Így adózol jövőre – Ingatlanok után fizetendő vagyonadó

Az idén június 29-én elfogadott és jövő év elején hatályba lépő vagyonadótörvény egy merőben új közteherviselési formát vezet be Magyarországon. Az Országgyűlés által már elfogadott jogszabályt jelenleg is számos kétség és vita övezi, ami a napi politikai témába kerülésének köszönhetően várhatóan a jövőben sem fog csitulni.

A cikk célja, hogy az ingatlanadózásra fókuszáltan bemutassa a vagyonadóval kapcsolatos, magánszemélyekre vonatkozó szabályokat.

Mi után kell adózni?

A Pénzügyminisztérium 2010-es tervei alapján csupán 50 milliárd forint költségvetési bevételt jelent a vagyonadó (a központi költségvetés egész éves bevétele jövőre több mint 12.6 ezer milliárd forint lesz), mégis az egyik legvitatottabb pontja a jövő évi költségvetésnek a nagy értékű vagyontárgyakat megadóztató vagyonadótörvény.

Mi után kell vagyonadót fizetni?

A legfontosabb és egyben a legnagyobb port kavaró tétel a lakóingatlanok után fizetendő adó. Ezenkívül még a nagy teljesítményű (170 LE-tól) személyautók, valamint a vízi- és a légi járművek után kell jövőre adózni.

A lakóingatlanok adóztatásának szabályozása

2010-től kezdődően alapvetően minden lakóingatlan adóköteles lesz, ugyanakkor az ingatlanok nagy többségét a szabályozás mentesíti az adókötelezettség alól, és szociális megfontolásokból széles társadalmi rétegek számára nyújt adókedvezményt és adófelfüggesztési lehetőséget a törvény.

A lakások döntő többségének a jövő évi szabályozás értékhatár alapján ad mentességet. Nem kell ugyanis vagyonadót fizetni a 30 millió forint forgalmi érték alatti lakások után, amennyiben az adóalany a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen abban az ingatlanban él. További egy darab 15 millió forint forgalmi érték alatti ingatlanra jár az adómentesség, az adóalanynak áll jogában eldönteni, hogy melyik ingatlanjára, amennyiben több is van a nevén.

Az értékhatárokat elérő ingatlanok esetén, a lakások forgalmi értékének teljes egésze után kell a vagyonadót megfizetni, függetlenül attól, hogy az ingatlan értéke mennyivel lépi át sávhatárt. Ez azt jelenti, hogy adott esetben egy 29,5 millió forintos lakás után egy forint adót sem kell fizetni, míg egy 31 millió forint értékű lakóingatlan után évente 78 500 forinttal tartozik az adózó az államnak.

Közös tulajdonban lévő ingatlan esetén a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányaduk arányában kell adót megfizetniük, azaz ha egy házaspárnak a közös (50-50%-os) tulajdonban lévő ingatlana után 100.000 forint adókötelezettsége keletkezik, 50-50 ezer forint ingatlanadót külön-külön kell megfizetniük. Azonban bármelyikük nyilatkozhat úgy az adóbevallásában, hogy az adott adóévben az adóbevallási és befizetési kötelezettséget egyedül teljesíti.

Ki kell emelni, hogy a lakóingatlanok adóztatásánál, a mentesség és kedvezmények megállapításakor nem a tulajdonrész forgalmi értéke, hanem az egész ingatlan forgalmi értéke a mérvadó. Vagyis, ha négyen azonos arányban birtokolnak egy 100 millió forintot érő ingatlant, hiába marad az egyes tulajdoni részek forgalmi értéke 30 millió forint alatt, mégis kell utána ingatlanadót fizetni – fejenként 25 millió forint után – abban az esetben is, ha mind a négy fő lakcím szerint és életvitelszerűen lakik az épületben.

Fontos még megjegyezni, hogyha az ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve, úgy az adó a haszonélvezeti jog jogosítottját/jogosítottjait terheli, és első körben rajta/rajtuk próbálja meg behajtani az APEH a közterhet. Amennyiben ez a kísérlet végrehajtható vagyon hiányában kudarcba fullad, úgy az ingatlan tulajdonosának/tulajdonosainak kell az adót megfizetni.

A kettős adóztatás elkerülése érdekében a fizetendő adóból az adózó levonhatja az ingatlanra kivetett helyi adók összegét. Vagyis nem szűnik meg a többi ingatlant terhelő adónem, így továbbra is fizetni kell az épületek helyi adóit.

Bevallási és befizetési határidők

Bár az adónem hosszú távú sorsa még bizonytalan, annyi azonban biztos – hacsak az Alkotmánybíróság nem szól közbe -, hogy 2010-ben be kell vallani, és meg kell fizetni az adózó magánszemélyeknek az új közterhet a törvényi kritériumoknak megfelelő vagyontárgyaik után, mivel az első félévi esedékességi időpontig az új Országgyűlés idő hiányában nem fogja tudni eltörölni a törvényt.

A vagyonról az adóhatóságot a május 20-ig esedékes személyi jövedelemadó (szja) bevallásban kell értesíteni. Azon adózók, akiknek nem kell szja bevallást benyújtani, de rendelkeznek nagy értékű vagyontárggyal, egy külön erre a célra rendszeresített nyomtatványon ugyancsak május 20-i határidővel tehetnek eleget bevallási kötelezettségüknek.

Magánszemélyek számára a vagyonadóval kapcsolatban három kiemelt dátum van az évben. Az első január elseje, mert az ezen a napon birtokolt vagyontárgyak után kell az adót megfizetni. Maga az adófizetés két egyenlő részletben történik. Az adó egyik felét a bevallás napjáig, azaz május 20-ig kell az APEH számlájára utalni, a második részletet pedig szeptember 30-ig köteles az adózó a büdzsé rendelkezésére bocsátani.

Forgalmi érték és számított érték közötti különbség

A törvény az ingatlanok adózásával kapcsolatban két értéket emel ki. Az egyik a számított érték, ami egy objektív, a törvény és az ingatlan tulajdonságai alapján meghatározott összeg.

A számított értéket úgy kaphatjuk meg, hogy vesszük az ingatlan négyzetméterben számolt alapterületét, és ezt megszorozzuk a törvény mellékletében az adott településtípusra (Budapesten kerületre) vonatkozó négyzetméterenkénti fiktív árral, valamint a jogszabályban felsorolt 11 korrekciós tényezővel.

A településtípusonkénti (megyei jogú város, város, község) négyzetméterenkénti fiktív árat a jogalkotó minden megyére – Budapesten a kerületenként – külön-külön megállapította három különböző ingatlanfajtára: családi házakra, egynél több lakásos épületben lévő lakásokra (ikerházak, sorházak, társasházak) és üdülőkre. A fiktív négyzetméterárakat úgy állapították meg, hogy nagyságrendileg kövessék a valós ingatlanpiaci árkülönbségeket, így például a legolcsóbb (60 ezer forintos) értéket a Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében található ingatlanok esetében kell alkalmazni, míg a legmagasabbat (négyzetméterenként félmillió forintot) a XII. kerületi családi házaknál.

A számított érték egyik funkciója, hogy iránymutatást ad az adózónak a forgalmi érték meghatározásához. A másik funkció pedig, hogy a forgalmi érték alapján 30 illetve 15 milliós adózási határt el nem érő ingatlanoknál a számított érték alapján dől el, hogy az ingatlant fel kell-e tüntetni az adózó magánszemélynek a bevallásában, avagy sem.

A másik az ingatlanokkal kapcsolatban kiemelten kezelt érték az ingatlan forgalmi értéke, ami a vagyon eladása esetén – a vagyont terhelő adósságok figyelembevétele nélkül – árként általában elérhető összeg. Utóbbit önállóan kell megállapítania az adózónak.

A forgalmi érték megállapításában nyújt segítséget az adófizetőknek az adóhivatal december közepén induló vagyonadó-kalkulátora. A kalkulátor – miután megadtuk a hivatalnak a személyes adatainkat, és az ingatlanunk paramétereit – egy becsült forgalmi értéket fog az ingatlanról az adózónak adni, amely érték később igazolásként szolgál az esetleges jogvitákban. Amennyiben az APEH egy ellenőrzés során az ingatlanra mégis magasabb forgalmi értéket állapítana meg a korábbi kalkulációnál, az adóhatóság nem szabhat ki adóbírságot és késedelmi kamatot, csupán az adókülönbözetet követelheti az adózótól.

Az APEH segít a lakás értékének meghatározásában

Mivel a kormányrendeletben szabályozott vagyonadó-kalkulátor a számított érték megállapításához is szükséges adatokat kéri be az adózótól, ezért a Portfolio azzal a kérdéssel kereste meg az adóhivatalt, hogy milyen egyéb adatokkal fog dolgozni az APEH-kalkulátor, ami a kalkulátor által adott értéket megkülönböztetné a sima számított értéktől. A kérdésre végül a Pénzügyminisztérium illetékesei adtak választ: a “…kalkulátor az állami adóhatóság illetékezési gyakorlata során keletkezett forgalmi érték-adatbázist is alapul veszi. Ez azt jelenti, hogy a kalkulátor a piaci értéket legjobban közelítő eredményt ad. ” – hangzik a PM válasza.

Ennek fényében mindenképp érdemes az ingatlanunk forgalmi értékét leellenőrizni a hamarosan startoló kalkulátorral. Az APEH által becsült értéktől nagyarányú negatív eltérést pedig csak valóban indokolt esetben tanácsos bevallani.

Mennyi lesz a lakóingatlanok után fizetendő adó?

Az ingatlanok forgalmi értékének egésze után, a forgalmi érték alapján meghatározott sávok szerint kell jövőre adót fizetni. Az adósávok határát és az egyes sávokban alkalmazandó adókulcsokat a következő táblázat tartalmazza.

A fizetendő adóból két esetben lehet adókedvezményhez jutni. Az épület komplett homlokzati, épületszerkezeti és műszaki felújítása esetén a felmerülő költségek ÁFA tartalma levonható a fizetendő adóból. (Műemléképület és helyi védett épület teljes felújítása után ennél is komolyabb, 3 éves adómentesség szerezhető.)

Gyermekek utáni adókedvezmény

A másik adókedvezményre jogosító körülmény a nagycsaládosok helyzetén könnyít. A három vagy annál több gyermekes szülőknek (nevelőszülőknek, örökbefogadó szülőknek is) a ténylegesen lakhelyül szolgáló ingatlan legfeljebb 100 millió forint adóalapjára jutó adó erejéig a harmadik és minden további gyermek után 15%-adókedvezmény jár.

Szociális alapú adófelfüggesztés

Az adófelfüggesztés az adó halasztását jelenti, erre az időszakra az adóhivatal jelzálogot jegyeztet be az ingatlanra, a jelzálog pedig csak abban az esetben kerül törlésre, ha az ingatlanra megfizették az adófelfüggesztés időtartama alatt felhalmozott adót. Az adót az adófelfüggesztés időtartama alatt nyilvántartja az APEH. Új bevallást csak abban esetben kell benyújtania az adófelfüggesztés periódusa alatt az adózónak, ha megváltozik az ingatlan forgalmi értéke. (Mivel az ingatlanpiaci árak 1 éven keresztül a legritkább esetben maradnak stabilak, ezért kérdéses e szabályozás jelentősége.)

Adófelfüggesztést kérhet a lakóhelyéül szolgáló ingatlanra az, aki az adott év január 1-jéig betöltötte a 62. életévét, rokkantsági nyugdíjban, baleseti rokkantsági nyugdíjban vagy rehabilitációs járadékban részesül. Öröklés útján szerzett ingatlanjára adófelfüggesztést kérhet a 18 év alatti kiskorú, és egészen 20 éves koráig maradhat meg ez a könnyítés.

Legfeljebb két éves adófelfüggesztést kaphat az a munkanélküli, akinek az előző munkahelye például a munkáltató felszámolása miatt szűnt meg, és a lakóhelyéül szolgáló ingatlanon kívül más lakóingatlanban nem rendelkezik 25%-ot meghaladó tulajdoni hányaddal.

Az Alkotmánybíróság még közbeszólhat

Az elmúlt időszakban kettő, a jövő évi költségvetést érintő fontos kérdés került a Taláros Testület elé. Ezek közül a szuperbruttósításról szóló rendelkezést alkotmányosnak találták a bírák, a vagyonadó törvénnyel kapcsolatban még nem született határozat.

Korábban a testület elnöke, Paczolay Péter azt ígérte, hogy a bírák még az első fizetési határidő, a vállalkozások számára kötelező február 25-i bevallási és befizetési határidő előtt döntést hoznak a kérdésben. Amennyiben az Ab alkotmányellenesnek találná a jogszabályt, és megsemmisíti azt, úgy az adózóknak jövőre nem kell a nagy értékű vagyontárgyaik után adózniuk.

Ha az Alkotmánybíróság nem találja alaptörvénybe ütközőnek a törvényt, a 2010-es választások után megalakuló új Országgyűlés is eltörölheti a jogszabályt, ám erre szinte biztos, hogy csak május 20-a után kerülhetne sor, így az adófizetőknek még eleget kellene tenniük törvényi kötelezettségüknek a jövő év első felében.

Szankcióra számíthat, aki nem fizet

Amennyiben az új Országgyűlés valamilyen oknál fogva mégsem törli el a vagyonadótörvényt, vagy nem visszamenőleges hatállyal teszi ezt, úgy a rendelkezéseket nem betartók az általános szabályok szerinti adóbírságra készülhetnek.

Ha egy magánszemély nem vallaná be a vagyonát az adóbevallásában, 200 ezer forintig terjedő mulasztási bírságra számíthat az APEH-től. Ezenkívül a meg nem fizetett adó után 50%-os adóbírságot, és a késedelmes napok után a jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő késedelmi pótlékot (jelenleg 13%) is meg kell fizetnie a renitens adózónak.

Ennél sokkal enyhébb elbírálásra számíthat az az adózó, aki nem adott be adóbevallást, de az ingatlanának az adóhivatal megállapítása szerinti forgalmi értéke az adómentességi értékhatártól nem tér el 10%-nál nagyobb mértékben – kivéve, ha a számított érték meghaladta az adómentességi értékhatárt.

(A fenti feltétel abban az esetben teljesül a 30 milliós értékhatárnál, ha az ingatlan számított értéke a 30 millió forintot nem haladja meg, és az APEH által megállapított forgalmi érték nem nagyobb, mint 33 millió forint. A 15 millió forintos adómentességi értékhatár esetén a számított érték a 15 millió forintot nem haladhatja meg, és az APEH által számított forgalmi érték pedig legfeljebb 16,5 millió forint lehet.)

Továbbá azon adózóknak sem kell tartaniuk súlyos szankciótól, akik bevallották, és megfizették az adót adóköteles lakóingatlanjuk után, azonban az adóalap megállapítása során az adóhatóság által megállapított forgalmi értékétől legfeljebb 10%-kal negatív irányba tértek el. Ebben a két esetben az APEH nem állapít meg adóhiányhoz kapcsolódó egyéb jogkövetkezményeket, csupán az elmaradt adót követeli.