Aki kapja, nyer… – Üzletek a Belvárosban

Üzlethelyiségek több száz millió forintért, több ezer eurós bérleti díjak havonta? A fővárosi Falk miksa utcában és környékén található népszerű antik, és galérianegyedben igen csak megemelkedtek a bérleti díjak és nagyobb üzlethelyiséget már nehezen találunk 100 millió forint.

A piaci árnál jelentősen kedvezőbben juthatunk hozzá az önkormányzati tualjdonban lévő ingatlanokhoz, ám a környéken található üzlethelyiségek döntő többsége már magántulajdonban van. De miért is jó befektetés 10 millió forintért bérleti jogot vásárolni?

A galérianegyed üzlethelyiségeinek meghatározó többsége magántulajdonban van, így aki ott kíván új antikkereskedést vagy galéiát nyitni, az vagy vásárol vagy bérbe vesz egyet, piaci alapon. A nem túl sok eladó Falk Miksa utcai üzlethelyiségek négyzetméterára jellemzően 650-850 ezer forint között alakul. Ezért a pénzért utcai bejáratú, jellemzően galériázható ingatlant kapunk, melyhez általában pinceszinten lévő raktár is tartozik. A jelenlegi piaci kínálaton találunk 200 négyzetméteres üzletet 135 millióért és 700 négyzetméteres ingatlant 455 millió forintért. Az előbbi sale-lease back konstrukciónak is felfogható, hiszen a jelenlegi tulajdonos két évig vissza is bérelné az ingatlant az új tulajdonosotól. A hasonló adottságú ingatlanok bérleti díja 25-40 euró/nm/hó között szóródik, ami szignifikánsan magasabb – érthető módon – mint egy átlagos nagykörúti kereskedelmi célra hasznosított ingatlan.

A Duna House adatai szerint az elmúlt két év során a környék üzlethelyiségeinek ára átlagosan kb. 15-20%-kal emelkedett. A galérianegyed ingatlanjai azonban jellemzően a “szektoron” belül, igen szűk körben cserélnek gazdát, s bár szignifikáns fluktuáció van, az ingatlanok többsége klasszikus értelemben nem kerül piaci forgalomba, nem hirdetik meg, nem keresnek rá vevőt, a piac ugyanis alapvetően keresleti alapú.

Igaz ugyan, hogy már csak nagyon kevés önkormányzati üzletet találunk a körnéyken, ám ha mégis ráakadunk egyre, akkor feltétlenül jobban járunk mint a (már) magántulajdonban lévő ingatlanokkal. Az önkormányzati üzlethelyiségek bérleti jogát ugyanis az értékbecslő által megállapított forgalmi érték 30%-áért szerezhetjük meg, az éves bérleti díj pedig a forgalmi érték 6%-át teszi ki. Az a szerencsés, aki a nyilvános pályázat során megszerzi a bérleti jogot, az automatikusan elővételi joghoz is jut, s a forgalmi érték fennmaradó 70%-ának kiegyenlítésével tulajdonossá válik az ingatlanban. A fő kérdés tehát: a forgalmi érték megközelíti -e az igen magas piaci alapú árakat? A rövid válasz: egyáltalán nem.

Az olcsóbb megoldás

Az általunk megismert forgalmi értékek alapján megállapíthatjuk, hogy az önkormányzat által felbecsült forgalmi a jellemző piaci ár kb. felét teszi csak ki. Azaz a jellemző forgalmi érték 350-400 ezer forint/nm között alakul, míg piaci alapon 650-850 ezer forintot kell fizetni négyzetméterenként. Amennyiben valakit nyertesnek hirdetnek ki a nyilvános pályázaton, a forgalmi érték 30%-ának kifizetése után jellemzően 7-10 euró/hó/nm-es bérleti díj mellett használhatja az ingatlant, ami a piaci bérleti díj harmadát sem éri el. Egyértelmű tehát, hogy az önkormányzattól megvásárolt ingatlant a valódi piacon az eredeti vételár közel duplájáért lehet értékesíteni…