Idén végre új életre kelhet az egykori slágerszektor

Erős évet zárt 2014-ben mind a régiós, mind a magyarországi ipari ingatlanpiac. Az elmúlt tíz évben a raktárak száma, és a bérlői kereslet volumene is a négyszeresére növekedett, bár Magyarország csak a régiós állomány 10%-ával rendelkezik. Hazánk fő vonzerejét továbbra is a magas hozamszintek jelentik, ugyanakkor a gazdasági és politikai kockázatok elriaszthatják a befektetőket. Idén már nem elképzelhetetlen, hogy spekulatív jellegű fejlesztések is elinduljanak itthon – vélik a Cushman&Wakefield szakértői.

Rekord évtizedet zárt a régió

• Közép-Európa ipari ingatlanpiaca négyszeresére nőtt az utóbbi tíz évben.
• A raktárak száma és a bérlői kereslet volumene szintén négyszeresére növekedett.
• A Közép-Európai régió ipari ingatlan területének több mint 90 százaléka bérlőre talált – jelentős a kereslet a bérlők részéről, és további fejlesztések várhatóak.
• Az ipari ingatlan beruházások az összes közép-európai beruházások negyedét adták 2014-ben.

Közép-Európában jelenleg közel 18 millió négyzetméter bérbeadó modern ipari terület található, míg 10 évvel ezelőtt ez a volumen mindössze 4,6 millió négyzetméter volt.Magyarországon ennek az állománynak az egytizede található meg, ami – Csehországgal és Lengyelországgal ellentétben – a fővárosra és környékére koncentrálódik. Ez a régiós nagyságrend már megközelíti a nagy nyugat-európai piacokat, például Németországot, ahol jelenleg 22 millió négyzetméter bérbeadó ipari ingatlanterület található, állapították meg a Cushman & Wakefield közép-európai ipari ingatlanokkal foglalkozó szakemberei.

A régió ipari ingatlanjainak kihasználatlansági rátája ma kevesebb, mint 8 százalék. Az új bérlők megjelenése a további fejlesztések iránti keresletet növekedését eredményezi. Öt éve a mutató körülbelül 15 százalék körül mozgott, míg 2005-ben ez a szám kicsivel 9 százalék felett volt. “Az üresedés nagyban tükrözi a gazdasági helyzetet: minél alacsonyabb ez a mutató, annál jobban teljesít a gazdaság. A csökkenő üresedési ráta az ipari bérlemények iránti kereslet növekedését jelzi. Ebből a szempontból Magyarország jelentősen fejlődött, mivel az elmúlt 12 hónapban az üresedési ráta 6 százalékra csökkent. Szlovákiában a legalacsonyabb az üresedés, jelenleg valamivel 3 százalék felett áll,” mondta Ferdinand Hlobil, a Cushman & Wakefield közép-európai ipari ingatlanokkal foglalkozó csapatának vezetője. 

Egyre több új fejlesztés, növekvő kereslet

2014-ben több mint 1,4 millió négyzetméter bérelhető, új ipari terület épült a régióban, mely magasabb az elmúlt évtized átlagánál (1,3 millió négyzetméter). Ebből a szempontból Lengyelország vezetett 2014-ben, ahol több mint 1 millió négyzetméter ipari ingatlanterület került átadásra. Szektorok tekintetében az e-kereskedelem és az autóipar dominálnak a régióban.

Közép-Európában 2014-ben a bérlői kereslet 4.4 millió négyzetméterre emelkedett, mely nagyságrendileg fél millió négyzetméterrel több, mint az előző évi rekord. Hosszú távon az összes bérbeadás háromnegyede – a bérelt négyzetméterek alapján számolva – Lengyelországban és Csehországban történt, míg a maradék 15 százalékot Magyarország, Szlovákia és Románia adta. A C&W várakozásai szerint ez az arány nem fog jelentősen változni a jövőben. Az, hogy a másik három visegrádi országban jóval nagyobb méretű tranzakciók zajlottak le 2014-ben, mint Magyarországon jelentős részben visszavezethető arra, hogy a külföldi cégek félnek a politikai és gazdasági kockázatoktól.
 

Pozitív kilátások

“A közép-európai ipari ingatlan piac meglehetősen fejlett, ezért várhatóan nem lesz további jelentős bővülés. Hosszú távon az új fejlesztések összeütközésbe kerülhetnek a helyi önkormányzatok terveivel, melyek a már meglévő ipari területek revitalizációját fogják támogatni, amely visszafogja a fejlesztéseket” – magyarázta Ferdinand Hlobil. A következő években az új építkezések száma Közép-Európában évente 750 000 és 1 250 000 négyzetméter között várható. Magyarországon, Szlovákiában és Romániában nagy lehetőség rejlik az új fejlesztésekben; az utóbbi években, ezen országokban kevesebb fejlesztés történt, és a bérelhető ipari ingatlan parkok állománya is alacsonyabb, mint Lengyelországban és Csehországban.

“Példaként Magyarország és Csehország összehasonlítása során látjuk, hogy a két ország lakossága nagyságrendileg megegyezik, ugyanakkor Magyarországon kevesebb, mint 2 millió négyzetméter bérelhető ipari ingatlan terület tálalható, míg Csehországban majdnem 5 millió négyzetméter. A magyar piac az élénkülés jeleit mutatja, mivel új fejlesztők jelennek meg az országban.” mondta el Ferdinand Hlobil.

Tavaly az ipari ingatlanok rendkívül kedvelt célpontjai voltak a befektetőknek. A közép-európai régióban 1,85 milliárd euró befektetés történt 2014-ben. A befektetések terén további változások várhatóak, mivel Közép-Európa ipari ingatlanjai szinte kizárólag külföldi fejlesztők és befektetési alapok tulajdonában vannak. 
A régióban alacsony a helyi ingatlanokkal foglalkozó nyugdíjalapok jelenléte, mely területen növekedést prognosztizál a C&W.
 

Magyarország is jól teljesített

Magyarországon a kereslet és a tranzakciók terén jelentős fejlődést tapasztalhattunk az elmúlt 12 hónapban. Budapesten az ipari ingatlanpiaci kihasználatlansági rátája 21,7 százalékról 15,7 százalékra csökkent az év folyamán, ezáltal 2010 óta először csökkent 300 000 négyzetméter alá a bérbeadatlan területek nagysága. 2015-ben is számíthatunk a kereslet bővülésére, az elmúlt időszak tapasztalatai alapján az eddig passzívan működő bérlők is nyitottabbak a bővítésre. 

Két rendkívül jelentős bérbeadás történt az elmúlt évben: a Syncreon (22 000 négyzetméter), es a GE (20 000 négyzetméter) beköltöztek a ProLogis gyáli parkjába. Folyamatos az érdeklődés a harmadik feles logisztikai cégek részéről a nagyméretű, egyterű, magas minőségű raktár területek iránt, így ezen ingatlanok kínálata folyamatosan csökken.
 

2015-ben BTS-sel kiegészített, spekulatív jellegű fejlesztések is felbukkanhatnak, bár ez fejlesztői hozzáállás kérdése. Hosszú távon egyébként 10-12%-os kihasználatlanság indokolná a spekulatív fejlesztések beindítását, bár az egybefüggő területek aránya befolyásolhatja ezt a számot. 

A gyártással és előállítással foglalkozó cégek aktivitása stabilnak mondható. A magyar kormány továbbra is kedvezményekkel támogatja az új piaci szereplők, többek között a fém termékek előállításával foglalkozó lengyel gyártóóriás, az Alumetal, vagy az autógumikat gyártó indiai Apollo Tyres megjelenését. Ezen a területen a piaci szereplők jellemzően a vidéki városokat választják. A legkedveltebbek a nagy autógyártó régiók (Audi – Győr, Daimler – Kecskemét), és ezek vonzáskörzete.

A kisebb és közepes méretű cégek továbbra is érdeklődnek az opportunista vásárlások iránt, kihasználva a Magyar Nemzeti Bank által kínált kedvező kamatozású hiteleket. Az ilyen jellegű fejlesztések elsősorban Budapesten, és Pest megye területén jelentkeznek.
 

Mit hoz a jövő?

Budapesti, prémium kategóriás ipari ingatlanok esetében az átlagos bérleti díj 3 euró (2,8 – 3,3) körül mozog jelenleg, a kedvezmények érvényesülése utáni effektív bérleti díj pedig 2,75-3 euró körül alakul. A C&W magyarországi vezető ipari ingatlan tanácsadója, Halász-Csatári Gábor szerint a bérleti díjak elérték a piaci minimumot, további csökkenés nem várható. Az üresedési ráta csökkenésével a kedvezmények csökkenését is elképzelhetőnek tartja.

A magyar piac legfontosabb vonzereje a befektetők számára a relatív magas elérhető hozamok (9-9,75%), a magas bérbeadatlanság miatt pedig ennek csökkenése nem várható. A befektetők egyre inkább nézelődnek Magyarországon, az elmúlt időszakban nyitottabbá váltak, bár a bizalmat nem egyszerű visszaszerezni.