Végre őszinte lehet az irodások mosolya

Csökkenő üresedési ráta, bővülő kereslet jellemezte a hazai irodapiacot a második negyedévben. Az irodapiac aranykorának ismételt eljövetelét azonban még kár vizionálni. A fejlesztők is egyelőre még óvatosak, tömeges spekulatív jellegű beruházásokra a közel jövőben nem lehet számítani, a bankok részéről továbbra is követelmény egy projekttel kapcsolatban a megfelelő számú előbérleti szerződés megléte. Szakértőket kérdeztünk a hazai irodapiac kilátásairól.

Az üresedési ráta az előző negyedévekhez hasonlóan tovább csökkent a hazai irodapiacon és a második negyedév végére elérte a 14,2%-ot, amely az elmúlt 6 év legalacsonyabb értéke. Az előző év azonos időszakához képest 3,4 százalékpontos, míg az előző negyedévhez képest 1,5 százalékpontos csökkenés történt. A javulás a keresleti élénkülésnek köszönhető, amelynek fő hajtóerői az előbérleti szerződések voltak. A mindössze két lezárt előbérleti tranzakció a teljes kereslet 37%-át tette ki.

Így látták a szakemberek az irodapiacot

A BRF legutóbbi negyedéves jelentése valóban őszinte mosolyokat csalhatott sok, a budapesti irodapiacon tevékenykedő ingatlanos arcára, mondta el Ditróy Gergely, az irodahaz.info csoport üzletágvezetője. A legfrissebb adatok, vagyis a kihasználatlansági mutató további érdemi csökkenése, ami a bériroda-állomány tekintetében kezdi egyre inkább megközelíteni az egészségesnek mondott 10-15% közötti értéket, a kiemelkedő keresleti számok, köszönhetően két hatalmas előbérleti ügyletnek (Telekom és Nokia Networks), valamint a több mint 60 ezer négyzetméteres nettó abszorpció (vagyis piaci felszívás), nem csak örömre és optimizmusra adnak okot, hanem érdemben bizonyítják a budapesti modern irodapiac erősödését. A pozitívabb makromutatók mellett pedig a bérleti díjak és az inszentívek (ösztönzők) tekintetében is egyre javuló képet mutat a piac, legalábbis a tulajdonosi, fejlesztői oldalon. A központi elhelyezkedésű (CBD) irodák esetében már némi bérleti díj-növekedés is érzékelhető, de természetesen első körben a kedvezmények és azok mértéke szorul vissza – vélte a szakértő.

Az irodapiac élénkülését erősítik meg a CPI tapasztalatai is, mondta el Gereben Mátyás, a cég magyarországi vezetője. Tapasztalataik szerint az irodapiacon valóban érzékelhető a kihasználatlanság csökkenése valamint a kereslet élénkülése. A nemzetközi cégek és a KKV-k részéről egyaránt beindult egy keresési folyamat.
 

Beindulhatnak a fejlesztések?

A fejlesztői aktivitás és ezáltal az újonnan átadott irodaterületek száma és mérete még közel sem idézi az aranyéveket, de az a fajta fejlesztési láz talán már sosem jön vissza.Hosszú évekig a megfontoltság és a kiszámíthatóság lesznek a vezérlő elvek az új fejlesztések esetében. Az új irodaházak esetében a minőségi javulást, ami az egyik legfontosabb szempont – szemben a mennyiségi bővüléssel -, a felújítások, és modernizálások is fogják eredményezni. Így nem kell tartani azoknak sem a jövőtől, akik a legkorszerűbb technológiával megépített és felszerelt épületekben akarnak irodát, hiszen az új kínálat, ha óvatosan is, de folyamatosan fog bővülni, miközben a meglévő állomány minőségét is többen igyekeznek majd fenntartani, emelni, mondta el Ditróy Gergely.

Gereben Mátyás beszélt arról, hogy a jelenlegi piacon a fejlesztések között továbbra is többségében vannak a built-to-suit jellegű projektek, amely tendencia a jövőben is folytatódhat. A javuló számokat látva ugyan spekulatív irodafejlesztésre is sor került már a II. negyedévben, de az ilyen jellegű beruházások tömeges megjelenésre nem lehet számítani a piacon a szakember szerint. A finanszírozó bankok továbbra is megfelelő arányú előbérleti szerződéseket kérnek, így a spekulatív fejlesztések csak saját tőkéből finanszírozhatók, amit kevesen vállalnak.
 

Hol keresnek a legtöbben?

A Váci úti folyosó a “legnagyobb” (több mint 700 ezer négyzetméternyi modern irodaterülettel) és klasszikusan a legkeresettebb irodai lokáció Budapesten a nagyobb területet bérlő cégek számára. Ditróy Gergely szerint, látva a trendeket és a város fejlődését a Váci út és vonzáskörzetének vezető szerepe még jó ideig megmarad. Az elmúlt évek új fejlesztései szinte kizárólag ide koncentrálódtak, elsősorban a keresleti trendek miatt. Természetesen a Belváros (CBD) prémium irodaházai, avagy a dél-budai térség metróval megerősített fejlődő részei, továbbra is komoly érdeklődésre tarthatnak számot.

Továbbá nem elhanyagolható az a tény sem, hogy a két, összesen mintegy 80 ezer! négyzetméterre vonatkozó előbérleti szerződés (a már említett Telekom és Nokia), mely mindkét esetben build-to-suit (egyedi bérlői igények alapján épített) formában valósul meg, az M3 metróvonal déli szakaszához köthető, pontosabban a Corvin-negyedhez, illetve a Népligethez. Amennyiben ez a tendencia folytatódik, és az említett cégek hatására is egyre többen szeretnének majd a környékre költözni, hosszú távon akár a Váci úti irodafolyosónak egy kisebb konkurenciája is kialakulhat, “Üllői úti folyosó” fantázianévvel. Persze a fejlesztési lehetőségek és adottságok közel sem hasonlóak, így érdemi konkurenciától nem kell tartania a Váci útnak- vélte Ditróy Gergely.

Gereben Mátyás szerint, a Váci úti irodafolyosó és a Dél-budai régió a két legnépszerűbb desztináció irodabérbeadás szempontjából a budapesti piacon. A szakember elmondta, hogy a Váci úti folyosó jó teljesítményére reflektálva, 2015. szeptemberében elkezdik a BC99 Irodapark fejlesztését, az újonnan elnevezett Balance Building (korábbi Tower Épület) A kategóriás irodaház átfogó felújítását, illetve környezetének átfogó parkosítását követve az “emberközpontú iroda” szemléletet.