Elrobog mellettünk a régió – Kevés logisztikai ingatlan épül

A régió legtöbb országával összehasonlítva leginkább állóvízként jellemezhetjük a hazai logisztikai ingatlanpiacot mind a jelenlegi állomány méretét, mind a fejlesztési aktivitást tekintve. A legtöbb régiós piacon fejlesztési hullámot figyelhetünk meg, s ennek köszönhetően néhány éven belül várhatóan a román logisztikai ingatlanpiac is nagyobb lesz a magyarnál. A ReSource IngatlanInfó az ipari ingatlanok piacát vette górcső alá.

Lemaradunk

2007 harmadik negyedévében jelentősen erősebb volt a kereslet a magyarországi ipari és logisztikai ingatlanok piacán, mint az előző negyedévekben. A bruttó bérbeadás 71,700 nm volt, ami 27 százalékos növekedést jelent a második negyedévhez képest. Mivel az idei év eddigi negyedéveiben magasabb bérbeadást regisztráltak, mint tavaly, az összesített bérbeadási mutató 60 százalékkal magasabb a tavalyi év azonos időszakaihoz viszonyítva. Általában év végén a legmagasabb a kereslet, ami valószínűleg idén is így lesz. Ebben az esetben az éves mutató 40-45 százalékkal is növekedhet, és a CB Richard Ellis várakozásai szerint elérheti a 220,000 nm-t, ami Budapest és környékének ipari piacán rekord szintnek számítana.

A kínálat növekedése továbbra is lassú, csupán 19,100 nm új modern ipari területet adtak át a harmadik negyedévben. Több átadás is átcsúszik az év végére, amikor várhatóan magasabb lesz az új területek átadásának száma. A stratégiailag jó elhelyezkedésű vidéki autópályák mellett fekvő területeken növekvő a spekulatív alapon történő fejlesztések aránya, és ez a trend folytatódik a jövőben is. A teljes magyarországi ipari ingatlanállomány 2007 őszére megközelítette az 1 millió négyzetmétert, a teljes állomány döntő többsége Budapest környékén helyezkedik el.

A viszonylag alacsony építési kedv magas kereslettel párosulva ismét csökkenő pályára helyezte a kihasználatlansági mutatót Budapesten és környékén is, ami összességében 1.25 százalékponttal csökkent az előző negyedévhez képest, és nagyjából 2.4 százalékponttal 2006 harmadik negyedévéhez képest. Ez a negyedik olyan egymást követő negyedév volt, amely során a mutató éves alapon csökkenést mutatott.

Kullogunk a régió mögött

Ha teszünk egy gyors régiós kitekintést, akkor egyértelműen látszik, hogy a magyarországi logisztikai ingatlanállomány méretét tekintve jelentős lemaradásban vagyunk Csehországhoz és Lengyelországhoz képest. A lengyel összehasonlítás nem állja meg teljesen a helyét, hiszen a miénknél nagyságrendekkel nagyobb, kb. 40 milliós piacról van szó. Azonban a cseh piac nem nagyobb a magyarnál, az ipari ingatlanállomány azonban mégis mintegy duplája a magyarországinak, ami jól jelzi Magyarország lemaradását a logisztikai piacon.

A jelenlegi állomány mellett feltétlenül érdemes figyelembe venni a piacra beérkező új raktárterületeket, hiszen ez jól mutatja a fejlesztők és a befektetők várakozásait az adott piacról. Míg Magyarországon a DTZ adatai szerint összesen 60 ezer négyzetméternyi új raktárterületet adtak át a fejlesztők az első félévben, addig ugyanazenen időszak alatt a cseh logisztikai piacra 410 ezer négyzetméternyi új ingatlan érkezett be, azaz kb. hétszeres volt a fejlesztői aktivitás Csehországban. A cseh logisztikai piac erejét és dinamizmusát jól mutatja, hogy két helyi ipari ingatlanfejlesztő is, a CTP és a VGP is bejelentette tőzsdére lépését.

Mindez természetesen a keresleti oldallal nagyban magyarázható, hiszen míg a hazai piacon 84 ezer négyzetméternyi raktárterület talált új bérlőre, addig Csehországban a piac 460 ezer négyzetméternyi üresen álló ingatlant “szívott fel”. Lengyeloszágban az első félév 470 ezer négyzetméteres bérbeadása után év végéig várhatóan az összes bérbeadás eléri az 1 millió négyzetmétert, ami gyakorlatilag azt jelenti, hogy Lengyelországban az egész magyar logisztikai állománynak megfelelő terület kerül bérbeadásba csak ebben az évben. Láthatjuk tehát, hogy az üzleti célú ingatlanszektorban a logisztikai piacon körvonalazódik leginkább Magyarország lemaradása a régiós versenytársakhoz képest, hiszen az irodapiacon vagy a kereskedelmi ingatlanok piacán egyáltalán nem beszélhetünk ehhez hasonló “hátrányról”.

A román tigris

A legnagyobb mértékű robbanást a régió országai közül egyértelműen Romániában figyelhetjük meg, keleti szomszédunknál a 2007-es év során várhatóan több mint 100%-kal növekszik a meglévő logisztikai ingatlanállomány. A meglévő igen szerénynek tekinthető 290 ezer négyzetméteres összterülethez ugyanis ebben az évben további 320 ezer négyzetméternyi új modern raktárépület lép be a román logisztikai piacra. A már valamilyen szinten elkezdett fejlesztések, ill. a telekvásárlások, valamint a nagyobb fejlesztők nyilvánosságra hozott tervei azt vetítik előre, hogy az idén tapasztalt fejlesztési aktivitás a következő években is folytatódni fog. Ezt és a magyarországi piaci folyamatokat figyelembe véve nyugodtan kijelenthetjük, hogy a román logisztikai piac méretét tekintve belátható időn, akár 2-3 éven belül lehagyja a magyart.

Hasonló dinamikus ütembenfejlődik az orosz piac is, bár Oroszországban lényegesen nagyobb volumenekről van szó. A fejlesztési invázió 2006-ban kezdődött, a számos hatalmas projekteket is magába foglaló első nagy hullám kifutási ideje 2-5 év, azaz az elkövetkezendő évek során folyamatosan aktív fejlesztői piacra számíthatunk. A jelenlegi állomány meghaladja 2.5 millió négyzetmétert, amihez ebben az évben a fejlesztők további több mint 850 ezer négyzetmétert tesznek hozzá. Az orosz gazdaság szárnyalásából fakadó erős keresletnek és a fejlesztői aktivitásnak köszönhetően 2-3 éven belül Oroszország átveszi az első helyet Lengyelországtól a régióban.

Előretörnek a másodlagos városok

Bár alapvetően nemcsak a logisztikai ingatlanpiac sajátossága, semmiképp sem mehetünk el szó nélkül a másodlagos városok előtérbe kerülése mellett. Sajnos persze nem Magyarország, hanem a régió szinte össszes országának esetében. Míg a hazai piac eddig – elhanyagolható kivételektől eltekintve – szinte kizárólag Budapestre és annak agglomerációjára koncentrálódik, addig Csehországban, Lengyelországban Romániában és Oroszországban egyre több fejlesztő épít ipari ingatlanokat a vidéki városokban is.

Ez a folyamat a legmarkánsabban Csehországban figyelhető meg, ahol az első félévben a piacra érkezett új logisztikai ingatlanállománynak mindössze 10.5%-a található a prágai régióban, az új raktárépületek 62.5%-át a másodlagos, míg 27%-át a harmadlagos városokban adták át. A vidéki városok közül kiemelkedősen akítv Brno, Ostrava, Plzen, Hranice, Krupka és Louny logisztikai ingatlanpiaca. Lengyelországban megkérdőjelezhetetlen ugyan Varsó dominanciája, ám Magyarországgal összehasonlítva kifejezetten magas a nem-fővárosi részpiacok részesedése. Felső-Szilézia 14.3, Poznan 10.6, míg Közép-Lengyelország 8.9%-ot hasít ki a teljes lengyelországi ingatlanállományból.

Alacsony bérleti díjak

Az elmúlt időszak folyamatos csökkenését követően a hazai piacon igen alacsony bérleti díjak alakultak ki. Jelenleg a városon kívűli logisztikai parkokban jellemzően 3.5-4 eurót kell fizetni négyzetméterenként, míg a városon belüli raktárakat valamivel drágábban, 4-4.5 euróért vehetjük bérbe. Hozzá kell azonban tenni, hogy a városon belüli ingatlanokban általában jóval kisebb területek kerülnek bérbeadásra mint a városon kívűl. Igaz ugyanakkor, hogy a városi ingatlanok iránt továbbra is viszonylag élénk a kereslet, ami egyelőre relatív szűknek tekinthető kínálattal párosul.

A bérleti díj csökkenésének köszönhetően jelenleg a közép- és kelet-európai régión belül hazánkban kell a legalacsonyabb bérleti díjat fizetni a modern raktárépületekért. A régiós piacokon a bérleti díjak – Oroszország kivételével – jellemzően a 4-4.5 eurós sávba esnek. Az orosz piacon – az irodapiachoz hasonló – hihetetlen túlkereslet miatt a bérleti díjak mintegy dupláját teszik ki a magyarországinak.