Vajon érdemes ingatlanba menteni a pénzünket?

Bár az ingatlan egy lehetséges alternatívát jelenthetne tőzsde válság idején, Magyarországon a múlt tapasztalatai alapján ez még sem állja meg a helyét. Ugyan hazánkban nincs ingatlanpiaci összeomlás, de 2006-hoz képest jelentős értékromlás következett be a lakáspiacon, az ingatlanok értékének csökkenése miatt ez a befektetési forma nem tűnhet épp a legkedvezőbbnek.

A
legrosszabb helyzetben a paneltulajdonosok vannak, ahol az idei évben drámaian
zuhantak az árak, derül ki az AXA elemzéséből.

A
pénzügyi világ aggasztó hírei, és súlyos nehézségei kapcsán sok befektető keresi
az alternatív befektetési formákat, s egyik lehetséges megoldásként sokaknak
eszébe jut az ingatlan. A dolog azonban nem ennyire egyszerű a helyzet
specialitása miatt, hiszen a pénzügyi világ gondjainak mellett ingatlanpiaci
összeomlás is végig söpört már a világ több országában. Magyarország esetében is
sorra merültek fel találgatások arra vonatkozóan, hogy milyen fejlemények
zajlottak le itthon a lakossági ingatlanpiacon, vajon nálunk érdemes-e a
részvényeseknek ingatlanba menekíteni tőkéjüket? Ha a lakásárak jelentős
növekedésére számítunk, akkor a válasz igen lehet, s ezt a korábbiakban többen
is alátámasztottnak vélték, egyrészt a múltban megfigyelhető jelentős
áremelkedés, másrészt a szomszédos országok magasabb áraihoz való várható
felzárkózás következtében.

Eddig hazánkban nem volt olyan
publikált és referenciaként használt lakóingatlan-piaci index, ami országos
szinten mérte volna az árváltozásokat. Nemrégiben azonban az AXA elkészített egy
55 ezer lakóingatlan értékbecslési adatát feldolgozó értékindexet, mely
megyékre, megyeszékhelyekre és budapesti kerületekre lebontva, a lakásállományi
adatokkal súlyozva határozza meg, havi periodicitással az ingatlanárak
változását, s így az index megbízhatóbb adatokkal képes szolgálni, mint a
megkérdezéses adatfelvételen alapuló, statisztikailag úgynevezett puha adatokkal
dolgozó. Az említett mutatószám elemzése kapcsán megállapítható, a hazai
lakossági ingatlanpiacon nincs összeomlás. Az országos lakásárak a 2006 áprilisi
bázishoz képest, éves összehasonlításban az elmúlt két évben minimálisan
emelkedtek, ugyanakkor alaposabb vizsgálat után stagnálás figyelhető meg. 2006
közepéig, egészen a megszorító intézkedések bevezetéséig az ingatlanárak éves
szinten több mint 10%-os emelkedést produkáltak, míg utána mélyrepülésbe
kezdtek. Csak a tavalyi év végén volt megfigyelhető konszolidáció, illetve
visszafogott ütemű növekedés. Ha azonban az infláció hatását is hozzávesszük az
eddigiekhez, mely pont a gazdasági lassulással és a megszorításokkal növekedett
meg jelentősen, akkor láthatjuk hogy komoly értékrombolás a történt az elmúlt
időben, ugyanis a korrigált adatok alapján elmondható, hogy a 2006-os évhez
képest csökkent a lakások értéke, vagyis az ingatlan nem tekinthető a legjobb
befektetésnek hazánkban.

A többlakásos ingatlanpiacot elhúzódó
stagnálás jellemzi, ebbe a kategóriába azonban nem tartoznak bele az ikerházak
és a 2-4 lakásos társasházak, csak a klasszikus négynél több lakásos
társasházak, a lakótelepi lakások és a panel lakások. Ez utóbbiak egyébként a
teljes lakásállomány 14%-át jelentik, vagyis jelentős tulajdonos tömeget érint
az áruk alakulása. Így különösen elszomorító, hogy ezek helyzete a többlakásos
ingatlanok piacán belül különösen rossznak számít, s a második negyedévtől
begyorsuló zuhanást lehet látni.

A
háttérben vélhetően a más sokat emlegetett korszerűsítési problémák és a
kíméletlenül magas fenntartási költségek állnak. A családi házak esetében
meglehetősen vegyes a kép, ugyanis míg 2006 októberétől egy év alatt mintegy
15%-ot értékelődtek le ezen ingatlanok országos szinten, addig azonban
nemrégiben bekövetkezett egy trendforduló, s az idén az árak kezdtek ismét
magukra találni. Az infláció hatását figyelembe véve azonban reál értékben itt
is jelentős értékcsökkenés figyelhető meg, így azok többségének, akik 2006
tavaszán vettek családi házat egészen idén nyárig ingatlanuk 5 – 10%-os
leértékelődésével is szembe kellett nézniük.

Az
elemzés azért is lehet pontosabb, mint a pusztán egyes ingatlanforgalmazó cégek
adatai alapján végzett kutatás, mivel a lakásukat eladók gyakran irreális
eladási árakat határoznak meg, melyen nem lehet értékesíteni az ingatlanokat, s
később az ár csökkentésére kényszerülnek. Valójában tehát csak mítosz, hogy a
magasabban meghirdetett kínálati árak maguk után húzzák a keresletieket is, s
idővel magasabb árszinten valósulnak meg a tranzakciók. Például a főváros
esetében a meghirdetett kínálati árak egyes kerületekben akár 20 – 30
százalékkal is magasabbak annál a szinténél, mint ahol átlagosan megvalósulnak
az adásvételek.