A jótékony költözés aktivitásra késztet

Három fő terület különíthető el a budai irodapiacon. Dél-Buda, az Alkotás út környéke és az északi térség más és más cégeket vonz. Egy irodapark esetében a már beköltözött cégek ösztönözhetik a kisebb üzleti partnereket is a váltásra – hívta fel a figyelmet Knauer Zsófia.

Az IVG Hungária értékesítési és marketing menedzsere szerint a költözés jótékony hatással lehet egy cég életére, hiszen aktivitásra késztetheti a dolgozókat.

Sokak szerint a budai irodapiac egyik fő vonzereje, hogy a cégvezetők szeretnek lakóhelyükhöz közeli székhelyet választani, és nem kívánnak naponta valamelyik Duna-hídon harcolni az átjutásért. A menedzseri szempontokon kívül milyen előnyei vannak Budának? Kezelhető-e egyáltalán egységként a budai irodapiac?
Tapasztalataim szerint nem. A bérlői igények sokkal koncentráltabbak, és ahogy műszaki és egyéb téren, úgy az elhelyezkedést illetően is sokkal konkrétabban fogalmazzák meg a cégek elvárásaikat. Ilyen értelemben három fő területre osztható a budai oldal: a dél-budai térség szíve az Infopark és környéke, népszerű az Alkotás utca, illetve a MOM Park környéke, és kedvelik Észak-Budát is. Lehet, hogy sokak számára meglepő, de aki Óbudán keresgél, az gyakorta néz körbe a Váci úton is. Neki ugyanis nem elsősorban az a fontos, a Duna melyik partján bérel irodát, ehelyett az az elsőrendű, hogy a város északi részén találjon helyet.
Nyilván azért is nagyobb körzetben keresgélnek, mert Észak-Budán sokkal inkább meg lenne kötve a kezük a szűkebb kínálat miatt, a Váci út pedig még mindig az egyik legfontosabb irodapiaci gócpont.

Természetesen ez sokat számít. Más a helyzet viszont Dél-Budán, ami az autópályák közelsége és a repülőtér viszonylag könnyű megközelíthetősége miatt egyre keresettebb térség, és ehhez hozzájárul a jó parkolási lehetőség is. Ez utóbbi legalább annyira fontos a cégeknek, mint a megközelíthetőség, hiszen hiába jutnak el az alkalmazottak vagy az üzleti partnerek egyszerűen célállomásukra, ha ott feleslegesen és sokat kell keringeniük, mire helyet találnak autóiknak. Persze jellemző, hogy a belváros közelségét is mérlegelik a bérlők, mielőtt végleg rábólintanának a megállapodásra. Mostanában azonban legalább ennyire figyelembe veszik a vállalatvezetők azt, hogy kellemes környezetben található-e az irodaház vagy sem.

A zöldterület arányára gondol?
Elsősorban igen, és ezen kívül egy sor ehhez kötődő lehetőségre. Egy irodaparkban nemcsak az a vonzó, hogy az épületek között fákkal, bokrokkal övezett füves zóna található, hanem az is, hogy itt – ha kedvük tartja – kiülhetnek egy padra az emberek ebédszünetben, de akár rövid egyeztetésekre is. Az Infoparkban például 50% a zöldterület aránya, ami kiugróan magas a budapesti irodapiacon.

Az irodaablakon túli fák látványa lehet tényező a döntéshozatalban?
Nem mondanék igazat, ha azt állítanám, hogy emiatt tömegesen írják alá a szerződéseket a bérlők. Nem jellemző, hogy kifejezetten irodaparkot keresnek a vállalkozások. Ma még többségük nem ismerte fel ennek előnyeit. Inkább akkor szembesülnek ennek pozitívumaival, ha már beköltöztek, amikor mindennapi gyakorlatban tapasztalják az előnyöket. Talán azt lehetne mondani, hogy a következő szerződés aláírását megelőzően válik szemponttá ez, ha nem is kizárólagos lehetőségként, de mindenképpen hozzáadott értékként könyvelik el az irodapark létét a cégek. Az Infoparkban egyébként már volt is példa arra, hogy a helyszínt megkedvelő vállalkozás hosszabbított: a T-Online az év első negyedévében írt alá újabb kontraktust.
Talán az egyik legismertebb irodapark az Infopark, de nem az egyetlen. Hogyan foglalná össze egy ilyen komplexum előnyeit a bérlők számára?
Lényeges, hogy többletet nyújthatnak az irodaparkok technikai paramétereket illetően, könnyebben megvalósítható a jó parkolás és a kellemes munkakörnyezet is. Utóbbi szerencsére már egyre több munkaadó számára fontos szempont, és nemcsak a barátságos, hangulatos terekre gondolok, hanem a szolgáltatások jelenlétére is. Igaz, ma már egy modern irodaházban ugyancsak ügyelnek rá, hogy lehetőleg egy-két szolgáltató is helyet kapjon az épületben, egy irodaparkban azonban könnyebb kialakítani az erre alkalmas területeket. Az egyik házban ez, a másikban pedig az szolgálhatja a dolgozók kényelmét, akik a komplexum területén belül a tisztítótól a bankig, a virágostól az utazási irodáig a legkülönfélébb egységeket megtalálhatják. Eltölthetik tehát a cég dolgozói napjukat úgy, hogy alig maradnak távol munkahelyüktől, mégis sikerül elintézniük ügyes-bajos dolgaikat. Ez pedig érték nem csak a dolgozó, hanem a munkáltató számára is.

Felismerték az ebben rejlő lehetőségeket a szolgáltatók is?
Napjainkra már igen. A széleskörű kínálatot kezdetben csak az ingatlanfejlesztők szerették volna biztosítani, és ehhez megnyerni partnernek a szolgáltatókat. Akkoriban mi kerestük a cégeket, arra ösztönözve őket, hogy jelenjenek meg az épületekben. Ma már gyakorta előfordul, hogy maguktól jelentkeznek, keresve az ideális helyet maguknak. Rendszeresen érdeklődnek nálunk is: hol gyógyszertár, hol könyvesbolt, vagy akár orvosi rendelő nyitna a környéken. Persze a magukat ajánló szolgáltatók számát jelentősen befolyásolja, hogy milyen mértékben van az irodapark bérbe adva. Nem meglepő az sem, hogy minél több épület van már megtöltve, annál szívesebben jönnek a környékre a potenciális keresletet kutató szolgáltatók. Köztük a leginkább nélkülözhetetlenek a kávézók és az éttermek, amelyek az irodaparkokban akár nagyobb terasszal is kialakíthatók, és kiváló helyszínei lehetnek munkaebédeknek vagy megbeszéléseknek. Az Infopark nagyszerű példája ennek, elősegítve az itt bérlő cégek közötti üzleti szinergiát is.

Könnyen előfordulhat, hogy egy bérlőt nem elsősorban az irodaház elhelyezkedése, hanem üzleti partnerei közelsége befolyásol a költözést megelőző választáskor. Akár az is elképzelhető, hogy így Budára költözik egy olyan cég, amelyik korábban a belvárosban bérelt irodát. Mit tapasztalnak mindebből Önök? Mennyire jellemző ez a Lágymányos körzetében?
Egyértelműen van hatása a bérlői mixnek arra, hogy milyen cégek érdeklődését sikerül felkeltenie egy projektnek. Egy beruházás második-harmadik fázisában már ugyancsak feltétlenül számít, hogy a korábban átadott ingatlanokba milyen cégek költöztek be. Egy nagyobb cég helyszínválasztása sok kisebb vállalkozás jövőbeli elhelyezkedését határozhatja meg. Így például ha egy nagy távközlési cég elkötelezi magát egy irodaház mellett, akkor kisebb üzleti partnerei szívesen néznek körül a közvetlen környezetében, hiszen a rendszeres és gyakori kapcsolat miatt ez idő- és pénztakarékos megoldás. Hasonlóképpen előfordul, hogy autós vállalkozások egymás közelébe települnek, ami előnyös azért is, mert ez esetben a kínálat koncentrációjával is erősíthetik egymást. Más ok is vezethet azonban ahhoz, hogy a hasonló tevékenységű társaságok egymás közelébe települnek. Ezek a cégek ugyanis ismerik egymást, sok témában egyeztetnek, és előfordulhat, hogy ezen a téren is kicserélik tapasztalataikat. És ha az egyik kedvező képet fest egy irodaházról vagy nagyobb komplexumról, akkor kedvet csinálhat a másiknak a költözésre.

Megítélése szerint mennyire számít a műszaki adottság a döntéskor? Értékelik a cégek a jobb technikai paramétereket?
Ma még nem minden bérlő tekinti ezt elsőrangú szempontnak a választáskor. Van, aki figyelembe veszi, de korántsem lehet azt mondani, hogy ez általános lenne. A potenciális bérlők egy része abból indul ki, hogy ami ma modern irodaháznak számít, az biztosan megfelelő lesz számára. Egyszerűen nem tudja elképzelni, hogy egy kimagasló színvonalú műszaki ellátottság mennyi többletet hordozhat magában. És nem könnyű a vállalkozások egy részének elmagyarázni, miért érdemes ilyet választani egy kevésbé felszerelt projekttel szemben. Örök dilemma a fejlesztők számára, hogy milyen műszaki szinten szereljék fel következő projektjüket, és megéri-e a legkorszerűbb technikát beépíteni. Ha ugyanis a bérlők nem értékelik, akkor előfordulhat, hogy a beruházónak jobban megéri egy átlagos jó színvonalú, modern irodaházat építeni, s nem kell a bérlő rendelkezésére bocsátani a legújabb technikát.

Miből adódhat mindez? Ez nem érdekli a cégvezetőket? Vagy nem értenek hozzá?
Inkább az utóbbi. Kevesen bíznak meg szakembert a megfelelő irodaház kiválasztásával, a helyzetnek főként ez az oka. Nem arra gondolok, hogy kizárólag ingatlan-tanácsadó cégek bevonásával lehet sikeres üzletet kötni, sokkal inkább műszaki szakértő megbízását tartom megfontolandónak a leendő székhely szemléjekor. A nagyobb cégeknek van megfelelő szakembergárdájuk házon belül, amely képes lebonyolítani egy ilyen projektet, a kisebbek esetében azonban az a bevált gyakorlat, hogy a cégvezető tárgyal minden fontos kérdésben. Csakhogy ő az esetek többségében nem mélyedt el műszaki kérdésekben, hiszen napi munkájához nincs erre szüksége. Ilyenkor azonban jól jönne, ha valaki szakértő szemmel venné górcső alá a technikai paramétereket. Ennek hiányában azonban csak az ár és az elhelyezkedés alapján rangsorolnak, a műszaki adottságok háttérbe szorulnak.

Ha mégis olyan céggel ülne le tárgyalóasztalhoz, amelyik számára fontos a műszaki adottság, mit emelne ki ma korszerű eszközként?
A fényszűrő üveget, amelynek beépítésével több tekintetben is takarékoskodhat az ügyfél: ez esetben ugyanis elegendő szalagfüggönyt beszerelni, és jól jön ez a hűtés szempontjából is, hiszen a klímaberendezés olcsóbban üzemeltető. Utóbbi esetében az számít ma jó teljesítménynek, ha, – mint például az Infopark épületeiben is – a hűtési rendszer 10 şC-kal alacsonyabb hőmérsékletet képes garantálni a külső hőmérséklethez képest. Sok házba még olyan berendezést építenek be, ami csak 6 şC-kal képes megbízhatóan és tartósan mérsékelni a hőmérsékletet, ugyanakkor a mostanában cseppet sem ritka nyári melegben, például 34 şC esetén egyáltalán nem mindegy, hogy 28 vagy 24 şC-ra képes-e lehűteni az irodahelyiségeket a klímarendszer.

Mi az, amire a bérlőnek mindenképpen költenie kell a beköltözéskor?
Általában a bútorokon kívül a telefon és a számítógépes hálózat kiépítése a beköltöző cég feladata, már csak azért is, mert saját igényei szerint kell ezt megvalósítania. De gondolni kell arra is, hogy új névjegykártyát kell készíttetni a megváltozott adatokkal. Összességében tehát a költözés nem kis kiadás. Ennek költségeit éppen ezért figyelembe veszik a vállalatvezetők a mérlegeléskor, ez az összehasonlításnak éppúgy fontos eleme, mint a bérleti díj nagysága. De nemcsak a jobb helykihasználás, a bővülés vagy a korszerűbb környezet miatt érdemes költöznie a cégeknek, hanem tapasztalatok szerint ennek ösztönző hatása van a dolgozókra nézve is. Egy költözés „összerázza” a céget, ilyenkor át tudják alakítani a struktúrát, és nem ritka az sem, hogy cellásból nyitott terűvé módosítják a tereket. Mindennek pénzben kifejezhető értéke is van, hiszen aktívabb munkára készteti az embereket. Az újdonság élménye jótékony hatással van tehát a mindennapi feladatok ellátására, és ezért is jól jöhet ötévente egy költözés.