Összefogás a magyar ingatlanpiacon – Együtt többre megyünk

Öt magyar ingatlanfejlesztő példa nélküli együttműködési platform megteremtésébe kezdett. A Budapest Business Region célja, hogy egységes üzleti régióként mutassa be Budapestet és a környezetében lévő gazdasági erőteret. Gulyás Kovács Gergellyel, a BBR-ben alapító tagként résztvevő DunaCity ügyvezető igazgatójával beszélgettünk.

A DunaCity Budapest Kft. több ingatlanfejlesztővel közösen a Budapest Business Region (BBR) alapjainak megteremtésén dolgozik. Mi a BBR létrejöttének háttere, és mi a célja?

A Budapest Business Region célja, hogy egységes üzleti régióként mutassa be nemcsak Budapestet, hanem a környezetében lévő gazdasági erőteret is. Budapest és környezete egy 3,5-4 millió fős egységes gazdasági régiót alkot, amely egyike az uniós csatlakozás óta a “New Europe” térségben kialakuló gócpontoknak. Röviden: a BBR magyarországi ingatlanfejlesztési projekteknek – köztük az általam képviselt DunaCity Budapest projektnek – a nemzetközi megjelenésre létrejött szövetsége. Ennek a fórumnak egyik legfontosabb célja tehát, hogy igazán magas színvonalú, a gazdasági szövetségre és egységre fókuszáló módon tudjunk megjelenni a nemzetközi kiállításokon. Azzal, hogy nem csupán Budapestben gondolkodunk, nagyon nagyra nyitottuk a kaput a fejlesztők előtt. Észre kell vennünk ugyanakkor, hogy a város is kinyitotta a kapuit az agglomeráció irányába, ami hatalmas fejlesztési lehetőségeket rejt magában. A Budapest Business Region alapító tagja például a Talentis Zrt. is, amely ugyancsak nagy léptékű projekten dolgozik Budapest agglomerációjában.

Ilyen feladatokat általában állami-fővárosi összefogással valósítanak meg. Mi az oka annak, hogy fejlesztő létükre önök léptek ebben?

Az eddigi megjelenéseink csakugyan így történtek, de ezek szervezőközegét alapvetően a fővárosi önkormányzati gondolkodás keretei jellemezték, ami éveken keresztül nagyon jó lehetőséget biztosított arra, hogy eljussunk a nemzetközi kiállításokra. Mára azonban a város részéről is világossá vált az igény, hogy városként, önkormányzati gondolkodóként kell bemutatnia saját magát, illetve világossá vált a fejlesztők előtt is, hogy ketté kell választani az üzleti alapú fejlesztést és az önkormányzatiságot. Természetesen az átjárhatóságot meg kell hagyni. Ez egy hatékony szövetség első lépcsője, semmiképp sem különválásként értékelném, hanem inkább úgy, hogy mindenki megtalálta azt a piaci pozíciót, amelyben a legeredményesebben tudja képviselni saját magát. A Budapest Business Region és a főváros nemzetközi megjelenéséért felelős Studio Metropolitana Kht. között ugyanakkor napi szintű egyeztetés folyik a kiállítás kapcsán.

A nemzetközi kiállításokon való megjelenésen kívül milyen közös aktivitásokat terveznek még? Egyáltalán, miben teljesedhet ki ez a “szövetség”?

Sok kérdés merül fel bennünk is, és ezek egyelőre nyitva vannak. Alapvetően a nemzetközi megjelenésre összpontosítunk, egyelőre nem szükséges más, strukturáltabb gondolatot feltételezni a háttérben. Az egyik alapvető célunk, hogy minden évben megjelenjünk a jelentősebb nemzetközi kiállításokon, a MIPIM-en, az ExpoRealon, illetve a budapesti ingatlankiállításokon és a Real Viennán is. A szövetségnek öt alapító tagja van (a DunaCity Budapest Ingatlanfejlesztő Kft., a Talentis Zrt., a BD Park Ingatlanfejlesztő Zrt., az FHB Ingatlan Zrt. és az Európa Ingatlanbefektetési Alap), és az a célunk, hogy később minél többen csatlakozzanak hozzá. A logikánk az – Takács Ernőt, a BBR egyik alapítóját idézem -, hogy minél nagyobb a torta, annál nagyobb szelet jut mindenkinek. Az együttműködés ugyanakkor erősíti a napi kommunikációt, sokkal több dologban tudunk egymásért dolgozni és segítséget nyújtani. Jó példa lehet erre a BBR, de a Duna-parti fejlesztők összefogása is.

A DunaCity a MIPIM-en bekerült a legjobb tíz projekt közé. Nyilván azon túl, hogy ez objektív elismerés, egyéb pozitív hatásai is vannak. Milyen kézzelfogható előnyöket tapasztalnak?

Minden projekt nagyon örül a kívülről jövő, objektív elismerésnek, de az utóhatása sokkal fontosabb. Az egyik, hogy nemzetközi mércével mérve is jegyzik a DunaCity-t, amely ezzel feliratkozott a világhírű londoni vagy dubai projektek mellé. A másik jelentős fejlemény, hogy olyan hihetetlenül jó partnereket találtunk például hotel­fejlesz­tés­re, ke­res­kedelmi­ingatlan-fejlesztésre, amire ko­ráb­ban nem is számítottunk. Ahhoz elég erős­nek érezzük magunkat, hogy lakás- és iroda­fejlesztés tekintetében saját lábra állítsuk a projektet, de az egyéb specifikus fejlesztéseknél nemzetközi partnereket vonunk be. A harmadik érdekesség, hogy nagyon sok külföldi “sztárépítésztől” érkezett megkeresés hozzánk, akikkel jelenleg tárgyalunk is, hogy minél egyedibb, ugyanakkor minél egységesebb legyen ez a városközpont. (A jelenleg látható koncepciótervünkön Erick van Egeraattal dolgoztunk együtt.) A negyedik előny itthon mérhető: a DunaCity nem szerepel óriásplakátokon, nem szerepel aktív hirdetőként az újságokban, tehát nem kezdtük el a projekt magyarországi kommunikációját – az ingatlanszakmának és a közvéleménynek mégis pontos ismeretei vannak a projektről, és a cannes-i kiállítás óta naponta huszonöt-harminc érdeklődés fut be hozzánk, lakásokkal és irodákkal kapcsolatban egyaránt. A projekt előkészítésében is egyszerűbb a dolgunk: a hatóságok és a főváros nagyon is tájékozott a DunaCity Budapest projektet illetően.

Ha már itt tartunk, hogy áll a projekt?

A 2008-as év fő feladata az volt, hogy lezáródjon az infrastruktúra-fejlesztésünk. Az engedélyezésekkel jól állunk, bár néhány hetet csúszunk. Bízom benne, hogy év végéig ezt be tudjuk hozni, és ahogy terveztük, 2009-ben el tudjuk kezdeni a belső infrastruktúrafejlesztést és a terület teljes feltárását. Az építkezés 2009 második felében elkezdődhet, az épületek és tömbök tervezése természetesen már zajlik.

Úgy érzem, nagyon jól haladunk: a DunaCity koncepcióterve 2007-ben készült el, azóta a külső közműkapcsolataink a földben vannak, elkészült az új, kétszer három sávos Kvassay út, összekötöttük a projekt területét a Hungária körúttal, szemlátomást érzékelhetővé vált, megtörtént a teljes területrendezés, és ami a legfontosabb, kollégáimmal stabil és tervezett fejlesztő csapatként dolgozunk nap mint nap a DunaCity sikeréért.

Hogy látja a magyar ingatlanpiac helyzetét? A hitelpiaci válság változtatott-e valamit a projekt ütemezésén?

2008 elején megszületett a döntés, hogy a DunaCity Budapest projektet nem kívánjuk értékesíteni, hanem saját fejlesztésben visszük tovább. Ennek több oka is van: az egyik, hogy megállt a piac, és látjuk, hogy a finanszírozási kérdések nagymértékben befolyásolják az ingatlanvásárlókat. Nekünk meglehetősen jó a finanszírozásunk, jók a partnereink, ki fogjuk várni a megfelelő időt, amikor egy ilyen projektet érdemes felépíteni. Nem hiszek benne, hogy a piac mély válságban lenne Magyarországon, de a nyugat-európai vagy amerikai finanszírozási hátteret tekintve sokkal nehezebb a helyzet.

A piaci aktivitás nem Magyarországon fog visszaesni igazán, hanem Romániában és Bulgáriában, ahol a megkezdett beruházásoknak csak 20-30%-át fogják tudni most befejezni, mert annyira túl voltak árazva a projektek. Magyarországon nem volt jellemző a túlárazás, és még a rendkívül kedvezőtlen nemzetközi gazdasági és ingatlanpiaci helyzetnek és a magyar gazdaság rossz állapotának hármas együtthatója sem ingatta meg a piacot.

A jelenlegi helyzetről nagyon sokat beszélhetnénk még, de én egész másként gondolkodom. A jó projekt, jó időben és jó helyen építve, megfelelő fejlesztői gondolkodással, emberléptékűre szabva, az ott lakók és a bérlők igényeit figyelembe véve, jól kitalálva – nos, ez mindig tökéletesen eladható lesz. Egyedi, minőségi értékeket kell teremteni, mert ezeknek mindig van piacuk: ha egy projektben meglátják ezeket az értékeket, akkor azt meg fogják venni, bérbe fogják venni, és finanszírozzák majd.

Rengeteg a fejlesztés és nagyszabású beruházás Dél-Pesten, van-e létjogosultságuk ezeknek a projekteknek?

Kifejezetten örülök neki, hogy a dél-pesti térség kezd megnyílni. Már öt éve arra számítottam, hogy a Duna vonala és a Soroksári út a Váci úthoz hasonló fejlődési gócpont lesz. Tagadhatatlan, hogy a Váci út nagy előnye a metrókapcsolat, viszont a Dél-Pesten megtalálható kötöttpályás hálózatok ütemezett fejlesztésével (1-es és 2-es villamos, ráckevei, soroksári HÉV) behozható ez a hátrány. Nagy előnye ugyanakkor a dél-pesti térségnek a Duna közelsége, a két viszonylag nagy áteresztő képességű híd, a belváros közelsége és az, hogy a várost nyugatra és keletre éppoly gyorsan el lehet hagyni, mint délre. Itt kell együtt dolgoznunk, el kellene felejteni, hogy a fővárost elég csak üzemeltetni. Fejleszteni is kell!