Az eladás-visszabérlés a tőkeszerzés kedvelt módja az ingatlanpiacon

Az európai befektetési ingatlanpiac 2008-as gyengélkedése ellenére a tulajdonosok által eladott, majd visszabérelt ingatlanok tranzakciói a piac jelentős részét képviselték tavaly. Noha 2008-ban a közszféra jóval kevesebb ingatlant adott el, mint korábban, a teljes befektetési piacon 19 százalékos részesedése volt a tulajdonosok által eladott ingatlanoknak – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb adataiból.

2007-hez hasonlóan akadt
néhány kifejezetten jelentős eladás-visszabérlési tranzakció 2008-ban. Az év
végén az olasz Intesa Sanpaolo és az UniCredit bank 800 millió eurót érő
ingatlanjaikat adták el, ami az év elején elindult tendencia folytatásának
tekinthető. Ekkor a spanyol Banco Santander pénzintézet vált meg madridi
központjától egy több elemből álló ügylet végső részeként. Nem elszigetelt
eset, hogy a bankok ingatlanjaik egy részét eladják, hiszen tavaly számos
jelentős ilyen ügyletet kötöttek: a spanyol Caixa Galicia 250 millió euróért
(62 milliárd forintért) vált meg spanyolországi ingatlanjaitól, a francia BNP
Paribas 250 milliót kapott a párizsi Kléber sugárúti ingatlanjaiért, az spanyol
Banco Popular pedig 127 milliót eurót (kb. 32 milliárd forintot) kapott madridi
és barcelonai épületeiért.

A banki üzleteket is
magukban foglaló nagy tranzakciók csak egy részét jelentették az
eladás-visszabérlés jellegű tranzakciók 2008-as piacának: nagyjából 600
jelentősebb ügylet zárult a tavalyi évben, átlagosan egyenként 33 millió euró
(8 milliárd forint) értékben, ami egy kissé meg is haladja a teljes befektetési
ingatlanpiac egy ügyletre vetített 28 millió eurós (7 milliárd forintos)
értékét. A tranzakciók az ingatlanok minden típusára és szinte az egész
kontinensre kiterjedtek: a felmérésben szereplő 26 európai országból 20-ban
irodák, üzletek és ipari ingatlanok is gazdát cseréltek.

Az ilyen tranzakciók az
elmúlt néhány évben terjedtek el egész Európában. Míg két évvel ezelőtt még a
három legnagyobb piac (Németország, az Egyesült Királyság és Franciaország)
jelentette a piac 70 százalékát, 2008-ban a három legnagyobban (Németországban,
az Egyesült Királyságban és Spanyolországban) már csak az ügyletek 59 százaléka
valósult meg.

2008-ban az
eladás-visszabérlés jellegű tranzakciók különösen Spanyolországban és
Olaszországban voltak népszerűek, főleg a fent említett banki aktivitások
miatt. A legtöbb üzlet – mint ahogyan korábbi két évben is – Németországban
köttetett.

Előretekintve úgy tűnik,
hogy az eladás-visszabérlés jellegű tranzakciók a jövőben is az európai
ingatlanpiac fontos részét jelentik majd. A hitelválság nagymértékben hatott a
cégek – pl. bankhitel, kötvénykibocsátás általi – lehetséges tőkeszerzési
képességére és a források költségére. Így még a ma elérhető alacsonyabb
tőkeérték ellenére is az ingatlaneladás a legköltséghatékonyabb lehetőség.

John Wilson, a CBRE európai
vállalati stratégiákért felelős vezetője a jelentést így kommentálta: “A piacon
ma az ilyen eladás-visszabérlés jellegű tranzakciók teljesen indokoltak mind a
vevői, mind az eladói oldalról: A székházukat értékesítő cégek a jelenlegi
tőkeínségben könnyen juthatnak így likviditáshoz, javítva cash
flow-pozíciójukat és mérlegüket egyszerre. Az utóbbi időben a vevők számára
kedvezőbb árazás lehetőséget teremtett arra, hogy intézményi befektetők ilyen,
stabil bérlőkkel rendelkező ingatlanhoz jussanak reális áron.”

Konthur Adrienne, a CBRE
budapesti irodájának ügyvezetője hozzátette: “A közép-európai térségben az
említett eladás-visszabérlés egyelőre nem jelentős, 2008-ban az összvolumen
alig 13%-át tették ki az ilyen tranzakciók (1,2 mrd euro). Ez részben abból
következik, hogy ezek a piacok még nem annyira fejlettek, mint
Nyugat-Európában, részben annak köszönhető, hogy a legtöbb multinacionális cég
a régióban eleve bérirodában rendezkedett be.”