Ingatlannyilvántartás: nyilvánosság korlátokkal

Alaposan mellényúlhat az, aki abból indul ki, hogy lakása annyit ér, amennyit az illetékhivatali nyilvántartásban egy adott utcára vonatkozóan talál. Ezt ugyanis sok részlet befolyásolja. Az ingatlan-nyilvántartásban pedig – bár hivatalosan nyilvános – éppen ezek az adatok nem férhetők hozzá.

Nyilvános, ám korlátozásokkal – így hangzik a jogi érvelés akkor, amikor az ingatlan-nyilvántartásról esik szó. Ami pedig a gyakorlatban azt jelenti, hogy legfeljebb azt tudhatja meg minden korlátozás nélkül az érdeklődő, kinek a nevén van a kiszemelt ingatlan. Ami persze nem kevés, ha éppen azt szeretné elkerülni, hogy illetékteleneknek fizessen ki többmillió vagy akár csak többszázezer forintot egy nem létező tulajdonjog átruházásának ellentételezésekor. Nemigen juthat azonban korrekt és helytálló információhoz az, aki a hivatalos adatok segítségével szeretné például megtudni, hogy mennyit ér lakása vagy háza.

Az ingatlan-nyilvántartásban ugyanis a legkisebb egység egy utca vagy utcarészlet. Annak tehát bárki utánanézhet, hogy mennyibe került tavaly mondjuk az első negyedévben egy lakás a belvárosi Városház utcában, a budai Bimbó úton vagy éppen a VIII. kerületi Mátyás téren, ahogy vidéken is hasonló egységenként deríthető ki az információ. Azt azonban már elfedik az adatok, hogy mekkora különbség adódhat egy szuterén jellegű lakás vagy egy tetőtéri panorámás otthon ára között, s mennyivel többért cserélt gazdát egy frissen felújított kisebb kuckó, mint egy rossz állapotú, nagy alapterületű ingatlan. Holott könnyen előfordulhat, hogy az egyikért alig több mint 200 ezer forintot kér el négyzetméterenként tulajdonosa, míg a másik akár 400 ezer forintos négyzetméterárnak megfelelő összeg is kerülhet az adásvételi szerződésbe.

Persze természetes, senki sem örülne annak, ha saját adásvételnek adataihoz bárki hozzájuthatna. – Ahhoz, hogy a jelenleginél szélesebb körben legyenek nyilvánosak az adatok, törvényt kellene módosítani – jelentette ki Pichovszky Kristóf. Az ingatlanszakértő leszögezte: ez nem fog megtörténni, méghozzá a személyes adatok védelme érdekében. Mivel itt nem valamilyen gazdasági szempontról vagy egyéb szükségességről van szó, hanem az emberek magánélettel kapcsolatos jogairól, ez ezért biztosan a jövőben is így marad. Nem véletlen tehát, hanem tudatos munka eredménye, hogy három adatnál kevesebbre semmiképpen és senki sem tud rákeresni. A legkisebb terület tehát ezután is egy utca vagy utcarészlet marad, amelyre vonatkozóan pontos információkat lehet szerezni.

A jogalkotói szándék érthető, igaz, bizonyos szempontból túlzó a korlátozás – hívta fel a figyelmet Pichovszky Kristóf, hozzátéve: az ingatlanadó miatt is kérdés, miként lehet pontosan megállapítani egy ház vagy lakás értékét. Nincs más megoldás, mint zónákat kell képezni, s az arra egységesen meghatározott négyzetméterárakból kiindulni. Még akkor is, ha mindenki tudja, ez felületes megoldás, s nem tükrözi pontosan az adott ház vagy lakás valós értékét. Elfedi az ingatlan állapota miatti értéknövelés vagy -csökkentés tényén kívül például azt is, használt vagy új lakásról beszélünk, holott ez egyáltalán nem mindegy. Látni kell tehát, hogy a zónásítás és az azon nyugvó adóztatás magában hordozza az igazságtalanságot – tette hozzá Pichovszky Kristóf.

Az ingatlanszakértő szerint nem kizárólag a jogi kérdések miatt nem lehetséges egy részletesebb adatbázis létrehozása, hanem azért sem, mert az rendkívül költséges lenne, ráadásul feltehetően komoly ellenállásba ütközne.

Az ingatlan-nyilvántartásban két területen érvényesül a nyilvánosság elve, méghozzá bizonyos korlátozással – tudtuk meg a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium osztályvezetőjétől. Latkóczy Olga elmondta: egyfelől az iratokba való betekintés tekintetében, másfelől az adatszolgáltatásban. Előbbi esetében mind az elintézett, mind a széljegyzés alapjául szolgáló, még el nem bírált okiratokról akkor kaphat tájékoztatást az érdeklődő, ha magán- vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyt szerez be attól, aki az ingatlan-nyilvántartásban vagy a széljegyen szerepel, azaz a szaknyelv szerint jogosult vagy kötelezett. Előfordulhat azonban, hogy nincs szükség az érintett személy hozzájárulására, méghozzá akkor, ha az illető írásban igazolja, hogy joga érvényesítéséhez vagy van szüksége a kért információra.

Szakemberek példaként elfogadhatóként említik, ha egy hitelintézet tájékozódik a kölcsönt kérő ügyféljelöltről, pontosabban annak fedezetéről. Így tehát jogszerűen megtudhatja, mennyit is ér pontosan az adott lakás vagy ház. Ezen kívül akadály nélkül betekinthet az ingatlan-nyilvántartásba az, akinek erre a törvény lehetőséget ad. Így például a közös képviselő utánajárhat annak, mi szerepel egy ingatlannal kapcsolatban a földhivatali adatbázisban akkor, ha annak tulajdonosa elmulasztotta az őt terhelő közös költség fizetését. Ez esetben kérelmet írnia sem szükséges, csupán azt kell rögzítenie írásban, hogy milyen okból kifolyólag kíván betekinteni a nyilvántartásba.

Ám a vételárról szóló információkhoz nem lehet hozzájutni, ahogy a szerződésben lévő más adatokhoz sem – hívta fel a figyelmet Németh Miklós ügyvéd. A Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének főtitkára hozzátette: még ha tudható is lenne, mekkora összegről írt alá adásvételi szerződést eladó és vevő, akkor sem lehetne az így megszerzett adatokra alapozni. Azt ugyanis torzíthatja, hogy az adó- és illetékkötelezettségek miatt még manapság is előfordul, hogy nem az az összeg kerül a dokumentumba, ami valójában gazdát cserél. Azaz a felek megállapodnak, hogy kisebb összeget rögzítenek írásban a megállapodottnál, elkerülendő a magas közterheket. Németh Miklós szerint mindennek ellenére sincs más megoldás, mint fikcióként el kell fogadni azt, hogy az ingatlannyilvántartás reális képet ad arról, mi mennyit ér. Hiába van benne a rendszerben a tévedés lehetősége, mégis ez a leghitelesebb adatbázis a házak és lakások értékéről.