Három év után stabilizálódott a piac Közép-Kelet Európában

A Cushman & Wakefield tegnap megjelent, legfrissebb tanulmánya szerint helyre állt az egyensúly a közép-kelet európai ipari ingatlanpiacon. Az üres területek aránya az elmúlt két évben megfelelő 10,5 százalékon áll, míg 740,000 négyzetméter újonnan fejlesztett terület került átadásra (leginkább Lengyelország területén) a tavalyi évben.

“Az új fejlesztések tekintetében a piaci kapacitás a régióban 500,000 és 1,000,000 négyzetméter közé tehető évente. Ennyi modern, logisztikai és gyártó épület átadása kell évente a kínálat megújulásához valamint az újonnan piacra lépő, avagy terjeszkedő vállalatok igényeinek kielégítéséhez.” Mondta Ferdinand Hlobil, a Cushman & Wakefield közép- kelet európai régiójának ipari vezetője.

Kínálat

2012-ben leginkább Lengyelország (514,000 négyzetméter), Csehország (106,000 négyzetméter) és Szlovákia (82,000 négyzetméter) területén adtak át új épületeket. Romániában és Magyarországon együttvéve csupán 20,000 négyzetméter új terület került átadásra. A régió legaktívabb fejlesztői a Panattoni, a Goodman, a Prologis, a CTP és a Segro voltak (lásd pdf.).

“Ezen öt cég fejlesztései adták a teljes új kínálat 70 százalékát. A CTP kivételével egytől egyig jelentős nemzetközi vállalatok, melyek Európa legtöbb országában is jelen vannak.” Fűzte hozzá Ferdinand Hlobil.

Bérbeadás

2012-ben összesen 2,8 millió négyzetméter modern ipari csarnok került bérbeadásra a régióban (Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia és Szlovákia), melynek több, mint a fele (1,5 millió négyzetméter) Lengyelországban és durván az egy negyede (670,000 négyzetméter) Csehországban. Az elmúlt öt évben átlagosan 2,7 millió négyzetméter bérbeadás volt a jellemző, mely azt mutatja, hogy a tavalyi év teljesítménye meghaladta az átlagot. Kiemelkedően sok bérbeadás 2011-ben történt a régióban, ekkor 3,2 millió négyzetméter ipari terület talált gazdára.

“A teljes modern ipari állomány közel fele jelenleg Lengyelországban található és a fejlesztések, valamint a fejlődő infrastruktúra hatására a piac folyamatosan növekszik. Bár a bérbeadás aktivitása 2012-ben visszaesett 2011-hez képest, fontos megjegyezni, hogy az új fejlesztések mértéke az elmúlt évben 25 százalékkal magasabb volt, mint 2011-ben. Ez a tény azt bizonyítja, hogy a jelentős ipari fejlesztők további potenciált látnak Lengyelországban és további építkezéseket terveznek a bérlői igények kielégítése végett.” Mondta Tom Listowski a Cushman & Wakefield Lengyelország és CEE régió vállalati kapcsolataiért felelős partnere.

Kihasználatlansági mutató

A régió több, mint 15 millió négyzetméter modern ipari területtel rendelkezik, melynek a teljes régió tekintetében, átlagosan 10,5 százaléka (kb. 1,6 millió négyzetméter) üres.

“A kihasználatlansági mutató a legtöbb országban 7,5 és 11 százalék között van, mely nagyon közel jár az egészségesnek vélt 10 százalékhoz. A legalacsonyabb értéket – 7 százalékot – Csehországban mérték. Ezek és az ehhez hasonló értékek mutatják, hogy továbbra is van potenciál a fejlesztésben ezeket a területeken.” Fűzte hozzá Ferdinand Hlobil.

Bérleti díjak

Az alap bérleti díjak több, mint egy éve változatlanok, lokációtól függően 3,5 és 3,7 euró között vannak négyzetméterenként havonta. A bérleti díjak, leginkább a fővárosok melletti vonzó területeken a legmagasabbak, ahol sok az üresen álló terület és a bérlők jelentős kedvezményekben részesülhetnek.

Kilátások

A közeljövőben a fejlesztések mértékének enyhe növekedésére és a már meglévő épületek felújítására számítunk a régióban. Azok az idők, amikor egymást érték az ipari fejlesztések, sajnos már elmúltak. Az elmúlt 15 évben Közép- Európa ipari ingatlanpiaci “lefedettsége” szinte felzárkózott Nyugat- Európához.

“Az ipari ingatlanfejlesztés a piacnak továbbra is egy aktív szegmense – csak a tavalyi évben 350 millió euró értékű fejlesztés történt a régióban. Arra számítunk, hogy ez ebben az évben is így lesz.” Mondta Ferdinand Hlobil.

“Tavaly Németországban kicsit több, mint 1,5 millió négyzetméter modern ipari ingatlan terület épült, mely hozzávetőlegesen a duplája annak, amennyi Közép- Európában és Romániában (740,000 négyzetméter). Tekintettel arra, hogy Németország gazdasága növekedett és a lakosság vásárlóereje is jelentősen magasabb, a fejlesztések mértéke a közép- európai régióban megfelelőnek mondható.” Fűzte hozzá Ferdinand Hlobil.

Magyarország

„A magas kihasználatlansági mutató (19,4%) hatására Magyarországon 2012-ben nem történt spekulatív ipari ingatlanfejlesztés. Összesen 16,500 négyzetméter új terület került átadásra, ám ezen területekre már az építés előtt előbérleti szerződés köttetett. Nem számítunk jelentős mértékű új spekulatív kínálatra a piacon egészen addig, míg hasonlóan alacsony a kereslet irántuk, illetve ameddig a kihasználatlansági mutató nem süllyed 10 százalék alá”. Mondta Fazekas István a Cushman & Wakefield budapesti irodájának munkatársa. 

„Az előző év során több, mint 350,000 négyzetméter ipari ingatlan került bérbeadásra Magyarországon, melynek több, mint 60 százaléka hosszabbítás volt. Ez világosan mutatja a jelenlegi trendet és azt, hogy a piac jelenleg a bérlőknek kedvez. A jelenlegi helyzet kedvez a már bent lévő nagy bérlőknek pozíciójuk megtartásában, valamint az újratárgyalásokban, melyek során a bérlők jelentős kedvezményeket érhetnek el. Ezen felül a gyártó szektorban jelentős érdeklődés mutatkozik a piaci szereplők részéről, főleg az autógyártás területéről, melyhez nagyban hozzájárul a Mercedes, valamint az Audi jelenléte.” Fűzte hozzá Fazekas István.