Szobafogság – csillagok háborúja a szállodaiparban

Sok vagy kevés a szálloda Magyarországon? És Budapesten? Indokolatlan volt-e a hotelépítési láz, amelynek hitelezésében a bankok sem voltak a helyzet magaslatán? Vajon tényleg az üresen hagyott szoba a legdrágább? Érdemes-e egy már-már öncsonkító árversenybe kezdeni, vagy egy bizonyos szint alá nem szabad menni?

Pesszimista jóslat-e, hogy hamarosan nem csak a patinás debreceni Aranybika borul sötétbe? Vagy mindenről a válság tehet, s nyártól javulnak a mutatók? A „félház” ma már az alkalmazottakra is vonatkozik: a szállodaiparból talán a háború után küldtek el annyi embert, mint az utóbbi két-három évben.

A statisztika már a 90-es években is kissé megtévesztő volt, a hazánkba érkező külföldiek számában ugyanis a világ nemzetei között évről évre az első tízben voltunk. Csakhogy az itt eltöltött napokról és a költésről szóló adatok jóval szerényebbeik voltak. Igaz, a világ turizmusának élénkülése kedvező nyomokat hagyott az idegenforgalom valamennyi mutatóján, s a trendből is kiolvasható volt, hogy a színvonalasabb hotelek, különösen pedig a gyógyszállók és welnessközpontok a legnépszerűbbek.

Az óvatosabbak azonban hiába figyelmeztettek arra, hogy a meglévő kapacitás komfortosabbá tétele, a szolgáltatások kiszélesítése fontosabb volna, mint újabb és újabb helyekre beruházni, nem hallgatott senki rájuk. “Magyarország komoly idegenforgalmi vonzerő, de rég nem sláger.

Hajdanán a “legvidámabb barakk”, az olcsó árak és az NSZK–NDK-találkozók tettek jót a turizmusnak, mára a vidámság és az olcsóság eltűnt, helyére jött egy-két kulturális-kulináris attrakció, a Balaton kulturáltabb lett, Budapest piszkosabb, továbbra is büszkék lehetünk a gyógyvizeinkre, meg a soproni fogorvosokra – ez azonban kevés ahhoz, ami itt kiépült – fogalmaz a szakma egyik nagy öregje, aki állítja, hogy az egyik hotelből a szemben épült másik előbb a séfet, majd a vendéget viszi el, de a végén mindkét szállás veszteséges lesz.

A helyzetre jellemző volt az idei szilveszter. A rossz foglaltság miatt egyik akció jött a másik után, végül az nyert az ügyön, akinek jók voltak az idegei, mert a decemberi utolsó lendületben jó árakat tudott elérni, mint például a Hunguest-vezérkar.

Az idegharc egyébként is szerves részévé vált a szakmának – tárja szét karját az egyik dunántúli panziótulajdonos -, mert vagy a beszállítók, vagy a dolgozók, vagy a vendég csinál cirkuszt, az egyik a késedelmes fizetésért, a másik azért, mert lop, a harmadik, mert a pénzéért mindent akar. Véleménye szerint még most sem a minőség háborúja folyik, a szakma sem tisztul eléggé, tudniillik a kényszerű spórolás mindent ront.

Szóval, a konjunktúra idején aki csak tehette, szálloda-, panzióépítésbe fogott, s a bankok képesek voltak gyűszűnyi önerővel megelégedni. A vállalkozó a hitelből azonnal lecsípte magának a betett pénzét (vagy többet?), azután lesz, ami lesz, ő már jól járt, hiszen volt munkája és a rizikót tulajdonképpen más vállalta. Mostanában egyre több hotel, panzió képtelen a részleteket fizetni, még több egyensúlyoz a csőd szélén, a bank pedig két dolgot tehet: vagy ráteszi a kezét a szállóra, s megpróbálja üzemeltetni, vagy csendben átütemezi a tartozást, s azzal vigasztalja magát, hogy az ingatlan nem tud elfutni.

A soproni Fagus példája másolható: a szállodát már hosszabb ideje az MKB érdekeltségébe tartozó társaság birtokolja, de lízingben a korábbi tulajdonosok érdekkörébe tartozó cég üzemelteti. A minap villanyáram nélkül maradt Debrecen tradicionális hotelje, az Aranybika. Gondjai azonban jóval korábban kezdődtek. Rendbehozatalához hiába keresett befektetőt a Cívis Hotels, közben pedig több modern szálloda is épült a városban, majd jött a drasztikus visszaesés. Jelenleg egy orosz vállalkozóval tárgyal a vezetés, aki talán megveszi az épületet és nyilván föl is újítja – amennyiben aláírják az adásvételt.

A budapesti Aquapark is gondban van, nem hozza a várt bevételt, a tavalyi fürdőbaleset óta pedig megszigorították a műszaki felügyeletet, amely persze növeli a költségeket. Az egerszalóki “ötcsillagos” beruházás a hotelépítés állatorvosi lova. Az átadás évek óta húzódik, de a tulajdonosi szerkezet már többször átalakult, s a Magyar Fejlesztési Bank kinnlevősége milliárdokban mérhető. Az ország másik végén, Zalakaroson sem rózsás a helyzet, bár a Dunántúl hagyományosan vonzóbb úti célja a turistáknak, mint az ország keleti fele. Az öt és fél éve nyitott Karos Spát üzemeltető részvénytársaság első embere, Oláh Péter úgy véli: “Fogcsikorgató évek vannak mögöttünk és nem csak a hideg miatt. Ezután már csak jobb jöhet…”

Tény, hogy az előrejelzések igyekeznek optimistán fogalmazni, ám a veszteségek nagyok. Különösen a fürdővel és egészségügyi részleggel bővített szállók rezsijét nehéz számottevően csökkenteni, mert a költségek nagyobb részét éppen a wellness emészti föl, különösen, ha gyógyvízről van szó. Ráadásul a dunántúli élmény- és gyógyturizmusnak egyre keményebb konkurense a Burgenlandban kiépült hálózat, mert ott a fogadóhelyek nem egymás ellen dolgoznak, hanem összefognak, s mind a fürdők, mind pedig az egészségcentrumok szinte karéjban szolgálják ki a vendégeket.

Egyetlen példa Bad Blumau különleges és méregdrága Rogner-hotelje, amelyet a világhírű osztrák építész, Hundertwasser tervezett. E létesítmény fedett és szabad „strandja” délutánonként megfizethető áron (húsz euróért) fogadja a kisebb panziókból, üdülőkből érkezőket, ha azok elővételben vásárolnak jegyet ott, ahol lakni fognak.

Az igazi dráma azonban nem annyira vidéken, hanem Budapesten játszódik, ahol a magyar szállodakapacitás több mint negyven százaléka található, s az utóbbi öt évben főként a három-, illetve többcsillagos házak száma nőtt. A Danubius tavalyi egymilliárd forintnál nagyobb deficitjének oka is elsősorban a fővárosi forgalomcsökkenés. Elmaradtak az üzleti és az incentíve utak, s lanyhult a konferenciaturizmus is. A január-február pedig „halott”, nem csoda, hogy interneten a wellnessrészleggel ellátott margitszigeti szállodában egy kétágyas szobát napi 60–70 euróért kínálnak, s ehhez hasonlóak az árak több új belvárosi hotelben is.

Komoly likviditási gondokkal küszködik a Boscolo (azaz a New York-palota) és a Four Seasons tulajdonosai sem mutatnának hátat egy jó vevőnek. Csakhogy a piac éppen azért van befagyva, mert az árak hihetetlenül alacsonyak, s aki tőkével bírja, ilyenkor „nem száll ki”, a bank pedig, ha csak teheti, nem vesz koloncot a nyakába. Szakmai körökben azt mondják, a sok milliárd forintos értéken nyilvántartott szállodaépületekre a két-három évvel ezelőtti értékük 80 százalékáért nincs érdeklődő, spekulatív vásárlásokkal 60 százalék körüli áron indulna be a piac.

Természetesen az új projektek „hitelcsapja” azonnal elzáródott, több építkezés leállt, a pénzintézetek nem kétszer, de százszor is meggondolják, milyen biztosítékokkal és mekkora önerővel vállalják ma egy szállodaberuházás finanszírozását. Balla Ákos, a Colliers International ingatlan-tanácsadó cég értékbecslési és piackutatási üzletágának igazgatója azt mondja, a válság kitörése óta hitelstop van a szállodákra.

A szakértő hangsúlyozza, hogy a bankokat is felkészületlenül érte a szállodaipar válsága, s nagy annak az esélye, hogy a hitellel terhelt hotelek egy része nem éri meg a várva várt jobb napokat, vagyis a turizmus fellendülését – legalábbis nem a jelenlegi tulajdonosi szerkezetben. A Colliers szakértője szerint már a közeljövőben előfordulhat, hogy a Fagus mintájára egy-egy szállodát átvesz a hitelező, s az üzemeltetéssel megbíz egy csapatot, mert egy hotelnek kialakított épület másra nem alkalmas.

Galla Gábor, a Tourconsult Kft. ügyvezető igazgatója sorra kapja a banki megbízásokat az átvilágításra. A hitelezők tudni akarják, hogy melyik hotelben van piaci potenciál, melyiket érdemes tovább éltetni. Ő azt gondolja, hogy az eszetlen árverseny megnehezíti a helyzetet, a kilábalást. A szakma nagy kérdése – állítja -, hogy mikor és hogyan lehet a mostani mélypontról visszajönni, milyen visszhangja lesz annak, ha majd elkezdik emelni az árakat.

Az utóbbi negyven évben, különösen krízis idején több szállodás próbálkozott már közös nevezőre hozni a szakmát, egy kategóriánkénti minimálár meghatározását sürgetve. Ez nem jött össze, és egyelőre nem is fog, holott Galla szerint is szükség volna egy elfogadott alsó számra, ami alá nem megy az alku. Jelenleg azonban: aki kapja, marja.

A hitellel terhelt hazai hotelek 70-80 százaléka már nem törleszti az adósságát, ám ez csak átmeneti lélegzetvételhez juttatja őket, a haladékot ugyanis kamatostól kell, vagyis kellene visszafizetni, de nem lesz miből – jelenti ki Hülvely István, a Hunguest Hotels Zrt. vezérigazgatója, aki évek óta kongatja a vészharangot, és nem titkolja véleményét, hogy a bankok nagyot fognak bukni. Hülvely szerint több olyan épület van, amelyet feláraztak, és százmilliókat kerestek rajta. Konkrét példákat nem említ, de biztos benne, hogy hamarosan nevesítve kerülnek nyilvánosságra azok az esetek, ahol ez történt.

A budapesti hotelépítési láz véleménye szerint akkor is bajt okozott volna, ha nem esik vissza a vendégforgalom. Körülbelül 30 százalékkal kevesebb szoba is elég lenne a normális versenyhez. Megfordítva ez annyit jelent, hogy körülbelül 30 százalékos túlépítés tudatában számítani lehetett a gondokra, mert még a legmerészebb jóslatokban sem szerepelt soha, hogy Budapestre belátható időn belül 30 százalékkal több vendég érkezhet. A Hunguest vezére szerint az idén lesz igazán látható a bukás mértéke.

Az egyre kevesebb alkalmazottat foglalkoztató szállodaiparról a Központi Statisztikai Hivatal legfrissebb adatai egy év alatt 7,5 százalékos létszámleépítést jeleznek. Ez a szám azonban jelentős eltéréseket takar: vannak bizonyos szállodák, és régiók, ahol 15-20 százalékos is lehetett az elbocsátások mértéke. Erdei János, a Magyar Szállodaszövetség elnöke az év végén borúlátó volt, de most már lát némi kedvező jelet. Ilyen például a külföldi vendégéjszakák számának alakulása, amely 2009 január és október között 10 százalékkal csökkent, de novemberben már csak 4,5 százalékos mínuszban volt az előző év novemberéhez képest.

A belföldi vendégéjszakák száma az első tíz hónapban összesen 6 százalékkal csökkent, persze ez sem kevés, mivel a forgalom több mint felét ma már a hazai vendégek adják. Sajnos novemberben ennél jelentősebb volt a belföldi visszaesés, s ha a trend folytatódik – mondja Erdei -, ez elsősorban a vidéki szállodákat fogja sújtani. Ugyanakkor van mibe kapaszkodni – állítja a szövetség elnöke, mivel szerinte a világgazdaság kezd magához térni, most lenne szerencsés minél több forgalomserkentő akciót indítani.

A legtöbb szakmabeli azonban nem osztja a derűlátást. Az elegáns Kempinski Hotel tavaly május közepéig tartotta a szobaárait, de akkor kénytelen volt beszállni az árversenybe. Tette ezt utolsóként a budapesti pia con – hangsúlyozza Somlyai Zoltán, a szálloda értékesítési igazgatója. Napjainkban az ötcsillagos ajánlatokban megjelenő 60-70 eurós nettó, vagyis reggeli és áfa nélküli szobaár már az a szint, amely messze a négycsillagosok felségterülete. Igaz – teszi hozzá rögtön – az ötcsillagos szállodákban jellemző 2008-as átlagárakból még volt lehetőség engedni, de kevesebb csillaggal már tömörült a mezőny, s nem volt tartalék. Ráadásul az Európában messze a legalacsonyabb árakat kínáló budapesti szállodák így sem tudtak pluszkeresletet vonzani.

Somlyai szerint ez már kannibalizmus, legfeljebb azoknak a vendégeknek jó, akik amúgy is jöttek volna, és most fillérekért tudnak megszállni. De nem is ez a legnagyobb probléma – jelzi -, hanem az, hogy ideális esetben legalább 3-5 év, amíg a szállodaipar visszatérhet a 2008-as árakhoz, miközben a rezsije tovább nő.