Nincs menekülés a panelból – Mi lesz a távhődíj-emelés után?

Ugyan a díjemelés által érintett első számlák még nem érkeztek meg a háztartásokba, ám több olyan piaci vélemény is napvilágot látott, hogy a távfűtés díjának radikális emelkedése miatt eladási hullám indulhat el a panellakások piacán.

A távhő díja ugyanis a fővárosban – két ütemben – közel 50%-kal nő, ami csillagászati magasságokba emeli a – gázfűtéshez viszonyítva – már amúgy is igen magas rezsiköltséget a panelházakban.

A tömeges menekülés azonban várhatóan elmarad, hiszen a panellakásoknak hasonló árszínvonalon nem igazán akad alternatívája, azonban a kínálat érezhető bővülésére és a keresleti oldal gyengülésére számíthatunk, ami összességében árcsökkenést eredményezhet. Minderre azonban valószínűleg tavaszig kell “várni”.

Nagyobbat kisebbre…

Nem számít a panellakásokból való tömeges elköltözésre, a lakótelepek kiürülésére Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője sem, a panellakásoknak ugyanis szerinte nem igazán van elérhető alternatívája A panellakások iránti kereslet csökkenését azonban prognosztizálja, s ez a jelenség különösen a rosszabb elhelyezkedésű, rosszabb környéken lévő lakótelepeket érintheti. Markánsabb hatást vár ugyanakkor az albérleti piacon, hiszen egy jó elhelyezkedésű (egyetem közelsége, jó tömegközlekedés, stb.) panel bérleti díja nem szignifikánsan alacsonyabb egy téglaépítésűnél. A távfűtési díj közel 50%-os emelkedése után azonban egyre többen választhatják majd a gázfűtésű lakásokat, hiszen így jelentős összeget takaríthatnak meg a rezsiköltségen. Valkó Dávid azt a szcenáriót elképzelhetőnek tartja, hogy sokan a nagyobb (70 nm körüli) panellakásukat kisebbre (50 nm-esre) cserélik majd.

Megszólaltak a lakótelepen élők – Egyhangúság, szűk hely, magas fenntarthatóság

A nagy alapterületű panellakások piacán várnak kínálatbővülést és árcsökkenést Murányi Ákos, a Duna House elemzője. Tömeges menekülésre ő sem számít, hiszen a panel már így is a legolcsóbb alternatívát jelenti a lakáspiacon. A szakértő tavasszal számít dinamikus kínálatnövekedésre, míg szerinte a panellakások iránti kereslet szignifikánsan visszaesik majd, s ez alól csak az ún. prémiumlakótelepek jelentenek majd valamelyest kivételt.

Amitől rettegnek a panellakásban élők – Közel 50%-os emelés

A Fővárosi Közgyűlés december 14-ei határozata alapján 2007. január 1-jétől a lakossági távhődíjak 37%-kal, 2007. április 1-jétől pedig további 8.4%-kal emelkednek, azaz ez összességében 48.6%-os díjelemést jelent. A díjemelés első kézzel fogható eredménye heteken belül megérkezik a háztartásokba, s vélhetően sokaknak fog kellemetlen meglepetést okozni az emelés kommunikációja ellenére.

A távfűtés már a díjemelés előtt is igen költséges fűtési technológiának számított, a távhő jóval drágább megoldás, mint a gázfűtés. Példaképpen összehasonlítottunk két közel 70 nm-es ingatlant, az egyik egy távfűtéses panellakás, míg a másik egy téglaépítésű lakás gázfűtéssel. A gázfűtésű lakás decemberi gázszámlája kb. 12-15 ezer forint közé tehető, míg a panel távhő díja 25 ezer forintba kerül. Ebből kb. 9,000-t tesz ki az egész évben fizetendő alapdíj, 11,000-t a fűtési díj és kb. 5,000-t a melegvíz díja. És mindez még a díjemelés előtt…

A Panelprogram segíthet…

A panelprogramban részt vett, vagy már aláírt szerződéssel rendelkező panelházak lényegesen jobb helyzetben vannak, ezeknek az ára jellemzően 10%-kal haladja meg a felújítási programban részt nem vevő épületek lakásainak négyzetméterárát. A felújított házak hőszigetelése ugyanis jelentősen jobb, így tavasszal várható negatív piaci folyamatok ezeket a házakat vélhetően kevésbé érintik majd.

A támogatást igénybe venni nyílászárók szigetelésére, cseréjére, homlokzat hőszigetelésére, épületgépészeti rendszerek feújítására, valamint az épület környzetének javítására és korszerűsítésére. A támogatás a beruházás értékének maximum harmada lehet (de legfeljebb 400 ezer forint lakásonként), míg a lakástulajdonosoknak és a helyi önkormányzatnak minimum egy-egy harmadot kell fizetniük.

Panel: mit, hol, mennyiért?

Budapesten a három legnépszerűbb lakótelepnek egyértelműn a Pók utcai, a Gazdagréti és a Kárpát utcai számít. Általánosságban az is elmondható, hogy a minél későbbi építésű panelházak a keresettebbek, s azok, amelyek részt vettek a panelprogramban vagy már aláírt szerződésük van a rekonstrukció megvalósítására.

A Pók utcai lakótelepen a főváros talán legfrekventáltabb paneltömbje, itt az árak jellemzően 240-250 ezer forint/nm körül mozognak, ám előfordulnak 300 ezer forintos négyzetméteráron megvalósult tranzakciók is. A szintén III. Kerületi Békásmegyer ennél lényegesen kedvezőbb árfekvésű terület, itt inkább 160-190 ezer ft/nm-es árakkal kell számolniuk a vevőknek vagy az eladóknak.

A XI.kerületben egyértelműen Gazdagrét a sztár, a Szomszédok hazájában átlagosan 210-220 ezer forintos árakkal találkozhatunk, de nem kirívóan ritka a 270 ezres négyzetéterár sem. A vasúti sínek túloldalán, a Kelenföldi lakótelepen a legocsóbb lakások 180 ezer ft/nm-es áron kelnek el, míg a felújított, jól felszerelt otthonok esetéebn az ár akár 220-240 ezer forintig is elmehet.

Havannától Újpestig

Pesten a legnépszerűbb és egyben legdrágább lakótelepeket a belsőbb részeken találjuk, keresettek a XIII. kerület belső részein fekvő telepek (230-270) és a IX. kerületi József Attila lakótelep (200-230). Ennél olcsóbb az egyik legújabb építésű Káposztásmegyer (190-220) és az Örs vezér terénél lévő Füredi úti lakótelep (180-190), Rákoskeresztúr és Újpest (egyaránt kb. 170-180) míg a panelpiac alsó végében a hírhedt Havannát (130-160) találjuk, melynek híresen rossz közbiztonsága a térfigyelő kamerák felszerelése óta jelentősen javult, ám még mindig a főváros egyik legolcsóbb ingatlanalternatíváját jelenti.