Száguldó lakásárak az EU-ban – Buborék a láthatáron?

Az amerikai ingatlanpiac lassulását nem követik az európai piacok. Az EU régi tagállamaiban – Németország kivételével – jelentősen nőttek a lakásárak az elmúlt időszakban. A legdinamikusabb áremelkedést Dániában és Írországban figyelhetjük meg, a skandináv országban 23.3, míg az ír piacon 14.2 százalékkal nőttek a lakásárak, derül ki a The Economist globális lakásár-indikátorából.

A magyar lakáspiacon igen aktív ír és spanyol magánbefektetők elégedettek lehetnek a hazai piacon elért fellértékelődés miatt. A spanyol és ír ingatlanpiacok optimista hangulatának örülhetnek a magyar ingatlanfejlesztők is, hiszen amíg az otthoni piacon emelkednek az árak, addig könnyebben fektetnek be idegen piacokon is, hiszen biztosnak érzik a hazai ingatlanbefektetéseiket.

Nyugat-Európa szinte összes országában meredeken emelkednek a lakásárak, Franciaországban, Svédországban és Belgiumban is 10%-ot meghaladó lakásárnövekedést regisztrált a The Economist. Bizonyos lassulás ugyan megfigyelhető Nyugat-Európában, ám a 10% fölötti ingatlanár-növekedés jelentősen meghaladja a lakásárak szempontjából meghatározó személyi jövedelmek növekedését.

Németországban a nominális árak a The Economist adatai szerint továbbra is csökkenést mutatnak, az elmúlt időszakban 0.8%-kal csökkentek a lakóingatlanok árai, s a kilátások továbbra is negatívnak tűnnek. Egyrészt ugyanis a német kormány a REIT törvény megalkotásákor – nagy szakmai vitát kavarva – kizárta a REIT-ek hatásköréből a lakóingatlanokat, kifogva egy potenciális szelet a piac vitorlájából. A REIT-ek ugyanis vélhetően jelentős befektetéseket hajtottak volna végre a lakóingatlan-piacon is. Emellett a jövőbeni áremelkedés ellen szól Európa legalacsonyabb saját tulajdonban lévő lakás aránya, mely az igen bérlőbarát német szabályozási környezet miatt vélhetően nem változik szignifikánsan.

A brit piac ezzel szemben határozottan egy boom jeleit muatja, melyet David Miles, a Morgan Stanley elemzője a következő faktorokkal magyaráz:

– növekvő reálbérek
– a bevándorlás okozta népességnövekedés
– relatív még mindig alacsony kamatszint
– spekulatív vételek

Miles a spekulatív vételek a legmeghatározóbbak, így egyértelműen buborékról beszélhetünk, s szerinte a jelenlegi árszintek nem fenntarthatóak hosszú távon, azonban a piaci optimizmus még tovább is hajthatja a lakásárakat. A lakásárak előbb vagy utóbb várhatóan csökkenni fognak majd, ám a buborék kipukkanásának időpontjáról nem kísérelt meg becslést adni.