Mi lesz 2009 legnagyobb dobása az ingatlanpiacon? – Jön a Budapest Bank

2008 legnagyobb dobása a magyar ingatlanpiacon a K&H Bank székházbérleti tranzakciója volt, és úgy tűnik, hogy az idei év rekordjának is egy bankszékház ügylet ígérkezik.

A bankok – bár még mindig jelentős saját tulajdonú
ingatlanállománnyal rendelkeznek – a budapesti bérirodapiac vitathatatlanul
legfontosabb szereplői, és az ingatlan eszközállományuk folyamatos
csökkentésével és területracionalizálási törekvéseikkel párhuzamosan súlyuk
egyre nő. 2009 végén Budapest Bank szerződése lejár jelenlegi Váci úti
székházában, ahol – a székházhoz kapcsolódó bérleményekkel együtt – mintegy
17.000 nm-t foglal el. A bank információink szerint több hónapja intenzíven
keresi a lehetőséget jelenlegi székházának kiváltására. Ez a tranzakció az
egyébként nagyon borús kilátásokkal szembe néző budapesti irodapiac egyik
megmentője lehet.

Úttörő
székházpolitika

A Budapest Bank székház kérdésben mindig is
előremutató gyakorlatot követett, 2001-ben elsőként költözött ki a hagyományos,
patinás banki lokációnak számító pesti belvárosból jelenlegi székhazába a Váci
útra. Ezzel együtt az első jelentős bankok között volt, mely saját tulajdonból
bérleménybe költözött. Szintén úttörő lépésnek számít, hogy 2006-ban egy második
banki központot hozott létre vidéken,Békéscsabán.

A bank a portfolio.hu
kérdésére megerősítette, hogy év végén lejár székházbérleti szerződése. “A
Budapest Bank budapesti központja a székházzal és a kapcsolódó irodaterületekkel
együtt mintegy 17.000 nm-t foglalnak el. Több hónapja tartó intenzív munka
folyik annak érdekében, hogy minél kedvezőbb bérleti megoldást találjunk a
2010-től kezdődő időszakra. Az alternatívák értékelése jelenleg folyamatban van,
nem született még döntés sem a jelenlegi székházban maradásról, sem az esetleges
új székházba költözésről” – mondta el a bankcsoport illetékese.

Megy
vagy marad?

Feltételezésünk szerint a Budapest Bank a jelenlegihez
hasonló volumenű, közel 20 ezer négyzetméteres bérleményben gondolkodik. A
lokációt tekintve nem lennénk meglepve, ha a bank továbbra is a Váci úti
irodaházat keresne. Bár a bankok hagyományosan magas presztízsű lokációt
választanak székhelyüknek, a belvárosi jelenlétük súlya folyamatosan csökken. A
Váci út nem számít abszolút prémium lokációnak, de az elmúlt években presztízse
folyamatosan nő, így a költséghatékonyságot és a modern infrastruktúrát kereső
bankok számára már megüti a mércét. Több bank jelen van már a Váci úti lokáción:
az Erste itt rendezte be székházát, a Citibank és a Raiffeisen szintén jelentős
területeket bérel itt, sőt, utóbbi toronyház építési terveket is fontolgat az
irodafolyosón. A Váci út ár-érték arányban talán a legjobb környéknek számít, a
kínálat bőséges, a megközelíthetősége pedig kifogástalan. A nagy személyi
állománnyal rendelkező bankok számára a tömegközlekedési elérés (metró) döntő
szempont.

A banknak nyilván a költözés mellett a jelenlegi bérlemény
megtartását is mérlegelnie kell, a pénzügyi szektor és a budapesti irodapiac
sajátos helyzetéből fakadóan azonban véleményük szerint a költözés felé billen a
mérleg nyelve. A budapesti irodapiac a markáns túlkínálat miatt soha nem látott
lehetőségeket kínál a költségcsökkentésre és/vagy a minőség javítására,
kézenfekvő lehet így az új bérleménybe költözés a bank számára. A pénzügyi
szektort övező bizonytalanság miatt ráadásul a személyi állományában is
dinamikus változásokra kell számítanunk az elkövetkező években: a leépítések és
a takarékosság miatt valószínűleg a bérleti igény csökkentésére, majd a válság
enyhülésével bővülésre kell számolunk. Az új bérleti szerződéseknél a bérlet
területek nagysága rugalmasan alakítható, ennek pedig komoly számszerűsíthető
előnyei vannak.

Bankszékház a tavalyi rekord

A tavalyi év
rekord bérbeadása a K&H bankcsoport új székházának építéséhez kötődik a
budapesti irodapiacon: a K&H tavaly márciusban írta ki a tendert az új
székház építésére. A győztes a TriGranit lett, amely a bankcsoport új székházát
a Millenniumi Városközpont területén építi fel, ahol is a K&H 40 ezer
négyzetméter területet bérel majd. Az új székház elkészültéig a K&H néhány
részlege ideiglenesen a Millennium II toronyépületbe költözik, közel 7 ezer
négyzetméternyi területre. Az utóbbi tranzakcióval egyébként a bankcsoport
másodszorra is felkerült a legnagyobb bérbeadások tízes toplistájára.

Bár a Budapest Bank által támasztott közel 20 ezer négyzetméternyi
terület a K&H ügylet fényében nem tűnik olyan jelentősnek, a budapesti
irodapiaci számok tükrében azonban nagyon is meghatározó ügyletről van szó: a
fővárosi irodapiacon 2008-ban 330 300 négyzetméternyi irodaterületet adtak
bérbe, a szerződéshosszabbításoktól és előbérletektől eltekintve azonban az
újonnan elfoglalt területek mindössze 120 ezer négyzetméterre rúgnak. A 2009-es
év a válság reálgazdasági hatásait (leépítések, költségstop, bizonytalanság)
figyelembe véve valószínűleg sokkal ínségesebb időszak következik az
irodabérleti piacon. Ennek tükrében a Budapest Bank 20 ezer négyzetméteres
tranzakcióján sok múlhat majd.

A vidéki egységgel kapcsolatban a bank
illetékese elmondta, hogy a kb. 8.000 nm-es (irodákkal és irattárakkal együtt)
békéscsabai bankműveleti központ helyett nem keresnek új bérleményt.