Szélsőséges árak szecessziós környezetben

Nem feltétlenül kerget hiú ábrándokat, aki Pest egyik legkülönlegesebb részébe, a XIV. kerületi “diplomatanegyedbe” akar költözni. Teljes villát ugyan egészen döbbenetes, még összfővárosi viszonylatban is kirívó összegért árulnak, de kisebb lakásokhoz viszonylag baráti áron hozzá lehet jutni.

Presztízskörnyezet – rossz beosztás

A Stefánia úti villasort a budapestiek általában ismerik, ha máshonnan nem, hát a dalban megénekelt, mára forgalmas főútvonallá fejlődött hajdani sétánya révén. Kevesebben tudják, hogy az ott láthatókhoz hasonló, esetenként még impozánsabb épületeket a Thököly út Városliget felőli oldalának mellékutcáiban (Abonyi, Ilka, Izsó, Jávor, Szabó József, Zichy Géza) is találni.

Zuglónak ez az – Istvánmező nevű – városrésze a 20. század legelején alakult ki. Előkelő családok építtettek hatalmas, szecessziós palotákat a Lóversenytér mellé (amely akkoriban a mai Népstadion-kert helyén terült el).

A villák többsége épségben megmaradt, bár kevés van igazán jó műszaki állapotban. A teljes felújításuk ugyanis tömérdek pénzbe (akár 100 millió forintba) kerül, ha igényesen végzik el. Elsősorban ez az oka annak, hogy kis szerencsével az átlagnál nem is sokkal magasabb áron vehet vagy bérelhet itt lakást, aki az exkluzív környezetért cserébe elvisel pár kellemetlenséget.

Az épületek egy része nagykövetségként működik – egyebek mellett itt van a svájci, az olasz és a líbiai külképviselet -, ebből a szempontból a környék hasonlít az Andrássy út vonzáskörzetéhez. Utóbbi azonban egészen más kategória, a világörökség része, így nem is érdemes összehasonlítani a kettőt – mondta az [origo] érdeklődésére Légár Balázs, az A1 Ingatlan VIII. kerületi vezetője.

Ez viszont nem jelenti azt, hogy a Stefánia út és vidéke ne árasztana kivételes hangulatot. Főleg a belső utcák kedveltek: könyvelők, ügyvédek, fogorvosok használják esetenként lakó- és irodai célra ugyanazt a lakást – a méretek ugyanis lehetővé teszik az efféle társítást.

Természetesen azért beszélhetünk különálló otthonokról, mert az egykori villákat már régen “feldarabolták”, és társasházi formában működnek – akár 15-16 lakással. Egy kézben alig néhány kisebb (4-500 négyzetméter alapterületű) maradt, és azokat nemigen árulják. Igaz, a környékre egyébként is jellemzőbb a bérlet, mint az adásvétel.

Gyakori az irodai hasznosítás, mivel a vállalkozás presztízsét növeli az ilyen épület, otthonnak viszont nem kimondottan praktikus. Legtöbbjének beosztása mai szemmel nézve borzasztó: előfordul, hogy 116 négyzetméteren mindössze két szobát találunk, ráadásul a belmagasság általában 3,8 méter feletti, ami a fűtés szempontjából roppant kedvezőtlen – ecsetelte a hátrányokat kérdésünkre Molnár Orsolya, az Otthon Centrum Thököly úti franchise-irodájának munkatársa.

Gardrób, hall, alkóv szinte mindegyik villában van, és sűrűn felfedezhető a hajdani cselédszoba. Ezeket jobb híján egybenyitották valamelyik lakással, mert annyira rossz helyre néznek (például lichthófra), hogy önállóan garzonnak is eladhatatlanok.

Árak és kuriózumok

Az árakban óriási a különbség, például attól függően, hogy fel van-e újítva az adott épület. Amelyik igen, az majdnem kétszer annyit is kóstálhat, mint egy hasonló adottságú lerobbant. Mindazonáltal érdemes megjegyezni, hogy a kínálati és az eladási ár nemritkán igen távol esik egymástól – jegyezte meg Borbély János, a zuglói ingatlanok közvetítésével foglalkozó Média 2000 Bt. tulajdonosa.

Átlagos négyzetméterárakra tehát nem érdemes sok szót vesztegetni, de Borbély János tapasztalata szerint 260-280 ezer forint körül van az alsó határ. A 400 ezer forintos pedig egyáltalán nem ritka.

Az online hirdetési oldalak adatbázisait böngészve összesen három egyben árult villára bukkantunk. Az egyik esetében 3 szinten 400 négyzetmétert árulnak 200 millióért, eredeti fa nyílászárókkal és külön szuterénlakással. A másik (550 négyzetméter) 250 millió, ehhez eredeti faburkolat és márvány falikút tartozik.

Egyik sem ér azonban a nyomába annak az ötszintes ingatlannak, amelyen – nem elírás – 1 milliárd 262 milliós árcédula fityeg. Összesen majdnem 1500 négyzetmétert és 22 szobát kapunk ennyi pénzért, és a tudatot, hogy előttünk egy követség bérelte a házunkat.

A kuriózumok után lássunk néhány kevésbé elrugaszkodott, de szintén érdekes ajánlatot. A Stefánia úton 65 millióért carrarai márvánnyal és diófa bútorokkal kínálnak 85 négyzetméteren elterülő két szobát, “Bajor Gizi villájában” (noha tudomásunk szerint az a XII. kerületben helyezkedik el, és a színészmúzeumnak ad otthont).

Ehhez képest jó vásárnak tűnik egy 139 négyzetméteres, ötszobás otthon 55 millióért, sőt hasonló nagyságú felújítandó még 40 millió alatt is akad. És akit nem zavar a szuterén és a rossz állapot, 53 négyzetméterest kap 12,7 millióért, vagy 46 négyzetméterest 9,9 millióért – még mindig a Stefánián.

Ami a kisebb utcákat illeti: az Abonyiban közepes állapotú 101 négyzetméter (de csak 2,5 szoba) 100 ezer híján 30 millióba kerül, 125 négyzetméter viszont eredeti stukkókkal már 65 millió, holott itt is kevés a szoba (3 és fél) a területhez képest.

A legjobb vételnek talán az a Jávor utcai – igaz, konvektoros – lakás tűnik, amelynek 116 négyzetméteréért csupán 27,8 milliót kell fizetni. Aztán említhetjük a 37 négyzetméteres, felújított szuterént a Népstadion közben, amelynek ára alig lépi túl a 10 milliós határt.

Léteznek persze közepes alapterületű hajlékok is, így például 60 négyzetméternyi két szoba 23,39 millióért, felújítva; vagy 74 négyzetméter megint csak az Abonyi utcában, 21,8 millióért, 4,8 méteres belmagassággal, de galériázva.

Aki tetőtéri lakásra vágyik, az Ilka utcában találhat magának, kétfélét is: 49 négyzetméter 14,5 milliós áron, illetve 84 négyzetméter 25,2 millióért, “panorámával”.

Galambos Péter