Mi történt az ingatlanpiacon 2006-ban?

Tovább épülnek a plázák szerte Magyarországon, miközben egyre több belvárosi üzlet indul fejlesztésnek. Az irodapiacon jelentős kínálatbővülésnek lehetünk szemtanúi, mely természetes módon a kihasználatlanság növekedésével járt. Az ipari ingatlanok piacán szerény fejlesztések történtek, a fejlesztők azonban töretlenül optimisták. A bérleti díjak az ingatlanpiac egyik szegmensében sem változtak érdemben. Mindezt az Eston első féléves ingatlanpiaci összefoglalójából tudhattuk meg, melyből az is kiderült, hogy a budapesti A-kategóriás hozamok csökkenése lelassult, s jelenleg 6.7-7% körül mozognak.

A hozamcsökkenés természetes módon lelassult a budapesti ingatlanpiacon. A 7%-os határt már átlépte a piac és a kiemelkedő minőségű épületek esetében már 6% körüli kínálati hozamról beszélhetünk. Ennek ellenére ilyen alacsony hozam mellett információink szerint még nem kötöttek üzletet Budapesten. Az ún. forward purchase – mely a piaci tranzakciók kb. 10%-át teszi ki – ügyletek esetében a hozamok jellemzően magasabbak (irodaház 8% alatt, retail 7% alatt).

Pláza minden sarkon…

A bevásárlóközpontok piacán több nagy projekt is kivitelezés alatt áll, így az ECE beruházása, az Árkád Győr (35,000 nm), valamint az Európa Ingatlanalap nevével fémjelzett tatabányai Vértes Center (30,000 nm). Túl van az alapkőletételen a Plaza Centers fejlesztése, a 180,000 nm-es Arena Plaza is, mely az elkövetkező évek legnagyobb kiskereskedelmi projektje lesz. Látható tehát, hogy a plázapiac viszonylagos telítettsége ellenére a fejlesztések dinamikája nem állt meg.

A belváros továbbra is dinamikusan fejlődik, a frekventált “bevásárlóutcákban” (Andrássy út, Vörösmarty tér, stb.) több új projektet is láthatunk. A Klotild Palotában is lesznek üzletek, s klasszikus belvárosi üzletnek tekinthető az ING Vörösmarty téri épülete, illetve az Orco által fejlesztett BÉT-épület. A bérleti díjak szignifikánsan nem változtak, a Vörösmarty tér környékén jellemzően 80-100 euró körül alakul, a Nagykörút és az Andrássy üzleteiben pedig 33-45 eurós díjakkal számolhatnak a kereskedők.

Terjeszkednek a strip mall-ok

2006-ban folytatódik a kisebb alapterületű strip mall-ok kínálatbővülése. A Premier Outlets időközben már a harmadik ütem tervezésénél tart, mivel a második ütemet is sikerrel “bevezették” a piacra. A második ütemben megnyílt 20 üzletet további 7 követi majd a következő negyedévben , a jellemző bérleti díj 25-30 euró körül alakul.

Tovább terjeszkedik a szintén strip-mall koncepciót megvalósító Stop Shop, mely a gödöllői üzlet (8,000 nm) mellett további 5 vidéki helyszínen tervezi a megjelenést 2007-ben. Lerakták az Új Buda Center alapkövét is, mely 15,000 nm-nyi üzlethelyiséggel és 11,000 nm-nyi szórakoztató központtal nyitja majd meg kapuit a fejlesztő Sybil Holding tervei szerint.

Továbbra is erős kereslet jellemzi a piacot. A kínálat dinamikusan bővült, ezzel egy időben a kihasználatlanság növekedett, ám az Eston szerint a 13.8%-os arány nem tekinthető negatívnak a piac szempontjából. A fejlesztési aktivitás mindenképpen erős, a csúcspont várhatóan jövő évben lesz meg, összesen 264,000 nm-nyi irodaterületet adhatnak át 2007-ben. A fejlesztők legkedveltebb városrészei közé tartozik a Váci út, a Milleniumi városközpont és a Hungária körút.

Az új irodák jellemzően keresettebbek a régebbieknél, mely utóbbiak közül sokan csak a bérleti díjak csökkentésével tudnak versenyben maradni. Az A-kategóriás irodaépületek jellemző havi bérelti díja 14-16 euró körül alakult, a B-kategóriásoké pedig 11-13 között. A piacon kiemelkedően magas, 20 euró fölötti bérleti díjat alkalmaz két új – részben folyamatban lévő – fejlesztés is, a Rossevelt7/8 és a Lánchíd Palota esetében, melyek kiemelkedő minőségükkel, szolgáltatásaikkal és lokációjukkal szolgálnak rá a rendkívűl magas árra.

Szerény projektek, optimista fejlesztők

Átmeneti lendületvesztésről beszélhetünk az ipari ingatlanok piacán, év végéig kevesebb, mint 140,000 nm-nyi területet fognak várhatóan átadni, míg eddig összesen 61,000 nm-t adtak át. A bérleti díjak nem mozdultak el, jellemzően a 4-4.5 eurós sávban helyezkednek el. A fejlesztők alapvetően optimisták, azonban 2006-ban inkább kisebb volumenű projektek készültek el:

– Európa Center (80,000 nm, Terra Invest)
– Vendel Park (30,000 nm, TISRI)
– Akácliget Logisztikai Központ (20,000 nm, GAG és Globalstate)
– Tulipán Park (10,000 nm, Grontmij)