Befagytak a német lakásárak – Nincs kiút?

Az elmúlt évek lakáspiaci száguldásából Európában tulajdonképpen egyedüliként Németország maradt ki. Míg az EU legtöbb tagállamában hihetetlen árnövekedésnek lehettünk tanúi, addig Németországban az elmúlt 5 évben csökkenést regisztráltak.

Az angolszász befektetők az elmúlt 1-2 évben jelentős portfólióvásárlásokat hajtottak végre a német lakossági ingatlanpiacon, bíznak ugyanis abban, hogy a globális ingatlan-boom utoléri majd Németországot is. A német piac kilátásai azonban sem rövid-, sem hosszú távon nem pozitívak, s továbbra is a stagnálás jellemző a németországi lakásárakra.

Mi húzza vissza Németországot?

A németországi lakáspiac struktúrájában alapvetően különbözik Nyugat-Európa többi országától. Németországban ugyanis az emberek többsége (kb. 58%-a) nem saját tulajdonú lakásban él, hanem bérli azt. A saját tulajdonú lakások aránya itt a legalacsonyabb az EU-ban és várhatóan ez az arány nem is fog emelkedni szignifikánsan. A jogszabályi környezet ugyanis kiemelkedően kedvező a bérlők számára, a bérletui díjak EU-szinten relatív alacsonyak, így a legtöbb bérlőnek nem áll érdekében a saját tulajdonú lakás megszerzése.

Ez a helyzet pedig alapvetően lassítja a piacot. A dinamikus árnövekedét produkáló nyugat-európai országokban (Írország, Egyesült Királyság, Spanyolország, Dánia, Hollandia, stb.) ugyanis a piacot elsősorban – az alacsony kamatszint mellett megvalósuló – jelzáloghitel által finanszírozott saját tulajdonra való törekvés hajtja.

A második meghatározó negatív hatás Németországban a magas munkanélküliség, ami jelentősen meghaladja pl. a hihetetlen lakáspiaci szárnyalást produkáló Angliát és alapvetően kedvezőtlen hatással van a lakáspiac növekedésére. Ez a kettős negatív hatás árcsökkenésre, illetve stagnálásra ítélte a németországi lakáspiacot, s a kilátások sem túl pozitívak.

Mit hoz a jövő – Csak a külföldi befektetők optimisták…

Az idei évben több nagy angolszász befektetési alap is belépett a németországi lakáspiacra és jelentős portfóliókat vásároltak. Kiemelkedik ezek közül Fortress 1.7 milliárd euró értékű 50,000 lakásos portfólióvásárlása Drezdában A befektetők optimizmusukat elsősorban a relatív alacsony ingatlanárakkal és a már említett alacsony tulajdoni aránnyal magyarázzák. Érdemes ezzel kapcsolatban megemlíteni, hogy a saját tulajdonú lakások aránya 1950-től 2005-ig mindössze 3 százalékponttal emelkedett, s egyelőre semmi jel nem utal arra, hogy ezzel ellentétes trend állna be.

Marcus Cieleback, az Eurohypo vezető elemzője kifejezetten pesszimista a lakáspiac alakulását tekintve. Szerinte a következő tényezők befolyásolják a piacot 2007-ben:

– a REIT konstrukciót Németországban nem vezetik be a lakossági ingatlanokra, ezzel nem nő a szektorba áramló intézményi tőkének az áramlása
– az építési költségek növekedése miatt várhatóan, ha nem is jelentős mértékben, de nőhet az újonnan épített lakások ára
– a használt lakások piacán rövid- és középtávon is stagnálás lesz a jellemző