Egymás mellé települnek az éttermek és kávézók Budapesten

Már évekkel ezelőtt elindult a szórakozó- és vendéglátóhelyek koncentrálódása a fővárosban. A folyamatot a jelenlegi gazdasági helyzet ugyan némileg lelassította, de a szórakoztató és vendéglátó funkcióval is rendelkező, folyamatban lévő, illetve tervezett beruházások arra engednek következtetni, hogy ez a trend a válság után ismét felerősödik.

A szórakozó- illetve vendéglátóhelyek koncentrálódása mögött egy nagyon kézenfekvő érv áll: a vendégek szeretik ha egy helyen több lehetőség közül választhatnak. Hasonlóan a bevásárlóközpontokhoz, ahol sok bolt kínálatát tekintheti át a vásárló, ezen helyek egyik legnagyobb vonzereje a széles választék. Ez bizonyos fokig öngerjesztő folyamat, a növekvő kínálat egyre több vendéget vonz, ami a kínálat további mennyiségi és minőségi növekedését hajtja.

A koncentráció két mintát követ. Az egyik típus a konkrét, általában egy kézben összpontosuló beruházások gerjesztette koncentráció. Erre a legjobb példát a nagy bevásárlóközpontok szórakoztató, illetve vendéglátó részlegei adják. Ezek a szórakozó- és vendéglátóhelyek általában másodlagos funkciót töltenek be a bevásárlóközpontokban. “Ezt abból is láthatjuk, hogy a bevásárlóközpontokban általában a kiskereskedelmi szempontból kevésbé értékes helyeket – emelet, alagsor – adják bérbe “szórakoztató” profilú bérlőknek. Az ilyen profilú egységek számára kijelölt terület a teljes ház bérbeadható területének maximum 20%-át teszi ki.” – mondta el Varga Ágnes a GVA Robertson kiskereskedelmi részlegének vezetője. – “Ezen egységek általában kiegészítik a bevásárlóközpont kínálatát, az éttermek, kávézók hasonló célközönségre számítanak, mint a többi üzlet. Ugyanakkor a szórakoztató funkció térnyerését, koncentrációját mutatja, hogy megjelentek olyan egységek, melyek nem kiegészítő szerepben vannak, mint például az éjszakai szórakozóhelyek, vagy bowling pályák, ahol eltérő a célközönség és a nyitva tartás sem az üzletekhez igazodik.”

A másik tipikus esetben nem egy központi, nagy beruházó érdekei irányítják a koncentrációt, hanem önmaguktól, természetes úton “alakulnak ki”.

Ilyen típusú vendéglátóhely koncentrációra jó példa lehet a Liszt Ferenc tér. Korábban a Liszt Ferenc tér a most megszokott látványtól merőben eltérő képet mutatott. Működött a téren benzinkút, autóalkatrész üzlet, és vaskereskedés is. A tér jelenlegi formája az elmúlt 5 évben alakult ki, de az első vendéglátóhelyek már 15 éve nyíltak meg a téren. “A Liszt Ferenc téren végbement fejlesztéseket, a jelenlegi utcakép kialakulását a téren található vendéglátóhelyek tulajdonosai vezették.” – mondta el Városi Péter, a téren működő Café Vian tulajdonosa. – “Az önkormányzat is támogatta az elképzeléseinket, de a kulcs szerepet a magántőke játszotta a folyamatban. A térburkolatot, a parkosítást, az összes fejlesztési munkát jelentős részben a vendéglátóhelyek tulajdonosai finanszírozták.”

Mára már a Liszt Ferenc téren található összes vendéglátó egység magántulajdonban van, nincs önkormányzati bérlemény. A működési modell egységenként változó, van ahol a tulajdonos és az üzemeltető azonos, van ahol szétválik a két funkció. A tér, ahol az éttermek és kávézók teraszai találhatók közterület, tehát annak ellenére, hogy jelentős szerepet vállaltak a felújításban a tulajdonosok bérleti díjat fizetnek az önkormányzatnak a teraszok után, ami akár havi 1 millió forintos bérleti díjat is jelenthet. A téren új szereplőként megjelenni a válság előtt szinte lehetetlen volt. Egyrészt nagyon alacsony volt az üresedés, másrészt a jelentősen megnőtt a vendéglátó helyiségek értéke, ami komoly tőkebefektetést kívánt meg. A jelenlegi gazdasági helyzetben néhány étteremet már fájdalmasabban érint a forgalom csökkenése, ami megnövelheti az új belépők esélyeit.

Annak ellenére, hogy az átlagkeresetekről szóló statisztikákat figyelembe véve a budai oldalon a pestihez képest magasabb jövedelemmel rendelkező lakosokról beszélhetünk, a városban, főleg a pesti oldalon található a Liszt Ferenc térhez hasonló szórakozó- és vendéglátóhely koncentráció. A Váci utcában is sok étterem és kávézó működik, bár nem ezek a funkciók adják a sétáló utca fő profilját. Hasonlóan a bevásárlóközpontokhoz itt is kiegészítő szerepben vannak ezek az egységek. A Ráday utcában már a vendéglátás kapja a főszerepet, ugyan nem olyan vegytiszta az összetétel, mint a Liszt Ferenc téren – a Ráday utcában kiskereskedelmi egységek is találhatók – de a koncentráció okai itt is hasonlóak.

1.
Táblázat Főbb vendéglátóhely koncentrációk átlagos bérleti díjai

*amennyiben az üzemeltető a tulajdonostól
bérli

Forrás: GVA Robertson

“Mind a budai, mind a pesti oldalon találunk több olyan helyet, ahol biztosítottak a feltételek az éttermek, kávézók, szórakozóhelyek koncentrációjára, de valamiért még nem indult be a folyamat.” – tette hozzá Varga Ágnes – “A Király utcában a Gozsdu udvar vendéglátó helyiségeinek bérbeadása már elkezdődött, itt a koncentrációs folyamat még csak a kezdeti fázisban van. Az éttermek és kávézók a belső udvarokat átszelő, a Király utcát a Dob utcával összekötő sétálóutca két oldalán, az udvarokban kapnak helyet. A Kopaszi gáton található Öböl XI. szintén kitűnő lehetőségekkel rendelkezik, a feltételek adottak, de ott még nem indult be a koncentráció.”

A vendéglátó- illetve szórakozóhely kínálat egy helyre tömörítésének elvét folyamatban lévő és tervezés alatt álló ingatlanfejlesztések is próbálják kiaknázni. A Duna parton található, a Közraktárak területén épülő CET multifunkciós beruházás, hangsúlyos vendéglátó profillal. Tervezési fázisban van a Hajógyári sziget csaknem felét érintő Álom sziget projekt. A beruházás keretében éttermeket, kávézókat, szórakozóhelyeket, illetve sportlétesítményeket húznak fel. A tervek jelenlegi állapota szerint kiskereskedelmi egységek viszont nem épülnek majd.