Buktatók a banki jelzálogjog bejegyzésekor- mi a megoldás?

Könnyen a határidők csapdájába eshetnek a vevők, de az ingatlan-adásvételeknél finanszírozóként megjelenő pénzintézetek is, ha az ingatlan-adásvétel egyik gyakori formájánál, a tulajdonjog-fenntartással történő eladásnál nem elég körültekintőek.

A földhivatalok egy FVM-állásfoglalásnak megfelelően 2009 óta az ilyen ügyleteknél automatikusan elutasítják a jelzálog bejegyzését abban az esetben, ha a felek az összes feltétel teljesítésére nyitva álló igen szűk, 30 napos határidőt elmulasztják.

Dr. Ember Csaba, az Ember, Drabos és Szarvas Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint azoknál az ingatlan-adásvételi ügyleteknél, ahol a vételár megfizetéséhez banki finanszírozás is kapcsolódik, a vevő szinte soha nem az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában fizeti ki a teljes vételárat, és a földhivatali bejegyzési kérelem beadására is jellemzően csak későbbi időpontban kerül sor. A felek ilyenkor általában azt kérik a földhivataltól, hogy az eladás tényét ún. tulajdonjog-fenntartással jegyezze be, ami egyfajta biztosítékot jelent mind a vevő, mind a finanszírozó számára, hiszen az eladó ez idő alatt másnak nem adhatja el az ingatlant, illetve nem is terhelheti meg azt. A gyakorlatban az ingatlan tulajdoni lapja tartalmazza a hivatalos utalást a tulajdonjog-fenntartással történő eladásra, ezt pedig a rangsorban már a finanszírozó jelzálogjog-bejegyzése követi a széljegyen.

A buktató

A probléma az ilyen típusú ügyleteknél akkor keletkezik, amikor a felek határidő megjelölése nélkül kérik az eladás feljegyzését. A földhivatal ilyenkor feljegyzi a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét, és egyidejűleg törli az erre vonatkozó széljegyet. Ezután a hivatalnak a finanszírozó jelzálogjogának bejegyzése ügyében kell döntenie, amire az ingatlan-nyilvántartási törvény alapján 30 napja van. Ha azonban a 30 napos határidőn belül nem történik meg a teljes vételár megfizetése, és nem érkezik be a földhivatalhoz a szabályos bejegyzési engedély, a hivatalnak a jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó kérelmet automatikusan el kell utasítania.

Dr. Ember Csaba kiemelte: Az elutasítás az összes érintett számára komoly kellemetlenséggel jár, hiszen átmenetileg meghiúsítja az adásvételt, a finanszírozó bank pedig elveszíti a biztosítékot jelentő jelzálogjogát, mivel a hitel folyósítására (amelyből a vevő a vételár egy részét kifizeti) általában már a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének még csupán széljegyre történő feljegyzése alapján sor kerül. Tekintettel arra, hogy az adásvétel nem történik meg, azaz a vevő nem kerül tulajdonosként bejegyzésre, a bank jelzálogjogát sem jegyzi be a földhivatal, mivel annak előfeltétele a vevő tulajdonszerzése.

Mi a megoldás?

A fenti kockázatok kiküszöbölésére az ingatlan-nyilvántartási törvény alapján két megoldás kínálkozik. Az egyik megoldás az, hogy az adásvételi szerződésben a felek határidő megjelölésével kérik a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzését. Ebben az esetben a földhivatal a kapcsolódó ügyiratot határidő-nyilvántartásba helyezi, vagyis mindenképpen megvárja a tulajdonjog-bejegyzési engedély beérkezését. A jelzálogjog bejegyzésének ügyében pedig mindaddig nem születik döntés, amíg a vevő tulajdonjog-bejegyzésének ügyében nem hozott határozatot a földhivatal.

A másik megoldás a problémára az, ha a felek a tulajdonjog-fenntartás helyett az egész eljárás függőben tartását kérik – amire szintén lehetőséget ad az ingatlan-nyilvántartási törvény. Ebben az esetben a földhivatalnak a felek által meghatározott határidőig, de legfeljebb 6 hónapig függőben kell tartania a beadvány elintézését. A függőben tartás eredményeként a kérelem felkerül a széljegyre, a bejegyzési engedély megadására megállapított (maximum 6 hónapos) időtartam alatt azonban a földhivatal nem hoz döntést, aminek következtében a rangsorban hátrébbálló kérelmek (jelzálogjog bejegyzése) intézése is függőben van.

A bejegyzési engedély benyújtását követően intézhető el a függőben tartott ügy (tulajdonjog bejegyzése), majd pedig az azt követő széljegyek (jelzálogjog bejegyzése). Itt is figyelni kell azonban a határidőkre, ha ugyanis a bejegyzési engedély földhivatali benyújtására a megállapított (legfeljebb 6 hónapos) határidőn belül nem kerül sor, a földhivatal a kérelmet a határidő lejártával szintén automatikusan elutasítja, azaz a vevő tulajdonjogát nem jegyzi be – ami egyben a finanszírozó jelzálogjogának bejegyzésére vonatkozó kérelmének az elutasítását is jelenti – tette hozzá Dr. Ember Csaba.