Tovább száguldanak a lakásárak- De meddig?

Az elmúlt évben Észtországban és Dániában szárnyaltak leginkább a lakásárak az Európai Unió országai közül. A tallini otthonok mintegy 28 százalékkal érnek többet mint egy évvel ezelőtt, míg…

Az elmúlt évben Észtországban és Dániában szárnyaltak leginkább a lakásárak az Európai Unió országai közül. A tallini otthonok mintegy 28 százalékkal érnek többet mint egy évvel ezelőtt, míg Koppenhágában 22 százalékos áremelkedést regisztráltak. Az európai lakás-boom összességében folytatódott 2005-ben, ám idén elképzelhető a folyamatok mérséklődése, derül ki az RICS szokásos évi elemzéséből.
A több országban megfigyelhető jelentős árnövekedés ellenére a három nagy lakáspiacon – Németországban, Olaszországban és az Egyesült Királyságban – viszonylag szerény árnövekedést tapasztaltak az ingatlanközvetítők. Míg Olaszországban és Angliában egy minimális – 5 százalék alatti – árnövekedés azért végbe ment, addig a német lakásárak (hasonlóan Ausztriához) érdemben nem növekedtek 2005-ben. Az angliai adatok (2-3%) különösen a 2004-es 12 százalékos áremelkedés fényében tekinthetők jelentős lassulásnak, Németországban az elmúlt 10 évben alapvetően a stagnálás jellemezte a lakáspiacot.
Az újonnan csatlakozott közép-európai országok lakáspiacán továbbra sem következett be a sokak által várt meredek ugrás. A budapesti lakásárak 8 százalékosnak mért növekedése még hízelgőnek is tűnhet annak fényében, hogy a legtöbb hazai piaci szereplő az árak stagnálásáról és a használt lakáspiac passzivitásáról számolt be a közelmúltban. Varsóban árnyalatnyival jobb csak a helyzet, a lengyel fővárosban 10 százalékkal nőttek az árak 2005-ben.

Mérséklődő spanyol emelkedés, tallinni szárnyalás

Az európai ingatlanpiac sztárja, Spanyolország ugyan 2005-ben a harmadik helyre szorult vissza, ám a 15 százalékos növekedés még így is kiemelkedő, főleg ha összevetjük a szomszédos Portugália inflációt éppen csak meghaladó áremelkedésével. A spanyol lakásárak 1998 óta folyamatosan meredeken emelkednek, részben az életszínvonal tartós javulása és a külföldiek tengerparti ingatlanvásárlásai miatt. Az 1998-as 120%-os ugrás óta a folyamat jelentősen mérséklődött, s az EKB kamatemelési ciklusának fényében 2006-ban további mérséklődés várható, hiszen a spanyolországi jelzáloghitelek jellemzően változó kamatozásúak.

2005 leggyorsabb árnövekedését – 2004-hes hasonlóan – Észtország fővárosa, Tallin produkálta. A 28 százalékos drágulás azt jelenti, hogy tovább folytatódik a balti ország ingatlanpiaci boom-ja, s egyelőre semmilyen jel nem utal arra, hogy 2006-ban a trend megforduljon, vagy akár mérséklődjön.

Az elmúlt néhány évben jellemzően Európa déli országai (illetve országrészei) produkáltak dinamikusabb árnövekedést. Elsősorban a mediterrán országokban – Spanyolország, Portugália, Görögország – valamint Franciaország és Anglia déli részein emelkedtek a legintenzívebben az árak. Mostanra azonban az árnövekedés ezen országok többségében (Spanyolország erős kivétel) a gyengülő gazdasági teljesítmény és a fogyasztói bizalom csökkenésének hatására lelassult, olyannyira, hogy Görögországban és Portugáliában a lakásárak reál értéken nem is nagyon nőttek 2005-ben.

Tavaly már sokkal inkább az északi országok domináltak, kétszámjegyű növekedést figyelhettünk meg Észtországban, Dániában és Svédországban is. Ez a fajta dél-észak elmozdulás magyarázható az EU lakáspiacán belüli konvergenciával, azaz jelenleg elsősorban azokban az országokban láthatunk magasabb árnövekedést, akik korábban kimaradtak a boom-ból. További érdekesség, hogy a fent felsorolt országok közül egyik sem tagja az euró-zónának, bár Észtország esetében a közös valuta bevezetése mindenképpen csak idő kérdése.

Mit várhatunk 2006-tól?

Nemzetközi elemzők (IMF, OECD, stb.) és bankok is többször az európai ingatlanpiac túlértékeltségéről és egy esetleges lufi kialakulásáról beszéltek, ám a piaci szereplők általában nyugalomra intenek és egészséges piaci folyamatokkal magyarázzák az áremelkedést. 2006-ra mindazonáltal egységes várakozásokat hallhatunk, az RICS elemzése szerint az árnövekedés mérséklődésére számíthatunk, ám drámai változásokat senki sem prognosztizál.

Az egyik legmeghatározóbb tényező a lakáspiacon a kamatkörnyezet változása. Az elmúlt évek lakáspiaci boom-jához az alacsony euró-kamatok jelentősen hozzájárultak, a jelzálogpiac a legtöbb EU-országban felpörgött. A spanyolországi és az írországi növekedésben pl. nagy szerepet játszott a kompetitív jelzálogpiac. Ezekben az országokban a változó kamatozású hitelek térhódítása nagy előnyt jelentett az alacsony kamatok mellett, a jelenlegi kamatemelési ciklus azonban erősebben érezteti majd hatását, mint Németországban vagy Franciaországban, ahol a jelzáloghitelek hagyományosan fix kamatozásúak.
Az ECB az elmúlt időszakban két részletben összesen 50 bázisponttal növelte az irányadó kamatlábat, s – a jelenlegi várakozások alapján – 2006 során további 50 bázispontos emelést vár a piac. Ez már jelentős tehernövekedést jelentene a hitelfelvevőknek, egy átlagos nyugat-európai hitelkonstrukciót alapul véve akár 20-25 százalékkal is megnövelheti a törlesztés mértékét. Összességében azonban az európai lakáspiac valószínűsíthetően inkább csak “soft-landing” előtt áll.