Kiskereskedelmi ingatlanpiaci helyzetkép az euróárfolyam tükrében (2.)

A négyrészes elemző sorozat 2. részében a Colliers International nemzetközi ingatlanügynökség szakértői: Balla Ákos, az értékbecslési divízió vezetője és Koroknai Szabolcs, a kiskereskedelmi divízió vezető tanácsadója azt vizsgálták, hogyan reagál a kiskereskedelmi ingatlanok piaca az aktuális kihívásokra, elsősorban az euróárfolyam változásának tükrében.

A kiskereskedelmi ingatlanok, bevásárlóközpontok piacán előállt speciális helyzetre hívja fel a figyelmet Koroknai Szabolcs, a Colliers kiskereskedelmi divíziójának vezető tanácsadója. Az import árukat forgalmazó kereskedők az árfolyamváltozás miatt közel 20%-os költségnövekedést szenvedtek el. Általánosan elmondhatjuk, hogy a kereskedők jellemzően 300 forint/euró árfolyamon árazták be az új, tavaszi kollekciójukat, ami bizonyára jelentkezni fog az inflációs adatokban. Bár a bérköltségek továbbra is forintban merülnek fel, ám az eddigi árrés karcsúsodott, amit a kereskedelmi forgalom általános visszaesése tovább súlyosbít. Ez utóbbi Magyarországon jelenleg még nem is annyira hirtelen és drasztikus jelenség, hiszen már mintegy másfél éve folyamatosan tartó piaci forgalomcsökkenési trendről beszélünk. 

A bérlők és bérbeadók közötti erőviszonyok is megváltoztak a kiskereskedelmi piacon: az elmúlt fél évben bérlői piac alakult ki. A bevásárló utcai és hagyományos bolti kiskereskedelmi ingatlanpiac nincs egységesen beárazva, így a szerződések egyéni béralkuk eredményei. A bevásárlóközpontoknál azonban egységesebb a piac a kisebb számú bérbeadó miatt. Itt a bérleti díjak erőteljes szegmentálódását és kiemelten jó és átlagosnál rosszabb adottságú üzletek bérleti díjai között az olló drasztikusabb szétnyílását figyelhetjük meg. Lelépési díj már csak a legfrekventáltabb helyeken kerülhet szóba – ezek a díjak korábban 300-650 ezer euróig is terjedhettek, azonban Koroknai Szabolcs szerint most jelentősen csökkent az összegük -, illetve új terminusként az árfolyamkockázatok kezelésére a bérleti díj-sáv is megjelent a megállapodásokban. Ez utóbbi alatt azt értjük, amikor a bérlők kérik a devizában megadott bérleti díjakra az átváltási ráta felső határának megállapítását. Ezt jelenleg csak olyan tulajdonosok tudják bevállalni, akiknek nincs jelentős hitelállománya, vagy a közeljövőben fognak kifutni a hitelei.  Új jelenség a piacon a bérbeadók részéről tapasztalható proaktív hozzáállás a szerződések rövidtávú újratárgyalására, akár rövidebb távú, 2-3 éves új szerződési feltételek kialakítására. Ingatlant értékesíteni most nem érdemes, de a cash-flow szemlélet előtérbe kerülése miatt szaporodnak az eladás-visszabérlés (“sale-and-lease-back”) jellegű ügyletek.

Az euróárfolyam változásnak, és a forint leértékelődésének köszönhető rövidtávú konjunktúra nyertesei az északi (többek között Komárom, Győr, Miskolc, Sátoraljaújhely) illetve a nyugati határszél (Szombathely, Sopron, Kőszeg) kereskedői illetve szolgáltatói, mivel a szomszédos Euró-övezeti országokból ismét özönleni kezdtek a vásárlók. A magyarországi határ menti városok lakói közül ugyanakkor sokan itthon költik el a szomszédos országban (pl. Ausztriában) megszerzett jövedelmüket.

Balla Ákos elmondta, hogy az euróárfolyam változás az ingatlanfejlesztésekre is nagy befolyást gyakorol, nyomás alatt tartja az ingatlanok értékét, hiszen a tulajdonosok bérleti díjakból kalkulálják a bevételüket, a csökkenő bevételek pedig az ingatlan értékére, és a további keresletre is visszahathatnak. A bérleti díjakat egyre gyakrabban euró alapon számolják, ami nem érzékeny az árfolyamváltozásokra, de gyenge forint esetén a bérlők számára nagyobb terheket jelent. Ennek eredményeként Románia után Magyarországon is kezdenek feltűnni olyan “szellemházak”, amelyek egy hibás koncepcióra alapozott kiskereskedelmi vagy irodai ingatlanfejlesztés következményei.

Az értékbecslési vezető szerint – hasonlóan más ingatlanpiaci szegmensekhez – a sokszor megalapozatlan piaci expanzió után ismét a bérlők igényeihez kell visszakanyarodni. Ebben a helyzetben az ingatlanfejlesztők, befektetők, bankok számára a piackutatás és az értékbecslés szerepe erősebb megvilágításba kerül, és fontosabb helyet foglalhat el a jövőben a döntések előkészítésben.