A PSZÁF az ingatlanalapok kockázataira figyelmeztet

Az ingatlanalapokat illetően a befektetők tájékozatlansága mellett a
szabályozás hiányosságaira hívja fel a figyelmet a Pénzügyi
Szervezetek Állami Felügyelete.

A felügyelet a honlapján közzétett felmérésben megállapítja,
hogy a kockázatok a hatályos szabályozás felülvizsgálatával részben
megszüntethetők, illetve optimalizálhatók.

A kockázatok lehetséges hatásainak elemzésekor a felügyelet arra
hívja fel a figyelmet, hogy az összes alaptípust figyelembe véve a
vagyongyarapodás mértéke az elmúlt egy-másfél évben az
ingatlanalapok esetében kiemelkedően magas volt. A piaci
koncentráció rendkívül magas, mivel négy alap adja az összesített
nettó eszközérték több mint 96 százalékát. Az intézményi befektetők,
elsősorban nyugdíjalapok a befektetők körét csak színesítik, de a
befektetési jegyek tulajdonosai tulajdonképpen a háztartások, a
nagyszámú kisbefektetők lettek – teszik hozzá.

A PSZÁF véleménye szerint az ügyfelek, befektetők nagy része
valószínűleg nincs tudatában minden részletre kiterjedően az
ingatlan befektetési jegy vételéből és tartásából eredő
kockázatoknak. Hangsúlyozzák: azok a jellemzők, amelyek olyan
vonzóvá tették az ingatlanalapokba történő befektetést, mára jórészt
megszűnni látszanak. Ide sorolják az egyéb instrumentumokhoz képest
magas hozamokat, vagy az értékálló befektetés hagyományosan hazai
képzetét az ingatlanokkal kapcsolatban.

Egyelőre a teljesítmények, hozamok lassú csökkenése, illetve a
másik kockázatmentesnek ítélt befektetési lehetőséggel
kötvényalapok szembeni hozamprémium fokozatos csökkenése csak azt
eredményezte, hogy a tőkebeáramlás tendencia-szerűen lassult –
állapítja meg a felügyelet. Hozzáfűzik, hogy ez pillanatnyilag az
alapkezelők számára kedvező folyamat, mivel az alapok jelenlegi
ingatlankitettsége rendkívül alacsony, ennek megfelelően likviditása
kiemelkedően magas.

Kockázatosnak nevezik, hogy az elmúlt években megszokottól
elmaradó teljesítmények miatt a befektetők más alternatív
befektetési lehetőségeket kereshetnek. Az alapokból történő
tőkekiáramlás, főképpen egy lényegesen alacsonyabb likviditás
mellett komoly veszélyeket hordoz magában – figyelmeztetnek. Nem
kizárólag a kényszerértékesítések veszteségei, de a kifizetések
befektetők számára legtávolabbi időpontban történő ütemezése is
bizalmi válságot okozhat, és ebben az esetben reális veszély a
bizalomvesztés átterjedése az egyéb befektetési alapok esetében is –
indokolja a felügyelet.

A PSZÁF szerint további kockázat adódik a magyarországi
ingatlanalapok portfóliójában elhelyezett ingatlanok értékeléséből
és hasznosításából. Az ingatlanok kihasználtsága jónak mondható a
felügyelet szerint, ugyanakkor a bérlők diverzifikációja egyes
esetekben rendkívül alacsony.

A felügyelet ismerteti azt is, hogy a háztartások többsége olyan
termék birtokában van, amelyre a jelenlegi szabályozás alapján úgy
tesznek közzé nettó eszközértéket, hogy a mögöttes termékek értéke
nem nyilvános árfolyam-alakulás, nem nyilvános piaci áringadozás
alapján alakul ki. Amennyiben a befektetési jegy visszaváltások
időben elhúzódnak a kényszerértékesítések során, értékvesztés
jelentkezik, ez a háztartások számára váratlan negatív esemény akár
túlzott reakciót is kiválthat – fűzik hozzá.