Vagyonadó és céges lakóingatlanok

A hatályba lépett törvény szerint a magánszemélyekhez hasonlóan a lakóingatlanokkal rendelkező társaságok is vagyonadó fizetésre kötelezettek. Ugyanis minden személy és szervezet adóalannyá válik, amely lakóingatlan tulajdonjogával, vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joggal rendelkezik a tárgyév január első napján.

A lakóingatlan fejlesztéssel, vagy azok finanszírozásával foglalkozó, elkészült projektekkel rendelkező fejlesztőket duplán sújtották az adójogszabály változások.

A bő egy hete nyilvánosságra került becsült forgalmi érték kalkulátor, mely az APEH honlapján vált elérhetővé heves érzelmeket váltott ki főleg a magánszemélyek körében. Persze az érzelmek hőfokát erősen befolyásolta, hogy az adott esetben a program a magánszemély által vélt forgalmi értékhez hogyan viszonyult. Azokban az esetekben – és volt ilyen is – amikor az ingatlan értékét a kalkulátor alacsonyabban határozta meg, a megkönnyebbülés és egyben a gyors adatmentés volt a jellemző. A nyilvánosságra került adatokból következtetve (a kalkulátort használók és az adatokat lementők aránya) szerint belőlük volt kevesebb. Azon esetekben ahol a program magasabb forgalmi értéket becsült, maradt a dac és a kétségbeesés.

“Ettől eltérő gondokkal küszködnek azon társaságok, melyek lakóingatlanokkal rendelkeznek, közülük is elsősorban azok, akik lakóingatlan fejlesztéssel, vagy azok finanszírozásával foglalkoznak. A hatályba lépett törvény szerint ugyanis nemcsak a magánszemélyek, hanem minden személy és szervezet adóalannyá válik, amely lakóingatlan tulajdonjogával, vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joggal rendelkezik a tárgyév január első napján.” – emelte ki Hegedüs Sándor, az RSM DTM Hungary  adópartnere.

A lakóingatlannal rendelkező társaságok is vagyonadó fizetésre kötelezettek

Az elkészült projektekkel rendelkező fejlesztőket duplán sújtották az adójogszabály változások. A potenciális vásárlók két okból is halasztották vásárlásaikat az elmúlt év végén. Egyszer kalkuláltak a visszterhes vagyonátruházási illeték mértékének csökkenésével, mely egy 30 millió forintos ingatlan esetén 520 ezer forint nyereséget jelentett számukra, illetve az újévre halasztott vásárlás miatt a 2010. évi vagyonadó megfizetése alól is mentesültek, mely egy ugyanilyen értékű lakás esetén további 75 ezer forint megtakarítást eredményezett. Míg az előzőekben említett változások közül az első csak évek közötti nyereségesség átcsoportosítást eredményezett a társaságok számára, addig a vagyonadó már egyértelműen negatívan befolyásolta a projekt nyereségességét, hisz új, korábban nem tervezett ráfordításként jelent meg.

A még fejlesztés alatt, illetve befejezése előtt álló projektek esetében lehetséges megoldásként kínálkozott a használatba vételi engedély jogerőre emelkedésének átcsúsztatása 2010-re, hiszen így teljes egészében mentesülni lehetett a 2010. évi vagyonadó, és építményadó alól.

Ingatlanlízing szerződések esetén a vagyonadó elsődleges kötelezettje a lízingcég, tekintettel arra, hogy ő az ingatlan tulajdonosa. Ebben az esetben a lízingcégek számára két út kínálkozott a már megkötött szerződések tekintetében. Egyfelől haszonélvezeti jogot lehetett engedni a lízingbe vevő számára, melynek következtében az adófizetési kötelezettség a lízingbevevőt terheli, vagy – amennyiben a szerződés lehetővé tette – a későbbiekben áthárítani a vagyonadó összegét a lízingbe vevő számára. “A két opció tüzetesebb áttekintése alapján megállapítható, hogy a vásárló csak előnytelenül jöhetett ki, még az ingatlanhitelesekkel való összehasonlítás esetén is. Az első esetben azért, mivel a vagyonértékű jog megszerzése esetén a vásárló jelentős összegű illeték fizetésére vált kötelezetté, mely akár többszörösen meghaladta az esetleges vagyonadó-mentességből származó előny mértékét, míg a második esetben a lízingbe vevő nem tudott élni a vagyonadó mentesség lehetőségével, hiszen nem ő az ingatlan tulajdonosa.”- összegezte Hegedüs Sándor.

A fentiek alapján megállapítható, hogy mind a lakóingatlan-fejlesztők, mind a lakáslízinggel foglalkozó cégek, illetve azok ügyfelei fokozottan várják az Alkotmánybíróság határozatát a vagyonadó tekintetében, addig számukra is marad az ingatlan forgalmi értékének meghatározása körüli bizonytalanság, hiszen az ingatlanok forgalmi értéke ez esetben is a legritkábban egyezik meg az ingatlanok könyvszerinti értékével.