Ne bántsd a fejlesztőket! – Vélemény a lakástámogatásról

Milyen hatással lehet az újlakás építés piacára a rendszer idő előtti szigorítása, vagy megszüntetése? Kiszámíthatatlan jogi-, gazdasági környezet van hazánkban ezen a piacon? Az alábbiakban Járosi Tamás, a www.ingatlanszakmai.info munkatársának írását olvashatják. A szerző a lakásépítéssel foglalkozó Lakás-Ingatlan Kft. ügyvezetője.

Az elmúlt hetekben egy felröppent hír magyarázataként sok publikáció jelent meg az elemzések főleg a vevői oldal kamattámogatásával foglalkoztak. Korábban megjelent írásunkban rámutattunk, hogy a vevői oldal kamattámogatása mellett a fejlesztői oldal is részesül a támogatott hitelekből. A támogatási rendszer jelentőségét mutatja, hogy a “modernkori lakásépítés? volumenének kialakulásában a fő mozgatórugó a támogatási rendszer bevezetése volt.

A rendszer 2001-es bevezetése óta az átadott lakások volumene intenzíven növekedett, 2004-ben elérte a rendszerváltás előtti volument (1990-ben viszont még nagy volt a szerepe az állami lakásépítésnek).
Szakértői vélemények szerint a rendszerváltás előtti időkben megvalósuló lakásszámot ideális lenne elérni a lakóépületek minőségi “újratermelése miatt”.

Véleményünk szerint az iparág szociálpolitikai jelentősége mellett igen fontos makrogazdasági szereppel is bír, így nem mellékes a támogatási rendszer kiszámíthatósága.

Milyen gazdasági szerepe van a vállalkozói lakásépítésnek?

Elemzésekben olvashattuk, hogy a “kínálati” oldal támogatásának fenntartása nem fontos feladat, mi ezzel a véleménnyel vitatkoznánk.

A vállalkozói lakásépítés éves szinten egy megközelítőleg nettó 300 milliárd forint értéket előállító iparág.

– A vállalkozói lakásépítő cégek jó Áfa fizetők (lakás áfája nem igényelhető vissza a vásárlás során, de a fejlesztőnek – mint eladónak – be kell fizetnie az Áfa egyenlegét) A vállalkozói lakásépítésben – szemben a magánerős építéssel – nem jellemző az alulszámlázás, melynek oka, hogy a vásárlók a bruttó lakásárat tudják hiteleztetni, így nem érdekük, hogy legyenek “számla nélküli? tételek.
– A fejlesztések többsége – a banki hitelezés miatt- szigorú kontroll alatt van, emellett az APEH is kiemelt figyelmet fordít ezen cégek ellenőrzésére, feltételezzük, hogy a projektcégek általában jó társaságiadó fizetők.
– Az építőipar foglalkoztatásának egy jelentős részét a társasházépítések teszik ki, így az alkalmazott munkaerő miatt az iparág jelentős munkaadó.
– Az építőipar egyéb ágaihoz képest a társasházépítés az építőipar azon ágazata, ahol a kisebb vállalkozások is képesek munkát szerezni. Amíg az autópálya építésben, vagy ipari beruházásoknál a kisvállalkozások szinte egyáltalán nem tudnak szerephez jutni, addig a társasház beruházások szakipari mikrovállalkozások ezreit tartják el.

A támogatási rendszer idő előtti – azaz az Euro övezethez való csatlakozás előtti – leépítése mindenképpen káros az iparág számára. Mivel a vevői oldalra gyakorolt hatással már sokan (többek között mi is) foglalkoztak, így elsősorban a piacra illetve az iparágra gyakorolt hatásokkal szeretnénk itt foglalkozni.

Az ingatlan beruházások egyik legfontosabb jellemzője, hogy – eltérően más üzletágaktól – az előkészítés és maga a végrehajtás (építés) sokkal több időt vesz igénybe mint más iparágak gazdasági folyamatai. Az ingatlanfejlesztések előkészítése 1-2 évig tart, maga a kivitelezés 12-14 hónapig, a projektek lezárása további 4-6 hónapig. Összességében elmondható, hogy egy átlagos projekt a telekvásárlástól a projekt lezárásáig 2-3 évig tart (bizonyos nagyberuházások esetén maga az előkészítés 2-4 év!!).

Érdemes visszatekinteni, hogy az elmúlt 3 évben milyen változások voltak amelyek érintették a piacot, milyen állami beavatkozás, jogszabály változás érintette a befektetőket.

Azok a cégek, akik 3 évvel ezelőtt társasház építésbe fogtak, ennek megfelelően pénzügyi terveket készítettek, hitelt vettek fel és elindították a beruházásukat a következő rossz hírekkel szembesültek:

– A támogatási rendszer, a kamattámogatás struktúrája gyökeresen megváltozott. Az akkori kamatkörnyezetben ez jelentős költségnövekedést jelentett a vevői és a fejlesztői oldalon egyaránt. A piac felvevőképességének lendülete megtört, a vásárlók beruházási kedve akkor sem tért vissza (pl: befektetési célú vásárlások) amikor a kedvezőbb kamatkörnyezet miatt a hitelek valós költségei visszatértek a korábbi szintre.
– Telekáfa bevezetésre került, amely ugyan adótechnikai szempontból indokolt lépés volt, azonban olyan költségnövekedést eredményezett, amelyet teljes egészében nem lehetett a vásárlókra áthárítani (átlagosan 10% költségnövekedés).
– Illeték és SZJA szabályok változásai léptek életbe amely a vevői oldal ismét gyengítették.
– Eljárási illetékek kerültek bevezetésre amelyek többletkiadást jelentenek. (30 lakásos épületnél ez átlagosan (30+1)x3x10.000Ft = 930.000,- Ft többletkiadás).
– Néhány önkormányzat sajátos Iparűzési adó számítási eljárást talált ki, amely bizonyos esetekben tízszeres!!! adófizetési kötelezettséget jelent (az ügyek tudomásunk szerint bírósági szakaszban vannak).

Egyszóval az elmúlt pár év nagyon mozgalmas volt. Azok a cégek akik egy beruházási döntést meghoztak 3 évvel ezelőtt, projektet indítottak az elmúlt években, sorra találkoztak újabb és újabb meglepetésekkel, amelyek a projekt kifutási idejét és költségeit kedvezőtlenül befolyásolták.

Összegezve: A lakásépítési piacon a gyakori (szerintünk kapkodó) állami beavatkozásoknak köszönhetően kiszámíthatatlan, állandóan változó jogszabályi környzet van, amely tekintve a beruházások hosszú kifutását, állandó kockázatot jelent a vállalkozások számára.

Amennyiben újabb “csapásként? az Euró övezethez való csatlakozásunk előtt a támogatási rendszer jelentősen megváltozik vagy megszűnik, a piac jelenlegi helyzetében bizonyos rövidtávú tendenciákat előre lehet jelezni.

– A “lokális? piac az elmúlt 5 évet tekintve történelmi mélyponton van. Ez azt jelenti, hogy rendkívül rossz eredményekről számolnak be az újlakás értékesítők a hazai (magyar) vásárlók szerződéskötései kapcsán. A hazai vásárlókat megcélzó projektek ma havonta az évekkel ezelőtti volumen 10-30%-át értékesítik (darabszámban). A jó lokációban lévő nagy projektek eladásai ma már meghatározó mértékben külföldiek számára történnek. További szigorítások esetén a vevői oldal folyamatos gyengülése várható.
– A fejlesztői hitelek a jövőben kamattámogatás hiányában deviza vagy forint alapú kereskedelmi kamatozású hitelekké kell alakuljanak. A forint ingadozásai miatt a devizahitelek nem jelentenek egyenlőre megoldást, a hitelezés során az árfolyamkockázat lefedése még nem egyszerűen kezelhető folyamat, a kockázatok lefedése olyan többletforrások bevonását, illetve többletköltségek megjelenését jelenti, amelyet a beruházók pénzügyi modelljei még nem tudnak kezelni. A beruházói piac árképzésében egy 10% árrést tartalmazó projektnél a forinthitel – támogatás hiányában – a jelenlegi árképzésben 2,2-2,7% költségnövekedést jelentene. Tehát a jelenlegi árképzés szerint a tervezett nyereség 22-27%-át elvinné a költségnövekedés. A fejlesztői hitelek fedezeti tartalom szükséglete miatt nem marad más lehetőség, mint az árképzésbe beépíteni ezt a tételt, azaz árat növelni. Kérdés azonban, hogy a jelenleg értékesítési nehézségekkel küzdő piacon meddig lehet a költségeket áthárítani a vevőkre?

A fenti nehézségek különösen két vállalkozói csoportot érintenek: A kisebb vagy közepes méretű fejlesztéseken dolgozó hazai vállalkozásokat valamint a kivitelezésben részt vevő építőipari vállalatokat. Előbbieket azért, mert a projektek értékesítésének lassulása, a többletkötségek megjelenése ellehetetlenülésüket jelentheti. A kisebb vagy közepes méretű projektek sokkal kiélezettebb, feszített költségvetéssel dolgoznak, a fajlagos költségeik jóval nagyobbak, ellenben a fajlagos eladási áruk nem mértékadóan több mint az azonos környezetben lévő nagyprojekteké, tehát a tervezett nyereségük sokkal kisebb, a pénzügyi tervek betarthatóságára kevesebb esély van. A hazai tulajdonosi körrel dolgozó vállalkozások egyben “drága? pénzzel dolgoznak, tehát míg a nemzetközi befektetők tudnak a hosszútávú tendenciákra spekulálni és a beruházások átütemezésével kivárni, addig – tapasztalataink szerint – a magyar tulajdonú vállalkozásoknak folyamatosan fejleszteniük, építkezniük kell a megfelelő profitelvárások elérése érdekében (a nagyberuházásokat végrehajtó cégek – tulajdonosi hátterüket tekintve – ma már szinte kizárólag külföldi érdekeltségűek, többnyire izraeli, egyre gyakrabban ír vagy spanyol tulajdonosi háttérrel bírnak).

A beruházócégek számára dolgozó építőipari cégek helyzete az építőiparban kialakult – igen súlyos mértékű – “körbetartozás? miatt kiélezett, a piac negatív tendenciái, az előrevetített “csődök? ezt a vállalkozói réteget fokozottan érintik.

Összegzés: A beruházók – statisztikai felmérések szerint – ugyan még mindíg bíznak a piacban, a makrofolyamatok kedvező alakulásában, a vevői oldal felpörgésében, az EU csatlakozás utáni általános áremelkedésben, azonban az általunk is osztott optimizmus mellett a rövidtávú problémákra is oda kell figyelnünk. Szeretnénk, ha végre kiszámítható jogszabályi környezetben tudnánk dolgozni, nem kellene félévente újabb és újabb szükségtelen kihívásokhoz alkalmazkodni. Jó lenne látni, hogy a költségvetés rendbetétele nem a lakáspiac értelmetlen lerombolásával kezdődne. Jó lenne látni, hogy magyar vállalkozások (beruházók, építőipari cégek) is erősödnek, fejlődnek a saját piacukon, egyre megbízhatóbb minőséget, egyre érdekesebb színvonalasabb épületeket hoznának létre.