A budapesti ingatlanpiac – Interjú Hornok Krisztiánnal

Tényleg teljesen beafagyott a hazai ingatlanbefektetési piac? Mennyit emelkedtek a budapesti hozamok a pénzügyi válság kirobbanása óta? Érezhető -e már a keresletcsökkenés az irodabérleti piacon is? Hornok Krisztiánnal, a DTZ magyarországi ügyvezető igazagtójával beszélgettünk.

Hornok Krisztián meghívott előadója lesz a november 11-én immár
negyedszerre megrendezésre kerülő Portfolio Property Investment Forum-nak,
Magyarország legnagyobb ingatlanpiaci konferenciájának.

Mennyire
tartod befagyottnak a hazai befektetési piacot?

Hornok Krisztián: Kérdés, mit
értünk az alatt, hogy a piac befagyott. Ha azt, hogy nem, vagy alig történnek
tranzakciók, akkor az év első kilenc hónapjáról ezt többé-kevésbé
kijelenthetjük. Ez azonban korántsem jelenti azt, hogy a piaci szereplők
tétlenül ülnének – épp ellenkezőleg: a színfalak mögött kifejezetten aktív
egyeztetések sora folyik, és a Krisztina Palace eladásáról szóló hírt hamarosan
újabbak fogják követni. Bár a tavalyi évtől összességében 2008 nyilván messze
elmarad, az idei első félévnél a második lényegesen erősebb lesz.

Van
-e ma benchmark prémium tranzakciós hozam a budapesti irodapiacon? Ha igen, az
mennyivel magasabb a válság előtti szintnél?

H.K.: A
fentiekből következik, hogy lezárt tranzakción alapuló benchmark hozamokról
nemigen beszélhetünk. Vannak azonban olyan ügyek, amelyek még nem fejeződtek be,
de az alapfeltételek már nagy valószínűséggel nem fognak változni. Ezek
adataiból úgy gondolom, hogy a ténylegesen prémiumnak tekinthető termékek esetén
bő 50 bázispont volt eddig a növekedés, de hangsúlyozni kell, hogy ez kizárólag
a legszűkebben vett felső kategóriára igaz, ami sokkal élesebben elkülönül a
piac többi termékétől, mint korábban! Minden más termék addícionális kockázata
magasabb hozamelvárással áll szemben.

Az értékesítési kényszerben
lévő befektetők mennyire nyomják le az árakat a budapesti piacon?

H.K.: Ezt a jelenséget a hazai piacon egyelőre nem tapasztaljuk.

Létezhet ingatlanfejlesztés-, ill. befektetés banki finanszírozás
nélkül?

H.K.: Ketté kell választanunk ezt a kérdést. Vannak
befektetők, akik teljes egészében saját erőből is képesek komoly tranzakciókat
megvalósítani. Többségük aztán persze refinanszíroz, de még ez sem törvényszerű.
Az ilyen vevők most igen nagy előnnyel indulnak a piacon, sőt, talán
kijelenthetjük, hogy igazán ők képesek ma érdemben vásárlóként megjelenni. Ezzel
szemben olyan fejlesztőről nem tudok, aki ne használna hitelt. Előfordul, hogy
egy-egy esetben fejlesztői tevékenységre vállalkoznak olyan szereplők, akik
valójában befektetőként működnek (a magas kamatkörnyezetben versenyezni
kénytelen magyar alapok például gyakran tesznek ilyet), de ezek inkább kivételt
jelentenek, és néhány projekt miatt ők még nem válnak fejlesztővé. Az ő
esetükben létezhet hitel nélküli ingatlanfejlesztés, de valódi
ingatlanfejlesztők nem dolgoznak hitel nélkül.

Milyen finanszírozási
megoldások kerülhetnek előtérbe a projekt alapú finanszírozás háttérbe
szorulásával?

H.K.: Még nem látszik egyértelműen működő
alternatíva. Az ingatlanpiaci fejlesztés és befektetés logikájához a projekt
alapú finanszírozás passzol, és én leginkább arra számítok, hogy a likviditás
visszatérésével szigorúbb és kedvezőtlenebb feltételek mentén, de továbbra is ez
lesz az általánosan használt megoldás.

Éreztek lassulást a bérleti
piacon is, vagy oda még nem gyűrűztek be a pénzügyi válság hatásai?

H.K.: 2008 utolsó negyedévében találkoztunk először számottevő
piaci igényekkel, amelyeket a válsággal összefüggésben visszavontak. Mára a
logisztikai piacon vált érezhetővé a válság ilyen hatása, de az irodapiacon is
számítunk hasonló jelenségekre. A mai piaci hangulatban nem az a kérdés, hogy
lesz-e keresletcsökkenés, hanem az, hogy mikor és mekkora.

Ha kicsit
távolabbra tekintünk, szükségesnek tartasz -e fundamentális
változásokat az
ingatlanpiacon a hozam/kockázat megítélésében, ill. a
szabályozói
környezetben?

H.K.: Ha a konkrét történések mögötti
általánosságokat tekintjük, az elmúlt egy-másfél évben kialakult helyzet
jelentős mértékben egy bizalmi válságként írható le, amit éppen a kockázatok
tömeges elbagatellizálása, nem megfelelő kezelése és árazása váltott ki. Ma sem
tudunk sokkal többet arról, hogy egy bizonyos kockázati szint milyen árazást
tesz indokolttá, csak azt tudjuk, hogy a korábbi szintek nem jók, nem
tarthatóak. A válság végét majd az jelenti, ha ezek a viszonyok fenntartható
módon stabilizálódnak. Természetes, hogy ma a kockázatok óriási figyelmet kapnak
minden jelentősebb üzleti döntésnél – a nagy kérdés az, hogy a válság elmúltával
majd mennyire lankad ez a figyelem. Valószínű, hogy a piaci szereplők tanulnak
majd valamicskét a történtekből, és remélhetőleg a szabályozók is jobbak lesznek
majd, de ne legyenek illúzióink: a kialakult helyzet gyökere maga az emberi
természet, az pedig nem fog megváltozni.