Ingatlanberuházások Budapesten

A Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ Kht. megbízásából az E-Build Információs és Tanácsadó Kft. tanulmányt készített a főváros és az agglomeráció ingatlanberuházásairól.

A Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ Kht. megbízásából az E-Build Információs és Tanácsadó Kft. tanulmányt készített a főváros és az agglomeráció ingatlanberuházásairól. A tanulmány a térség 2005-ös ingatlanberuházási folyamatainak elemzését, és a 2006-ban várható építési tevékenység előrejelzését tartalmazza. Megállapításait Ongjerth Richárd, a Studio Metropolitana ügyvezetője a mai sajtótájékoztatón ismertette.

Összefoglaló megállapítások
A magyarországi lakásépítési teljesítményből mintegy 30 százalékos arányban részesedik a főváros. Ugyan a budapesti lakáspiac sok területén már beszűkültek az értékesítési lehetőségek, de mivel 2005-ben minden eddiginél több lakás építését kezdték el a fejlesztők, 2006-ban az átadásra kerülő lakások mennyisége várhatóan meghaladja a tavalyi értéket. Az újonnan induló beruházások összes lakásszáma azonban idén már nem fogja elérni a 2005-ös rekordszintet. A fővárosban 2005-ben épülő lakások 30 százaléka alulhasznosított, volt ipari és katonai területeken épült.
A KSH adatai szerint a 2004-es visszaesés után idén már több mint 50 százalékkal növekedett a régióban az engedélyezett nem lakóépületek összes alapterülete. Az szálloda- és az irodaberuházások terén tapasztalható a legélénkebb fejlesztői tevékenység. Folytatódott a kereskedelmi beruházások területi súlypontjának eltolódása a fővárosból az agglomeráció irányába. A fővárosi rozsdaterületek iránt a lakásépítő cégek mellett leginkább az irodafejlesztők érdeklődnek.

I. Lakóépületek

Vállalkozói lakásépítés Budapesten

2005-ben a fővárosban folytatódott a vállalkozói lakásépítés térnyerése. Legalább 50 lakásos magánberuházások keretében 22826 lakás építése volt folyamatban, ebből 7908 lakást át is adtak az év végéig. Az idén befejeződő építkezések összes lakásszáma 9000 körül alakulhat. A 2005-ben átadott legnagyobb lakásprojektjek: Kondorosi Lakópark, Duna-Pest Rezidenciák, Center Ház.
A tavaly újonnan indult építkezések együttes lakásszáma 11678, ez 28 százalékkal haladja meg a 2004-es adatot. Ez a minden képzeletet túlszárnyaló növekedés annak ellenére következett be, hogy egyre többet lehet hallani eladatlan és eladhatatlan lakásokról, a piac telítettségéről. Mindenesetre idén ez a teljesítmény már nem fog megismétlődni: a 2006-ban újonnan induló projektek összes lakásszámát 8500-9500 közé várjuk.

2005-ben hat olyan építkezés kezdődött meg, ahol az egy ütemben épülő lakások száma meghaladja a 300-at. Ezek közül a három legnagyobb a csepeli Rákóczi Liget (483 lakás), a Bartók Béla úton a Mandarin Kert (472 lakás) és az István Park (402 lakás) Zugló és Erzsébetváros határán.

A 15 legnagyobb fővárosi lakásfejlesztő cég ranglistájának élén 2004-hez képest annyi változás történt, hogy a korábbi második Autóker Holding megelőzte az AL Holdingot. A lista harmadik helyén változatlanul az Olimpia Csoport áll. A dobogós helyen álló cégek jelentősen, közel 30 százalékkal növelték az épülő lakásaik számát. A tavalyi két-két kerület helyett jelenleg mindhárom társaság három kerületben fejleszt, ami területi értelemben diverzifikáltabb portfóliót jelent. A Reax Invest Rt. évtizedes múlttal rendelkezik a fővárosi lakásépítésben, a negyedik helyre számos új beruházásával került, melyek egyidejűleg öt különböző kerületben zajlanak.

Vállalkozói lakásépítés Pest megyében

Pest megyében 2005-ben 30 lakásosnál nagyobb beruházások keretében 1506 lakás állt kivitelezés alatt, ez a korábbi prognózisunknak megfelelő, határozott, 17 százalékos visszaesést jelent 2004-hez képest. A fejlesztések túlnyomó többsége továbbra is az agglomerációban helyezkedik el. Az összes épülő lakásból 930-at át is adtak tavaly, az új beruházások lakásszáma 641 volt. Ezek a számok egyaránt 10-10 százalékos csökkenést mutatnak.
Pest megye legnagyobb lakásszámú építkezése továbbra is a 2004-ben megkezdett és azóta újabb ütemekkel bővült Lakihegyi Lakópark Szigetszentmiklóson.
Korábban azt láttuk, hogy a soklakásos fővárosi projektekben érdekelt cégek nem mutattak túlzott érdeklődést a Pest megyei lehetőségek iránt. A budapesti piac telítődésével ezen a téren változás mutatkozik. A fokozódó érdeklődés alapján azt várjuk, hogy a 2006-ban elinduló 30 lakásosnál nagyobb, új építkezések együttes lakásszáma meg fogja haladni az egy évvel korábbi adatot.

Önkormányzati lakásépítés

A 2005-ben a Közép-Magyarországi régióban 11 beruházás keretében összesen 515 bérlakás állt kivitelezés alatt, ezeknek több mint a fele a XIII. kerületben.
218 lakás építése be is fejeződött az év végéig. 2006-ban 285 bérlakást adnak majd át a fővárosban; ebből 112 Angyalföldön, 84 pedig Kőbányán létesül.
2006-ban Budapesten az új kivitelezések száma csökkeni fog. A tavaly indult hat fejlesztés 285 lakásával szemben 2006-ban mindössze három új beruházás megkezdése várható, összesen 71 lakással. Mindhárom projekt a Ferencvárosban valósul meg.

Pest megyében 2005-ben gyakorlatilag nem beszélhetünk önkormányzati lakásépítésről. Tavaly mindössze egy építkezés volt. 2006-ban szerény előrelépés várható. Százhalombattán egy 24, Gyálon pedig egy 34 lakásos beruházásról tudunk, mindkettő megvalósítását erre az évre tervezik.

A jelenlegi kormányzati álláspont az építés helyett a szociális lakbértámogatásra helyezi a hangsúlyt. Ez azonban nem teremti meg annak a lehetőségét, hogy a piacra várt magánbefektetők az általuk elvárt megtérüléssel kalkulálhassanak.

Az idősek otthonai

2005-ben a régióban 1140 férőhely állt építés alatt idősotthonokban, ami dinamikus, közel 30 százalékos bővülést jelent a megelőző évhez képest. Tavaly átadták az eddigi legnagyobb ilyen típusú beruházást, az Arany Alkony Paskál Otthont, ahol 600 férőhely létesült.
2006-ban visszaesést várunk az idősotthonok építése terén. A Fővárosi Önkormányzat három létesítmény építésével, illetve rekonstrukciójával közel 400 férőhely létesítését tervezi, de a kezdési időpontok még nem ismertek.
Tovább nőtt a magántőke szerepe, tavaly a férőhelyek több mint 90 százaléka magánbefektetők finanszírozásában épült. A beruházások területi elhelyezkedésében nincs változás: a fejlesztők továbbra is az agglomerációban látnak fantáziát.

II. Nem lakóépületek

Szállodaépületek

2005-ben összesen 830 szállodai szoba építése volt folyamatban, a megelőző év hasonló adata 784 szoba. A korábbi időszak viszonylagos eseménytelensége után a régióban ismét növekedésnek indult a szállodaépítés. A megkezdett fejlesztések túlnyomó része a négycsillagos férőhelyek kínálatát növeli, és a főváros területén épül.
2005-ben elindult projektek a Rác Termálközpont a Tabánban, a Novotel Hotel Danube a Bem rakparton, a New York Palace Residence a volt Atheneum Nyomda helyén, a Hotel Rosslyn a Podmaniczky utcában.
2005-ben két szálloda kivitelezése fejeződött be. A Holiday Beach Budapest Hotel a Római parton, a Best Western Premier Hotel Parlament a belvárosban várja a vendégeit.
A lendület 2006-ban is töretlen lesz. A többi között elindulhatnak olyan, régóta tervezett beruházások, mint a Balettintézet, az Úttörő Áruház vagy a Blaha Lujza téri sajtószékház átalakítása.

Parkolási és közlekedési létesítmények

A már korábban megkezdett mélygarázs-beruházások mellett 2005-ben mindössze egyetlen újonnan indult építkezésről tudunk beszámolni. A Holló utcában az Autóker Holding épít egy, a Gozsdu Udvar fejlesztéséhez kapcsolódó, 238 férőhelyes parkolóházat. Ezen kívül csak előkészítés alatt lévő beruházások vannak, de a befektetők továbbra is óvatosak ezen a téren.

A közlekedési épületek fejlesztése terén jelentős esemény volt Ferihegy1 átalakítása és korszerűsítése, mely 2005. első felében fejeződött be. A rekonstrukcióval az 1948-ban épült műemlék épület nemzetközi légijáratok és évi kétmillió utas fogadására vált alkalmassá.

Irodaházak

2005-ben 615 ezer négyzetméter volt a fővárosban épülő, legalább 5000 négyzetméteres irodaházak összes alapterülete. Ebből mintegy 200 ezer négyzetmétert adtak át tavaly év végéig. A legnagyobb befejezett fejlesztés a Kapás utcai Víziváros Office Center.
Az elmúlt évben 13 új irodaház kivitelezése kezdődött el összesen 82 ezer négyzetméter alapterülettel. A legnagyobb új építkezés az Arena Corner a Hungária körút és a Kerepesi út sarkán.

2006-ban újabb kivitelezési hullám indul a fővárosi irodaházak szegmensében. Az újonnan induló építkezések összes alapterülete várhatóan 3-400 ezer négyzetméter között lesz. A legnagyobb új projekt a Váci úti Átrium Park lesz, melyet a Wallis jegyez.
A tervezett befejezési határidők alapján 2006-ban 370 ezer négyzetméter irodaterület kerül átadásra Budapesten, 90 százalékkal több, mint 2005-ben. Befejeződik a Spenótház átépítése a Roosevelt téren, és átadják az Árpád-híd pesti lehajtóinál épülő két irodatornyot, a Duna Towert és a Europe Towert. A II. ütem megépítésével lezárul a Center Point fejlesztése. Az Arena Corner befejezését szintén 2006-ra tervezik.
Magyarországon jelenleg kizárólag a fővárosban épülnek nagyobb területű irodaházak, e tekintetben a közeljövőben sem várható változás.

Ipari és logisztikai beruházások

2005-ben 488 ezer négyzetméter volt a kivitelezés alatt álló, legalább 5000 négyzetméteres ipari vagy logisztikai funkciójú épületek összterülete.

Az ipari és logisztikai beruházásokat tekintve az összes alapterület 70 százaléka Pest megyében, 30 százaléka pedig Budapesten kerül megépítésre. Az összes terület kétharmadával változatlanul a logisztikáé a főszerep, míg a gyártótevékenységnek 20 százalék jut. A 2005-ös év fontos fejleménye a gyógyszeripari beruházások és a K+F központok megjelenése. A Richter és a Chinoin fejlesztései, a GE technológiai központja magas hozzáadott értéket képviselő tevékenységek elhelyezésére szolgálnak. A régió hosszútávú fejlődése szempontjából rendkívül fontos, hogy egyre nagyobb szerepet kapjanak a fővárosban és a vonzáskörzetében az ilyen és a hasonló tevékenységek.

A szegmens egészét tekintve 2006-ban visszaesést várunk. Az ismertetett területi és funkcionális folyamatok folytatódnak. Néhány 2006-ban várható jelentősebb beruházás: a Ruukki új gyártócsarnoka és az Aldi logisztikai és cégközpontja Biatorbágyon, az East Gate Business Park első üteme Fóton.

Kereskedelmi épületek

2005-ben 280 ezer négyzetméter volt a kivitelezés alatt álló, legalább 5000 négyzetméteres kereskedelmi épületek összterülete. Ez közel 30 százalékos csökkenést jelent a megelőző évhez képest.

A 2005-ben megkezdett építkezések együttes alapterülete 109 ezer négyzetméter, ami majdnem 40 százalékkal marad el a megelőző év azonos adatától. A legnagyobb új építkezés az Ablon Buy Way kereskedelmi központja volt Dunakeszin.
A tavaly befejezett épületekben összesen 236 ezer kereskedelmi terület került átadásra, ami viszont 23 százalékkal meghaladja a 2004-es volument. A 2005-ben lezárult legnagyobb fejlesztés a Material Építő és Design Center volt a Róbert Károly körúton.

Folytatódott a területi súlypont eltolódása a fővárosból az agglomeráció irányába. 2003-ban még az összes alapterület 80 százaléka Budapesten épült, 2004-ben ez az arány 60 százalék, 2005-ben pedig már csak 40 százalék volt.

Kedvező folyamat, hogy a Főváros kereskedelemfejlesztési koncepciójával összhangban több belvárosi kereskedelmi épület megvalósítása, illetve rekonstrukciója is elkezdődik.
2006-ban ismét a főváros lesz a kereskedelmi beruházások elsődleges színtere, és itt jelentős növekedésre számítunk. A legnagyobb újonnan induló fejlesztés az ügető helyén felépülő Arena Plaza lesz.
Pest megye területén visszaeséssel számolunk. Biatorbágyon a Raiffeisen a Premier Outlet-et bővíti, Maglódon egy Auchan, Érden pedig egy Family Center építése kezdődhet el.

PPP beruházások

A jelenleg előkészítés vagy kivitelezés alatt lévő PPP beruházások vagy egyedi projektek, vagy pedig két központi fejlesztési program keretein belül valósulnak meg. Ez utóbbiak a Magyar Universitas Program részét képező Diákotthon- és Infrastruktúra-Fejlesztési Program Magántőke Bevonásával, valamint a Sport XXI létesítményfejlesztési program.
A régióban 6 intézmény közreműködésével összesen 3150 kollégiumi férőhely épül és további 5354 kerül felújításra. Az oktatási épületek építése és rekonstrukciója 10 intézménynél összesen 56,6 milliárd forint értékű fejlesztést jelent.
A Sport XXI támogatásával indulhat el 2006-ban például egy multifunkcionális csarnok megépítése Szigetszentmiklóson, vagy a budaörsi uszoda és sportcsarnok kivitelezése. Egyedi PPP konstrukcióban indulnak például két olyan jelentős beruházás is, mint a józsefvárosi Corvin-Szigony projekt, vagy a Lágymányosi-öböl környékének fejlesztése, az Öböl XI projekt.

III. Területi folyamatok

Beruházások a rozsdaövezetben

A város fejlődésére, a városképre igen kedvező hatással vannak a rozsdaövezetben zajló ingatlanberuházások, ezért ezek vizsgálatára a tanulmány különösen nagy figyelmet fordít. 2005-ben 44 jelentős beruházás zajlott a főváros rozsdaövezetében, melyek közül 24 lakásprojekt, 20 pedig nem lakáscélú fejlesztés. A legalább 50 lakásos vállalkozói fejlesztések keretében Budapesten kivitelezés alatt álló lakások 30 százaléka, 6861 lakás rozsdaterületen helyezkedik el.
A lakásépítő társaságokon kívül változatlanul az irodaházakat fejlesztő cégek mutatnak érdeklődést a rozsdaövezeti lehetőségek iránt. Ezt jól mutatja, hogy a 20 nem lakásfunkciójú épület között 13 irodaházat találunk, összesen 191 ezer négyzetméter együttes alapterülettel.
A rozsdaövezet egyes részeit a jövőben is az ipar és a logisztika hasznosítja. 2005-ben öt ilyen építkezés volt folyamatban.

Dunaparti ingatlanfejlesztések

A Duna közelségét leginkább az irodafejlesztők és a lakásberuházók keresik. A fővárosban a folyó mentén végig találunk irodaprojekteket: Graphisoft Park, Europa Tower, Duna Tower, Roosevelt 7/8, Lánchíd Palota, Infopark, Millenniumi Városközpont. A legnagyobb dunaparti lakásberuházás a Marina Part a FOKA-öböl területén, ahol a tavaly elindult harmadik ütemmel együtt már 847 lakás építése van folyamatban.