Örülhetnek a németek és a bécsiek – Mit tudnak?

Berlinben, Frankfurtban és Münchenben 2008 első félévében lényegesen több irodát béreltek, mint 2007 hasonló időszakában, Hamburg viszont az előző évi rekord szint alatt maradt. Bécsben kevesebb új iroda talált bérlőre, mint korábban, ám a bérleti díjak továbbra is növekednek – áll a CB Richard Ellis elemzésében.

Frankfurt 2008 első félévében 260.000
négyzetméteres irodaterület bérbeadásával 41 százalékkal múlta felül az előző
évi időszak értékét. Az első osztályú irodák bérleti díjai éves
összehasonlításban 34,50 euro/m2/hó szintről 39 euro/m2/hó szintre emelkedtek. A
kihasználatlansági ráta állandó: 10,8 %. A spekulatív fejlesztések visszaesése
miatt az elkövetkező egy évben Frankfurt a maga 133.300 négyzetméteres újépítésű
irodaterületével csak a ranglista alján fog elhelyezkedni, de még így is
megelőzi Berlint. A továbbra is élénk kereslet alapján azzal lehet számolni,
hogy a forgalom volumene az év végéig megközelíti az előző évi 535.000
négyzetmétert. A várt 39 euro/m2/hó első osztályú bérleti díjak 13 százalékkal
lesznek magasabbak az előző évihez viszonyítva, és Frankfurt bérleti díjszintje
messze megelőzi más, a díjak tekintetében élen járó német városok árszintjét.

Hamburgban a CBRE 2008. második negyedévben két kutatással foglalkozó
társaság (BulwienGesa AG und Baasner, Möller & Langwald) bevonásával a
meglévő adatbázisát épületről-épületre újra összehasonlította – és ezzel
megteremtette az irodaállomány és a kihasználatlanság kiszámításához szükséges
új alapadatokat. Ezek szerint az újra kiszámított irodaállomány alacsonyabb
értéket mutat: 12.733.900 négyzetmétert, míg a kihasználatlansági rátára 7,8
százalék adódott. A Hanza-város irodapiaci forgalma 2008. I. félévben az előző
évihez viszonyítva 10 százalékkal, 279.700 négyzetméterre csökkent, bár a
következő 12 hónapra a legerőteljesebb növekedést prognosztizálják 180.500
négyzetméterrel. A 2007-es első osztályú irodák bérleti díjai 23,50
euro/m2/hó-ról 2008-ban csak 24 euro/m2/hó-ra emelkedtek.

München
2008 első félévében 393.800 négyzetméter irodaterületi forgalmával 4,2
százalékkal haladta meg az előző év hasonló időszakát. Az első osztályú irodák
bérleti díjai 30,50 euro/m2/hó szintről 31,50 euro/m2/hó szintre emelkedtek. Az
előző negyedévben bérelt 164.600 négyzetméter irodaterület nagyjából megegyezik
az előző évivel. A bérlők továbbra is a belvárosi, luxus felszereltségű irodákat
keresik. Éves forgalmunkat 780.000-800.000 négyzetméterre becsüljük, ami csak
kissé marad el az előző évitől.

Berlinben 2008. I. félévében 200.700
négyzetméternyi új irodaterületet béreltek, ami 5,9 százalékkal kevesebb, mint
az előző évi. A kihasználatlansági ráta 1,1 százalékkal 9,4 százalékra csökkent.
Az első osztályú irodák bérleti díja változatlanok maradtak: 22 euro/m2/hó. Az
első osztályú belvárosi irodák nagy keresletnek örvendenek, itt tartósan
elérhető a 22 euro/m2/hó bérleti díj. A berlini irodapiacon jelenleg csekély
állománybővülés tapasztalható, nagyobb projektek nem indultak az év első hat
hónapjában. 2008-ra 450.000 négyzetméter irodabérleti forgalommal lehet számolni
stabil bérleti díjak mellett.

Bécs irodapiaca – pozitív a kép

2004-2007 között az osztrák gazdaság igen pozitív fejlődést mutatott, de
2008-ra és 2009-re a konjunktúra dinamikájának lecsengését várják. 2007-ben az
infláció 2,1 százalékra emelkedett, ugyanakkor a munkanélküliségi ráta 4,4
százalékra csökkent. Az infláció 2008 végéig 3 százalék körüli szintre fog
beállni, a munkanélküliségi rátánál pedig további enyhe csökkenés várható.

A bécsi irodapiac kb. 220.000 négyzetméteres bérleti teljesítménye 2008
első félévében alatta maradt 2007 hasonló időszakának, a teljes évben némi
visszaesés mellett 400.000 négyzetméter bérelt irodaterülettel lehet számolni.
2008-ban a 260.000 négyzetméteres új irodaterületi kínálat alacsonyabb lesz,
mint az előző évben (260.000 négyzetméter). A 2008-ban átadásra kerülő
irodaterület több mint 60 százalékát már előbérleti szerződésekkel lekötötték
vagy saját használatra építik. A 2004 óta folyamatosan csökkenő
kihasználatlansági ráta jelenleg 4,7 százalékos (2008. II. negyedév), és ez az
érték az év végéig tartható lesz. Az első osztályú irodák bérleti díja a mai 23
euro/m˛/hó értékhez képest ismét enyhén emelkednek, sőt az év végéig a CBRE
szakértői 24 euro/m˛/hó szintre történő emelkedést várnak. 2008. I. félévében
kb. 900 millió euro összegű beruházás valósult meg az ingatlanpiacon, a külföldi
befektetők részaránya pedig 69 százalékra növekedett.