Megjelent az OTP Értéktérkép!

Magyarországon – a közvélekedéssel szemben – a válság nem mindenütt járt az ingatlanárak egyöntetű csökkenésével és a forgalom visszaesésével. Több területen az árak emelkedése, egyes településeken a forgalom bővülése is megfigyelhető jelenség volt.

A válságra korántsem reagált egységesen az ingatlanpiac: jelentősek a területi különbségek, így például a főváros XI. kerületében az átlagos négyzetméterárak az elmúlt két évben mintegy 3 százalékkal nőttek, míg a VI. kerületben közel 30 százalékkal estek. Budán is vannak a válság által sújtott területek, de Borsodban is találni válságálló térséget – derül ki a most megjelent OTP Értéktérképből.

„Az OTP Értéktérkép – szakítva az eddigi gyakorlattal – Magyarországon először kínál mindenki számára hozzáférhető, helyi szinten is részletes, megbízható adatokat az ingatlanok áráról, azok változásáról és válságállóságáról. Az OTP Jelzálogbank a nagyközönség számára mindeddig nem elérhető, nemzetközi metodikákon alapuló, széles körű adatbázisokra támaszkodó elemzését félévenként teszi majd közzé honlapján” – mondta Gyuris Dániel, az OTP Jelzálogbank elnök-vezérigazgatója.

„A legnagyobb hazai jelzálogbank az OTP Értéktérkép megteremtésével közérthető, megbízható információs bázist kíván létrehozni, ezzel segítve az ingatlantudatos gazdálkodás fejlődését és az ingatlanokkal kapcsolatos gazdasági, vagy akár személyes döntéseket” – tette hozzá Gyuris Dániel. Az elemzés – a hazai gyakorlatban eddig nem alkalmazott módon – vizuális eszközökkel, térképen teszi láthatóvá, így könnyen követhetővé és közérthetővé az adatokat, amelyek kizárólag megvalósult piaci ingatlan-tranzakciókon alapulnak. Az információk forrásai a Nemzeti Adó és Vámhivatal illeték-adatbázisa mellett az OTP Csoport ingatlanüzleti területének, ingatlanszakértői hálózatának évek alatt felhalmozott statisztikái és kimutatásai.

Az OTP Értéktérkép az ingatlanágazat valamennyi szektorára kiterjeszthető termékcsalád márkaneve, amelynek most bemutatkozó elemzése a lakáspiac helyzetével foglalkozik. A szakértők 174 országos statisztikai kistérség, illetve 161 fővárosi irányítószám-körzet 2007-2010-es lakáspiaci forgalmi adatait elemezték. Bázisnak a 2008-as statisztikákat tekintették, hiszen a hazai ingatlanpiacon a válság jelei csak az ezt követő években mutatkoztak meg.

Az OTP Értéktérkép szerint 2008 és 2010 között átlagosan 6,9 százalékkal csökkent a magyarországi lakóingatlanok fajlagos tranzakciós ára, míg Budapesten 8 százalékos nominális mérséklődés volt tapasztalható. Az átlagon belül azonban mindenütt és minden tekintetben óriásiak a különbségek. A válság kezdete óta Budapesten például 16 irányítószám-körzet esetében emelkedett a lakóingatlanok fajlagos tranzakciós ára. A legértékállóbbnak a XI. kerület bizonyult: itt található az értéknövekedést elkönyvelő övezetek fele. A kerület átlagos négyzetméterára ennek köszönhetően még valamelyest emelkedett is az elmúlt két évben (nominálisan mintegy 3 százalékkal). A másik véglet a VI. kerület, a maga közel 30 százalékos áresésével. Itt a jelentős áresést magyarázza a környékhez képest magas kezdeti árszint (2008-ban 325 ezer forint négyzetméterenként), amelynek okát a külföldi vevők tömeges befektetési célú vásárlásaiban látták a szakértők, míg a XI. kerületben a statisztikát javították az átlagosnál drágább, új építésű ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók is.

Az OTP Értéktérkép igazolta azokat az előzetes várakozásokat, amelyek szerint a drágább területeken nagyobb mértékben estek az árak. A budapesti piacon a válság okozta ársokk, ugyanakkor a nagyobb forgási sebesség, valamint a tranzakciók lakásállományra vetített magasabb száma miatt hamarabb és nagyobb mértékben tudott érvényesülni. Ezt támasztja alá az ingatlantípusok szerinti bontás is: a családi házak forgalma jelentősen visszaesett a fővárosban, ám az árak itt stagnáltak. Eközben a lakások értéke 9,5 százalékkal esett, míg a panel lakótelepek áresése gyakran meghaladta a 15 százalékot is.
A nominális árak közötti jelentős különbség szintén a piac megosztottságát mutatja: Magyarország legdrágább körzetében (1014 – a Budai Vár) az átlagos négyzetméterár 584 ezer forint volt 2010-ben, ami több mint a háromszorosa a legolcsóbb budapesti körzet (1156 – újpalotai lakótelep) átlagárának, és több mint a tízszerese a legolcsóbb hazai kistérség, a Borsod-Abaúj-Zemplén megyei bodrogközi kistérség átlagosan 42 ezer forintos négyzetméterárainak. A fővárosi átlag négyzetméterár 262 ezer forint, a Magyarországi 122 ezer forint volt 2010-ben.

A válság hatásainak mérésére az OTP Jelzálogbank elemzői öt kategóriába sorolták a körzeteket, együtt kezelve a kimutatásban a forgalom és az árak alakulását. „Válságállónak” azokat a területeket tekintették, amelyek a kettős besorolás alapján a legjobb csoportba kerültek, míg válságsújtott területként a legrosszabb kategóriát jellemezték. Ez alapján Budapesten a XI. kerület minősült válságállónak, ahol hét körzet került a legjobb kategóriába. A leginkább „válságsújtott” pedig a XV. kerület lett, ahol a nyolc irányítószám-körzetből négy került a válság által leginkább érintett csoportba.
Az országos kimutatás azonban ennél meglepőbb eredményt hozott: az előzetes várakozásoknak megfelelően természetesen a főváros környéki, a balatoni és néhány nagyváros környezetében lévő régió mutatkozott leginkább válságállónak. Baranya és Győr-Moson-Sopron kivételével mindenhol megtalálhatóak azonban „válságérzékeny” és „válságsújtott” területek. A legkedvezőtlenebb piaci folyamatokkal Borsod-Abaúj-Zemplén és Hajdú-Bihar megyék körzeteinek többsége jellemezhető – azonban itt is akad olyan terület, ahol az árak vagy a forgalom növekedését mutatják az adatok. A válságot nagyvárosaink általában jobban vészelik át, bár sok esetben jelentős áreséssel, ugyanakkor átlagnál csekélyebb forgalom csökkenéssel. Érvényes ez a budapesti agglomeráció keleti és nyugati szektorára, amely válságállónak bizonyult, csakúgy, mint Győr-Moson-Sopron megye nagy része. A Balaton térségében vegyes a kép, bár többségében vannak a válságot jobban tűrő kistérségek, kedvező piaci helyzetben inkább a kitüntetett turisztikai, rekreációs és üdülőterületek, mint a Velencei-tó, Hévíz és Zalakaros környéke tartoznak.

Országosan 174 statisztikai kistérség szintjén vizsgálva az árak változását, nem feltétlenül – legalább is nem tisztán – a várt kelet-nyugati megosztottság tapasztalható. A legjelentősebb árnövekedést a Somogy megyei balatonföldvári kistérség könyvelhette el, ugyanakkor 38 kistérségben kismértékű áremelkedés volt jellemző. Az országos átlagos árcsökkenésnél nagyobb értékvesztés 94 kistérségben következett be, ezt háromszorosan is meghaladó esést pedig 10 térségben, megyei szinten leglátványosabban Borsod-Abaúj-Zemplénben.