobb épülő siófoki és balatonfüredi társasházban az árak 300 ezerről indulnak, és panorámás penthouse lakások esetében az 500 ezer Ft/m2-t is átléphetik.

Használt lakások piaca

Felmérésünk szerint, a vásárlási hajlandóságot tekintve a használt lakások ? bár részarányuk természetesen még jóval nagyobb az újépítésűeknél ? egyre jobban háttérbe szorulnak. Míg az elmúlt egy évben a Budapesten lakást vásárlók 29%-a vett újépítésű ingatlant, a következő egy évben tervezők között 37% ez a kategória. Még ha a tényleges vásárláskor ezek közül sokan használt mellett döntenek is végül, a tendencia felismerhető. Vidéken még látványosabb a trend; itt 23 és 36% ez a két arányszám. Bár nincsenek jelentős korosztályos eltérések, érdekes, hogy használt lakást leginkább a 25 év alattiak és az 56 év felettiek vesznek. A lakásvásárlás fő motivációja mára az önállósodás vált. Országosan 40% feletti azok aránya, akik ilyen okból vennének lakást ? 72%-ban 35 éves koruk alatt ?, míg a vevők egynegyede a lakás méretével nem elégedett. A sláger egyértelműen a kétszobás lakástípus; Budapesten a vásárolni szándékozók 31, vidéken 29%-a ezt a kategóriát jelöli meg. Országosan az ennél nagyobb lakások a forgalom 40%-át adják.

Az ingatlanközvetítők piaci részesedése az eladott ingatlanokból 40% körül alakul. Az itt tapasztalható növekvő részarány alapja, hogy egyre többen ismerik fel a profi értékesítői munka előnyeit, melyek közül kiemelkedik a kutatásunk által is alátámasztott, a magánerős eladásnál többszörösen gyorsabb értékesítési idő.

Építési – fejlesztési telkek piaca

A társasházi fejlesztésre alkalmas telkek piacán maradt a fő területi hangsúly a belvárosi részeken. A beruházói aktivitást mutatja, hogy tapasztalataink szerint, az igen csak limitált kínálattal jellemezhető Bel-Budán a piacon lévő telkek 60%-a (összesen kb. 7000 m2), a pesti belvárosban pedig 70%-a (összesen kb. 10.500 m2) tulajdonost cserél évente. Ugyanez az arány a magas presztízsű budai hegyvidéki részeken, valamint Pest peremi kerületeiben mindössze 15% körüli lehet ? bár jóval nagyobb kínálati volumen mellett. Becslésünk szerint, évente összesen kb. 1,3 millió m2 társasházi fejlesztésre alkalmas telekterület cserél gazdát a fővárosban. A mellékelt táblázatból kitűnik, hogy a városközponthoz közeli területek áremelkedése a leglátványosabb továbbra is.