2 millión innen és túl- Irodapiaci körkép

Bár a budapesti irodafejlesztések közel sem mutatnak megtorpanást, mi azért a 2 millió négyzetméter környékén megállunk egy percre, és megkísérlünk pillanatképet nyújtani a hazai irodapolisz kilátásairól.

Bár a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF) adatai szerint a fővárosi irodapiac teljes mérete az első negyedévben az 1,9 millió négyzetméteres szintet lépte át, már e sorok írásakor is kézzelfogható közelségben van a 2 milliós határ. A korábbi várakozásoknál mérsékeltebb ütemben ugyan, de továbbra is dinamikusan bővül a modern irodakínálat, és 2008 vélhetően a hazai ingatlantörténelem egyik legaktívabb éve lesz.

Az idei év is nagy lendülettel indult: az első negyedévben négy új irodaházat (BSR Center, Gateway, Kész Mester Udvarház II., Urban Studios) adtak át összesen mintegy 42 ezer négyzetméternyi irodaterülettel, ami közel négyszerese az elmúlt év hasonló időszakának. A piaci várakozások szerint a 2008-ban átadandó teljes új kínálat megközelíti majd a 300 ezer négyzetmétert, ami körülbelül 15%-os kínálatbővülést jelent a teljes állomány százalékában.

A piac szempontjából mindenképpen kedvező fejlemény, hogy a vártnál valamelyest visszafogottabban alakuló átadási hullám az elmúlt három-négy negyedévben kiemelkedő kereslettel („take-up”-pal) párosult, aminek következtében a budapesti irodapiac kihasználatlansága a 11-13%-os sávban stabilizálódott. Az üresedési rátát (jelenleg 12%) alapvetően két nézőpontból érdemes megítélni. Egyrészt a dinamikus kínálatbővüléshez képest a jelenlegi szint alacsonynak tekinthető, figyelembe véve, hogy a piaci szereplők többsége egy évvel ezelőtt a 15-20%-os szintet sem tartotta kizártnak. Másrészt azonban, ha régiós összehasonlításban tekintünk a 12%-ra, akkor azt tapasztaljuk, hogy arányaiban Budapesten találjuk a legtöbb üresen álló irodát Közép- és Kelet-Európában.

A régióban részben a “hagyományosan” magas kihasználatlansági ráta, részben a szomszédos országokhoz viszonyítva alacsony építési költségek következtében Budapesten a legalacsonyabbak a bérleti díjak. A fővárosban ma a prémium kategóriás irodaházakban 17-18, míg az átlagos „A” kategóriás épületekben a 12-14 eurós sávban mozognak a kínálati bérleti díjak. Érdemleges elmozdulást az elmúlt egy év során nem figyelhettünk meg, és a legtöbb piaci indikátor (viszonylag magas üresedés, aktív fejlesztői piac, alacsony gazdasági növekedés stb.) azt sugallja, hogy 2008-ban sem lehetünk tanúi a bérleti díj jelentős növekedésének.

BÉRLŐBARÁT IRODAPIAC

Ami a fejlesztőknek nem feltétlenül jó hír, az a másik oldalról, a bérlők szemszögéből kifejezetten kedvező fejlemény, hiszen, sok régiós fővárossal (Bukarest, Moszkva, Varsó) ellentétben, Budapesten egyáltalán nem okoz gondot jó minőségű üres irodaterületet találni. A magyar gazdaság döcögő tempójának ismeretében akár meglepőnek is tekinthető, hogy a bérleti piac kifejezetten aktív. Az első negyedévben a 42 ezer négyzetméternyi új kínálat mellett összesen 73 ezer négyzetméternyi bérbeadást regisztrált a BIEF, és a bérleti piacot tekintve a meghatározó tanácsadócégek is szinte kivétel nélkül optimisták.

Joggal merül fel a kérdés, hogy ebben a stagnáló gazdaságban kik jelennek meg a bérlői oldalon. A tavalyi év és az idei első negyedév tapasztalata egyértelműen azt mutatja, hogy a hazai bérleti piacnak rendkívül nagy a kitettsége a Magyarországra költöző multinacionális cégek szolgáltatóközpontjai felé. A DTZ adatai szerint 2008 első három hónapjában az új bérleti szerződések 60%-a köthető a szolgáltatóközpontokhoz. A másik jelentős keresleti tényező az állami szektor, a tavalyi év legnagyobb bérbeadása (23 ezer négyzetméter) is a Magyar Postához volt köthető.

A bérbeadási piac keresleti kilátásai véleményünk szerint alapvetően nem rosszak, hiszen a szolgáltatóközpontok kiszervezése jelentős bővülési potenciállal rendelkezik, és az állami szektor is rejt még lehetőségeket. A kormányzati negyed tervének elbukásával ugyanis vélhetően egy sor állami háttérintézmény, minisztérium, különböző hivatalok jelenhetnek meg a bérlői piacon külön-külön, hiszen ezeknek a szervezeteknek jelentős része jelenleg irodaként nem hatékony, de alapvetően – más funkciót feltételezve – értékes épületekben dolgozik. A költségvetés helyzetét és a kormány eddigi gyakorlatát figyelembe véve valószínűnek tűnik, hogy több állami intézmény, illetve állami tulajdonú nagyvállalat is értékesíti jelenlegi székhelyét, és modern irodaházba költözik.

ÉSZAK DÉL ELLEN

Bár az év első három hónapjában az újonnan átadott irodaterületnek még mindig 80,5%-a koncentrálódott a Váci úti folyosóra, ha hosszabb időtávot nézünk, akkor egyértelműen látszik az a trend, hogy a Váci út mellett más irodapiaci alközpontok is felnőttek az elmúlt évek során, és ezek szerepe várhatóan tovább fog erősödni az előttünk álló időszakban is. Szembetűnő a dél-budapesti térség előretörése, ma már a teljes irodaállomány 22%-át adja a dél-budai és a dél-pesti részpiac együttesen, annak ellenére, hogy a térség tömegközlekedése – metrómegálló híján – kívánnivalót hagy maga után. A másik fejlődő térség a Hungária körút–Könyves Kálmán körút–Üllői út által határolt városrész, ahol a Ferihegyi repülőtér közelsége jó tömegközlekedéssel párosul. A harmadik, ma még szinte elenyészőnek tekinthető (a teljes állomány 4%-a) részpiac, amely fejlődésre van ítélve, a főváros nyugati agglomerációja. Az M1-es, M7-es autópálya mellett fekvő területen egyre több irodaprojektbe vágnak bele a fejlesztők. A térség zászlóshajó projektjének a Tópark tekinthető, ahol első ütemben mintegy 70 ezer négyzetméternyi irodaház épülhet meg.

A jövőre nézve kulcsfontosságú lehet, hogy mennyiben tudnak komoly szerepre vergődni az új irodapiaci lokációk Budapesten. A közlekedési infrastruktúra fejlődése (metró, körgyűrű) olyan területeket emelhet az érdeklődés homlokterébe, amelyek korábban nem számítottak frekventáltnak. A jövő egyik legérdekesebb kérdése, hogy megindul-e az irodabérleti díjak emelkedése. Bár a rövid távú trendek egyértelműen azt mondják, hogy nem, a jelenlegi nyomott árszintek mellett nem tud igazából külön válni a prémium és a tömegszegmens, s ez az új – olcsó – irodapiaci lokációk felfutását is akadályozza. A piacon örvendetes tény, hogy egyre több olyan irodaház jelenik meg, amely több a „tizenkettő egy tucat” koncepciónál. Ahhoz azonban, hogy a piac tömegesen mozduljon el egy magasabb minőség (lokáció, kivitelezés minősége, energiagazdálkodás) irányába, mindenképpen magasabb bérleti díjak kellenének.