Sokkal jobbnak kell lenni!

Az irodapiac jövőjére vonatkozóan az új jelszó a minőség és a környezettudatosság, míg a kiskereskedelmi ingatlanpiacon a városközpontok és az emberközelibb, nyitottabb koncepció kerülhet fókuszba. Interjú Baross Pállal, a Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) magyarországi szervezetének elnökével.

 Budapesten az
elmúlt öt-tíz évben rengeteg irodaház épült, de kevés igazán jó minőségű. A
következő években vajon megnő az igény a jó minőségű irodaházak iránt? Mi
történik a kevésbé magas minőséget képviselő épületekkel?
A hozamoknak
az elmúlt években tapasztalt csökkenése miatt az ugyanazon összegű bérleti díj
mellett sokkal magasabbá váló ingatlanértékek olyan fejlesztőket is a piacra
vonzanak, akik alapvetően magasabb minőségi igényeket támasztanak, így az
irodapiac egyre inkább a jobb minőség igénye felé tolódik el. Ez már nemcsak
Nyugat-Európában, hanem a mi régiónkban, így Prágában és Varsóban is
megfigyelhető. Másik tendenciaként tetten érhető, hogy tovább fejlődik a nem
feltétlenül agglomerációban, de nagyobb területeken, zöldbe ágyazva, alacsonyabb
sűrűséggel megépülő irodakomplexumok – és az ezekhez kapcsolódó kisebb
szolgáltatások – koncepciója, mint amilyen a Graphisoft vagy az Infopark. A
magasabb minőség igényének előtérbe kerülésével azonban azok az irodaházak, ahol
sem a műszaki tartalom nem kiemelkedő, sem a helyszín nem megfelelő, komoly
bajban lehetnek. Ezeknek a problematikus, “A mínusz”-os épületeknek az esetében
meg kell vizsgálni, hogy hosszú távon érdemes-e kivárni az irodák értékének
megemelkedését. A nemleges válasz miatt azonban nagy valószínűséggel inkább
megszabadulnak majd tőlük, alacsonyabb áron.

Hol lehetnek még prémium
kategóriás irodafejlesztési területek? Mi jellemzi az agglomeráció jövőjét, és
milyen új trendek érvényesülnek az irodapiacon?

A Duna-part mindig
prémium kategóriát fog képviselni, de az irodapark koncepció tekintetében még a
III. kerület is komoly lehetőségeket rejt magában, öt-hat éven belüli
átalakítása után a HÉV nagy valószínűséggel megfelelő tömegközlekedést fog
biztosítani, az új M0-s híd, valamint a budai helyszín pedig ugyancsak komoly
vonzerőt képviselhet a térség jövőjét illetően. Az agglomeráció esetében
ugyanakkor csak erős közlekedési korridor kialakítása után képzelhető el a
fejlődés: az M1-es és M7-es autópályák fokozott telítődése miatt a közlekedés a
város határán kívül megvalósított projektek egyik legnagyobb problémája, ezért
sikeres terjeszkedés inkább a pesti oldalon, Gödöllő irányába képzelhető el.

A nyugati
példát követve a magyar irodapiacon is fokozatosan előtérbe kerül a
környezettudatosság. Egyrészt egyre több cég szeretne ‘zöld’ lenni, másrészt az
energiaköltségek növekedésével a vállalatok, ahol tudnak, lefaragnak a
ráfordításaikból, márpedig ezek között komoly csökkentő tényezőt képviselnek az
irodai közös költségek. A jövőt tehát a zöldkoncepció jelenti, a minél
hatékonyabb működés iránti igénynek megfelelni nem tudó irodaházaknak pedig a
zöldtechnológia egyre nagyobb elterjedése végleg megadhatja a kegyelemdöfést.

A kiskereskedelmi ingatlanpiacot illetően milyen tendenciák
figyelhetők meg, hol vannak még fejlesztési lehetőségek? Mennyire bizonyulnak jó
üzletnek az agglomerációban alapfokon megépített áruházak?

Nyugat-Európában, illetve az USA-ban sok belvárosi üzlet zárt be a
lakossági kereslet visszaesése miatt, Magyarországra ezzel szemben még több
nemzetközi márka érkezése várható, problémát jelent azonban, hogy az úgynevezett
zászlóshajóknak szükséges nagyságú terület egyelőre nincs a belvárosban. A körút
kapualji boltjai nem alkalmasak erre, és sajnos a Budapest szíve program sem
tesz ezért a megoldásért semmit. Mágnes talán a Corvin áruház lehet majd.

Budapesten még bőven van tere a retailfejlesztéseknek a Belvároson kívül
is, de egészen más koncepció szerint, mint amit eddig láttunk. A korábbi
plázafejlesztéseket inkább a városközpontokra építő, ember­kö­ze­libb koncepciók
válthatják fel, olyanok, amelyek a Ráday utca vagy a Liszt Ferenc tér miliőjét
idézik. Az előbb említett hangulatot és teret lehet kombinálni a vásárlási
lehetőséggel, vagyis a klasszikus bevásárlóközpont átalakul, és helyét
nyitottabb, több közterületet tartalmazó közösségi tér foglalja el. Ahhoz
azonban, hogy egy beruházás jó hozamú és értékteremtő legyen, szükséges a
kiváltságos környezet, és ezt biztosíthatja a városközpont.

A városon
kívül megépített, nagy alapterületű áruházak esete más kérdés. A nagy
élelmiszerláncok stratégiáját inkább a visszahúzódás, zsugorodás jellemzi, piaci
tendenciaként megfigyelhető, hogy csökken az egész hónapra történő bevásárlások
volumene. A vásárlói kör kissé átalakult az utóbbi években, változtak az
igények, nagyobb a kereslet a közelebb elhelyezkedő, kisebb áruházak iránt,
amelyek kínálata fokozatosan a gyorsabb, félkész termékek irányába tolódik el.
Ez a tendencia tehát ugyancsak a városközpontban található közösségi térrel
kombinált vásárlási lehetőségek irányába mutat.

A gazdaság állapota
milyen hatással van az ingatlanpiacra? A fejlesztők mennyire tehetik át a
súlypontjukat Magyarországról máshová?

Magyarország és a régió is
rosszabb helyzetbe került az utóbbi időben, bárhová nézünk, létezik egy
kifulladó tendencia, de nem fog annyira fájni, ha Európában is lassul a
növekedés. A helyzet javulhat, ha a helyi vállalkozások kezdenek feljönni, ez
figyelhető meg például Spanyolországban. A probléma azonban egyelőre az, hogy a
feltörekvő vállalkozások esetében nem látszik a klaszteresedés, nem tudnak
összedolgozni, egyedül a Graphisoft és az Infopark esetében látszik valami
kezdeményezés. A fejlesztőcégek eltérő felépítésének köszönhetően
különbözőképpen reagálhatnak a piac gyengeségeire. Az ING például meglehetősen
kis létszámú ingatlanfejlesztő stábbal dolgozik, így bármikor képes a
továbblépésre. Más vállalatok azonban sok embert foglalkoztatnak, vertikálisan
és horizontálisan is erősen integrálva vannak, ezért esetükben a mozdulás
nehézkes lehet. A nagy ingatlanfejlesztőkre ez utóbbi kevésbé jellemző, az
integráltság ugyanis veszélyeket hordoz magában, amelyet jól mutat a Fadesa
példája. Ami pedig az új területek feltárását illeti, az ingatlanfejlesztők
kicsit hasonlítanak az ejtőernyősökhöz: bármikor “le lehet dobni” egy embert
Törökországban, akinek csak elő kell vennie az alapvető statisztikákat és a
térképet ahhoz hogy meg tudja mondani, hol, mit szabad csinálni.

A
piacon valóban csak a hatékony szereplők maradhatnak meg tartósan? Mi várható a
magyar ingatlanpiacon a következő két-három évben?

Az
ingatlanfejlesztőkre nagy nyomás nehezedik majd a jövőben. Korábban kereskedelmi
ingatlanfejlesztéssel csak nehezen lehetett rossz eredményt produkálni: az
utóbbi hat évben általános igazság volt, hogy mindenki tudott pénzt csinálni az
ingatlanból – ezután azonban már nem lesz ennyire egyértelmű a kép. Sokkal
jobbnak kell lenni, jobban ki kell építeni az ügyfélkapcsolatot, nem szabad csak
arra gondolni, hogy milyen nagyvállalatoknak kell építeni, hanem azt is meg kell
találni, hogy ki lesz a top bróker, kiben van megfelelő energia, legyen szó
építészekről, kivitelezőkről vagy menedzserekről.

Úgy tűnik, túl vagyunk
a legrosszabb időszakon. A kereskedelmi ingatlanoknál ez és a következő év
jelenti a negatív ciklus végét, innen lehet újra gondolkodni. Pozitívum, hogy a
történtek hatására a cégek magyar menedzsmentje sok tapasztalatot szerzett a
boomról és a nehézségekről is. Az ingatlanszakma magyar dimenziója, szerencsés
módon, más pénzén tanult, és ezentúl az emberek sokkal jobban odafigyelnek majd
arra, mit vesznek meg, mennyiért, és ott mit csinálnak.