Ingatlanpiaci buborék fenyegeti Németországot?

Németországban az ingatlanpiac túlhevülésétől tartanak szakértők az utóbbi hónapok folyamatai alapján, amelyek azt mutatják, hogy országszerte gyors ütemben emelkednek az árak, mindenekelőtt az euró jövőjét övező aggodalom és az alacsony kamatok miatt. 2006 és 2010 között a saját ingatlanban lakók aránya 41,6 százalékról 45,7 százalékra emelkedett.

A lakóingatlanok ára a nagyvárosokban emelkedik a legnagyobb mértékben, Hamburg központjában például az év eleje óta 20 százalékos növekedést regisztráltak, az átlagos négyzetméterenkénti ár így elérte a 6.300 eurót. Hamburg egészét tekintve tavaly 26 százalékkal, Münchenben 23 százalékkal, Berlinben pedig 19 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak éves összevetésben. Országos átlagban 2011-ben az újépítésű lakások ára 5 százalékkal, a használt lakások ára 8 százalékkal nőtt éves szinten.  A kereslet az építőipart is felpörgette, Berlinben például tavaly csaknem 50 százalékkal nőtt a kiadott lakásépítési engedélyek száma – írta a Welt am Sonntag (WAS) című vasárnapi lap.

Magyaros tendencia

Az ingatlanpiaci fejleményekről szóló hírek egyre gyakrabban szólnak piaci buborék kialakulásának veszélyéről. A Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung (FAS) például egy héttel korábban arról írt, hogy már a Bundesbankot is nyugtalanítja a helyzet. A német jegybank egy elemzésében arra figyelmeztetett, hogy az áremelkedés miatt nem biztos, hogy az elérhető bérleti díjak fedezik a lakásvásárlás költségeit.

Németországban az a jellemző, hogy az emberek bérlakásban laknak, a saját tulajdonban lévő lakásban élők aránya viszonylag – például Magyarországhoz képest – alacsony. Hosszabb időtávon vizsgálva azonban fordulat figyelhető meg: 2006 és 2010 között a saját ingatlanban lakók aránya 41,6 százalékról 45,7 százalékra emelkedett. Szakértők a jelenséget a világgazdasági válságnak tulajdonítják, úgy vélik, a hagyományosan takarékos németek mindenekelőtt az euró jövőjét övező aggodalom és a válság következtében történelmi összehasonlításban igen alacsony hitelkamatok vonzása miatt fektetik pénzüket ingatlanba.

A városokban egyéb tényezők is felfelé nyomják az árakat. A több munkalehetőség hatására vidékről városba irányuló népességmozgás évszázados, és továbbra is jelentős tendenciája mellett a legújabb elem az egyszemélyes háztartások számának robbanásszerű növekedése. 2000 és 2010 között 13,9 millióról 16,3 millióra emelkedett ez egyedül élők száma a 82 milliós országban az Engel & Völkers ingatlanforgalmazó felmérése alapján. A cég szerint egyelőre nem látni, hogy az “elszinglisedés” folyamata mikor fordulhat meg, így egyelőre e tényező alapján is a kereslet további növekedésére lehet számítani – idézett az elemzésből a WAS.

A piaci buborék akkor pukkanhat ki, ha a kamatok emelkedni kezdenek, az amerikai vagy a spanyolországi ingatlanpiac összeomlásához hasonló folyamat azonban nem várható, mert Németországban az amerikai vagy a spanyol gyakorlathoz képest hosszabb távú hitelekkel és nagyobb önrész mellett finanszírozzák a lakásvásárlást. Ugyanakkor, ha például a német államkötvény hozama a jelenlegi, nullához közelítő szintről elindul az 5 százalék felé, akkor az állampapír rögtön vonzóbb befeketetés lesz, mint az ingatlan, ami az árcsökkenés irányába hat – idézett elemzőket a FAS.

A használt piacon nincs veszély

Más szakértők szerint egyelőre nincs ok aggodalomra, a legnagyobb német lakástakarék-pénztári szövetség, a 9 millió ügyféllel rendelkező LBS csoport például a honlapján közölt legutóbbi elemzésében rámutatott, hogy a használt lakások forgalma 2011-ben ugyan minden korábbinál magasabbra, 5,2 milliárd euróra emelkedett, az árak azonban még mindig a 2000-ben regisztrált szint alatt mozognak.