Van élet a vidéki irodapiacon

A vidéki nagyvárosokban a budapesti díj feléért-háromnegyedéért lehet irodát vagy üzlethelyiséget bérelni, az ipari parkok bérleti díja azonban hasonló a Budapest közeli logisztikai központokéhoz – derül ki az OTP Jelzálogbank elemzéséből, amely öt megyeszékhely, Debrecen, Győr, Miskolc, Szeged és Székesfehérvár kereskedelmiingatlan-piacát vizsgálta. Mindegyik városban várhatók jelentős fejlesztések az elkövetkező években.

Miskolcon és Debrecenben a legszélesebb a választék modern irodákból a vidéki nagyvárosok közül, de itt a legnagyobb az üresen álló irodaterület is – derül ki az OTP Jelzálogbank elemzéséből. A kutatás első körben öt megyeszékhely – Debrecen, Győr, Miskolc, Szeged és Székesfehérvár – kereskedelmiingatlan-piacát mérte fel, összesen több mint négyszáz irodaház, ipari csarnok, kiskereskedelmi ingatlan vizsgálatával.

A felmérés szerint Miskolcon 56 ezer négyzetméter, Debrecenben 44 ezer négyzetméter 500 négyzetméteresnél nagyobb, modern irodafelület található. Számszerűen a legtöbb, 21 irodaépület Győrben található, ezek azonban jellemzően kisebb átlagméretűek, Szegeden ugyanakkor csak kettő, Székesfehérváron pedig három hasonló adottságú modern irodaházat azonosított a felmérés. „Az öt város összesített kínálata körülbelül 150 ezer négyzetméter, ami nagyjából megfelel a Budapesten 2010-ben átadott új irodaterületnek” – jegyzi meg Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A vidéki irodapiac azonban jelentős bővülés előtt áll: a jelenleg ismert beruházási tervek az öt város összesített modern irodakínálatát egy-két éves távlatban negyedével növelhetik. Debrecenben és Szegeden három-három, míg Miskolcon egy nagy irodaház építése zajlik, vagy indul el mostanában, Győrben pedig az Audi-gyár 12 ezer négyzetméteres központi irodaházát adják át hamarosan.

A kínálat bővülését a remények szerint a keresleté is követi majd, jelenleg ugyanis több nagyvárosban magasabb az üresedési ráta, mint Budapesten. Míg a fővárosban 21 százalékos az üresedési mutató, addig Debrecenben és Székesfehérváron 35 százalék feletti a jelenleg is kiadó területek aránya, Győrben pedig 24 százalék. Az átlagos kínálati bérleti díjak modern épületek esetén városonként négyzetméterenként havi 5és 9 euró között alakulnak, a legdrágább Szeged – talán a szűkös kínálat miatt –, míg a legolcsóbban Debrecenben és Miskolcon lehet irodahelyiséget bérelni.

Kiskereskedelmi ingatlanokból, azaz a bevásárlóközpontokból, üzletházakból, szakáruházakból Debrecenben van a legnagyobb kínálat: itt 13 épületben 404 üzlethelyiség található összesen 94,5 ezer négyzetméteren. A másik véglet Székesfehérvár, ahol három épületben 100 üzlethelyiséget számolt az OTP Jelzálogbank, míg Győrben, Miskolcon és Szegeden egyenként 300-340 üzlethelyiség áll rendelkezésre nagyobb bevásárlóközpontokban. Az irodapiaccal ellentétben a kiskereskedelmi ingatlanok területén további nagy fejlesztések a kereslethiány és a plázastop miatt nem várhatók a vizsgált megyeszékhelyeken, az egyetlen nagyobb aktuális fejlesztés a székesfehérvári Alba Pláza közelmúltban újraindult II. üteme. Emellett várhatóan a hipermarketek és a barkácsláncok nyithatnak kisebb alapterületű üzleteket a vidéki nagyvárosokban.

Székesfehérváron van még helye új kiskereskedelmi ingatlanoknak, legalábbis ezt mutatja a városban tapasztalható nagyon alacsony, 5 százalékos üresedési ráta. Összehasonlításképpen: Győrben és Szegeden az üzlethelyiségek 20-25 százaléka keresi jelenleg a bérlőjét, míg Debrecen és Miskolc üresedési mutatója 10-15 százalék körül alakul. A megyeszékhelyeken az átlagos kínálati bérleti díjak a legmodernebb bevásárlóközpontokban négyzetméterenként havi 15 és 45 euró között mozognak, a régebben épült üzletházakban, illetve a szakáruházakban pedig 5-15 euró a jellemző.

Az ipari ingatlanpiacot tekintve jelentősek a különbségek az öt város között. Székesfehérvár és Győr a legiparosodottabbak: Fejér megye székhelyén hét ipari parkban 1,53 millió négyzetméter kiadható raktár- és üzemcsarnok van, Győrben pedig négy ipari parkban 1,33 millió négyzetméter. Ezek negyede, illetve harmada áll jelenleg üresen, részben a korábbi spekulatív fejlesztéseknek köszönhetően. Miskolcon ennek a bő fele az állomány, majd Debrecen és Szeged következik jócskán lemaradva.

Az öt városban az ipari parkokon kívül összesen mintegy 140 önálló, ezer négyzetméter feletti kiadható területtel rendelkező raktár- és üzemcsarnok található. Míg az ipari parkokban jellemzően a Budapest környéki modern logisztikai központokéval nagyjából összevethető négyzetméterenként havi 3-4 eurós bérleti díjakon kínálják a területeket, az egyéb önálló csarnokokat már akár 1,5 euró alatt ki lehet bérelni. A következő két évben körülbelül háromtucatnyi ipari ingatlanfejlesztési projekt átadása várható, nagyrészt Győrben – jellemzően az Audihoz köthetően –, valamint Székesfehérváron.