Az európai ipari ingatlanok piaca rekord teljesítményt ért el 2011-ben

A teljes kereslet elérte a 16,3 millió m2-t, ami 59%-kal előzte meg a 10 éves átlagkeresletet a Jones Lang LaSalle piackutatása szerint

Az európai logisztikai piaconaz 5,000 m²-nél nagyobb (az Egyesült Királyság esetében 10,000 m²-nél nagyobb) ingatlanok bérbeadási volumene 16,3 millió m² volt 2011-ben, ami 12%-kal magasabb, mint 2010-ben volt és 59%-kal meghaladta a 10 éves átlagot. Erősebb bérlői aktivitást tapasztaltunk a legtöbb piacon, beleértve azokat az országokat is, amelyek esetében továbbra is gyenge volt gazdasági növekedés vagy akár csökkent is az év végén.

A legerősebb keresleti növekedést Belgiumban mérték (121%-kal magasabb az előző évi meglehetősen gyenge kereslethez képest), ezt Franciaország követte ( 52%), majd Magyarország következett ( 52%). Jelentős növekedést ért el Hollandia ( 20%), Lengyelország ( 28%) és némi meglepetést okozva Olaszország is ( 26%). Csökkent azonban a kereslet Csehországban (-47%), Oroszországban (-14%), Spanyolországban (-5%) és az Egyesült Királyságban (-47%), mely a korlátozott modern kínálatnak tudható be, ami főként a legkeresettebb lokációkon maradt jóval a bérlők igényei alatt.  „A folyamatosan erős bérlői keresletet a hálózat-optimalizáció, az outsourcing, valamint az e-kereskedelem megugró raktárigénye és a közép-kelet európai és ázsiai fellendülő piacok helyi kereslete vezérelte” – mondta Alexandra Tornow, a Jones Lang LaSalle EMEA Raktár- és Logisztikai Piackutatási részlegének igazgatója. Az európai keresleten belül a németországi bérbeadás volt a legjelentősebb (31%); a 2011-es bérbeadások összterülete most először haladta meg az 5 millió m²-t. Az év második felében tapasztalt növekvő bérlői aktivitásnak köszönhetően Franciaországban 1,9 millió m² bérbeadás történt 2011-ben, így második helyre került az európai listán, míg az Egyesült Királyság 1,2 millió m²-rel lecsúszott a tavalyi top 3-as helyezéséről. A kedvezőtlen gazdasági környezet és a korlátozott új kínálat hatására visszaesett a bérlői aktivitás. Ezek és a built-to-suit fejlesztések esetén megkövetelt hosszú bérleti időtartamok miatt nem minden bérlői igényt sikerült kielégíteni.       

Lengyelország (1,7 millió m²) és Oroszország (1,6 millió m²) a lendületes bérlői aktivitásnak köszönhetően feljebb lépett a bérbeadások ranglistáján. A bérbeadás nőtt a Közép-Kelet-Európa egyre fejlettebb logisztikai piacának köszönhetően, melyet a folyamatban lévő hálózat optimalizációk és outsourcing tevékenységek, illetve a régióban és Oroszországban tapasztalható gazdasági növekedésből adódó erős piaci kereslet vezérel. Középtávon várhatóan megmarad ez a stabil bérlői aktivitás a régióban.  Az erős bérlői kereslet és az alacsony spekulatív kínálat következtében nőtt a built-to-suit fejlesztések száma. 2011-ben a logisztikai ingatlan átadások meghaladták az 5,8 millió m²-t, ami 18%-kal több, mint 2010-ben, bár ez az érték is csak fele volt a 2008-as év rekord átadási volumenének. A növekvő fejlesztési aktivitás ellenére csak három ország éves átadási volumene haladta meg az a 2008-as rekord évet: Németország ( 30%), Belgium ( 28%) és Franciaország ( 30%). Európa többi részén még mindig jelentősen a 10 éves átlag alatt maradt az új átadások volumene, kivéve Olaszországot, ahol az új fejlesztések összege épp megütötte az átlagot.    

A piacok többségén már nőtt a várható új kínálat mennyisége 2012 januárjára a tavaly év eleji előrejelzésekhez képest, bár Franciaországban, Olaszországban és Lengyelországban már 2011 második felében megindult a tervezett kínálat növekedése. Más piacokon a kínálat azonban csökkent a 2011 második negyedévében regsiztrált 10 negyedéves csúcshoz képest. „A fejlesztői aktivitás várhatóan tovább lassul, legalábbis 2012 első negyedévében a bérlői piacok és a banki hitelezés nehézségei miatt. Több piacon a minőségi ipari ingatlan kínálat hiánya egyre érzékelhetőbb lesz, ami 2012-ben további bérleti díj-növekedést idézhet elő néhány kiváltságos helyzetben lévő piacon. Általánosságban véve azonban stabil bérleti díjakra számítunk” – mondta Alexandra Tornow. 2011-ben a Jones Lang LaSalle minőségi ipari ingatlanokra vonatkozó súlyozott bérleti díj indexe 1,3%-kal nőtt az előző évhez képest, bár a negyedéves bérleti díj-növekedés lassulni kezdett az év második felében. A bérleti díjak növekedését a közép-kelet európai régió és Oroszország generálta. Ezeken a piacokon az éves bérleti díj-emelkedés 9,2%-os volt, míg a nyugat-európai piacokon 0,3%-os csökkenést mértek 2011-ben.

Tuza Rita, a Jones Lang LaSalle budapesti irodájának vezető elemzőjehozzáttette: „A budapesti ipari ingatlanpiacon 2011-ben a bruttó bérbeadás közel 330.000 m² volt, ami több mint 50 %-os növekedést jelentett éves szinten. Ugyanakkor ennek a volumennek 46%-át szerződéshosszabbítások tették ki, így a nettó bérbeadás csupán 152.500 m² volt. Jó hír azonban, hogy még ez a volumen is emelkedést mutat az egy évvel korábban rögzített volumennél. Akárcsak számos európai piacon a spekulatív fejlesztéseket nálunk is visszafogták, ugyanakkor kínálati hiányról nem beszélhetünk, hiszen az üresedési ráta a budapesti ipari ingatlanpiacon közel 21% volt 2011 negyedik negyedévében. A bérleti díjak emelkedése ennek következtében idén még semmiképp nem várható.”