A magyar logisztikai ingatlanpiac esélyei – Drasztikus változás nem valószínű

Hogyan csapódnak le a hitelpiaci válság hatásai a logisztikai piacon? Milyen hatásai lesznek az infrastrukturális fejlesztéseknek? Mi történhet a bérleti díjakkal a megváltozott piaci körülmények között? A magyar logisztikai piacról Kemenes Lászlóval, a ProLogis magyarországi vezetőjével beszélgettünk.

Hol áll most a magyar logisztikai piac, és hogyan csapódik le rajta a
hitelpiaci válság, valamint a gazdaság lassulásának hatása?

Nyilván minden gazdasági eseménynek van hatása a logisztikai
ingatlanfejlesztések piacára, de drasztikus változást egyelőre nem tapasztalunk,
és erre nem is számítunk. Látni kell, hogy a globális portfólióval rendelkező
fejlesztők sokkal jobb helyzetben vannak. Ezek a cégek a tőkét azokra a piacokra
tudják koncentrálni, ahol a legnagyobb növekedés várható, ilyen például
Kelet-Közép-Európa és Ázsia. A fogyasztás, a kereskedelem bővülése és a gyártó
kapacitások hangsúlyának keletre helyeződése miatt a logisztikai fejlesztések
súlypontja is keletebbre tevődik át, és ez a több éve tartó átrendeződési
folyamat tovább tart. A logisztikai cégek igyekeznek olyan regionális
központokat létesíteni, ahonnan a célpiacokat a leghatékonyabban tudják
kiszolgálni.

Magyarország mindig is a logisztikai nagyhatalom pozíciójára
aspirált, ennek ellenére egyelőre nem következett be nagy áttörés. Hogyan látja
Magyarország esélyeit?

Elhelyezkedése miatt Magyarország mindig is kiemelt helyzetben volt a
kelet-közép-európai logisztikai piacon. Látni kell azonban, hogy más az a
termékmennyiség, amely áthalad az országon, és más az, amely itt kerül
elosztásra. A kettőt nem szabad összetéveszteni. Sok nemzetközi cég gondolkodik
azon, hogy regionális központot hozzon létre Magyarországon, de ez nem jelenti
azt, hogy az itt elosztott termékmennyiség ezzel egyenes arányban nő, hiszen a
fizetőképes kereslet és a fogyasztás, amelyet ki lehet innen szolgálni, adva
van. Magyarországon tehát üdvözítőek az infrastrukturális beruházások, és sok
befektetőt vonzanak – az országnak az a feladata, hogy az infrastrukturális
adottságokat kihasználva olyan cégeket vonzzon ide, amelyek regionális
elosztásban gondolkodnak, például logisztikai, gyártó vagy összeszerelő cégeket.
Természetesen a különböző beruházásösztönző intézkedések nagyon fontosak
lennének Magyarország régióban való megítélésének szempontjából. Emellett azt
tapasztaljuk, hogy a különböző befektetéstámogató szervezetek egyre jobb munkát
végeznek.

A ProLogis milyen piacokon látja a terjeszkedés lehetőségét?

A kelet-közép-európai régióban a Pro­Logis már bevezetett központjai mellett
további igényre szabott (BTS) fejlesztéseket is végez. Hiszünk abban, hogy egy
globális vállalat minden körülmények között a helyi fejlődéssel együtt lehet
sikeres, ezért is fejlesztjük tovább a már létező központjainkat a régióban.
Ugyanakkor továbbra is mindig ügyfeleink igényeit követjük, és ezért figyelemmel
kísérjük a többi piacot is, mivel a régió nagyarányú fejlődést mutatott az
elmúlt években.

Magyarországon a modern logisztikai piac is a főváros körül
koncentrálódik. Időközben számottevő infrastrukturális fejlesztések történtek.
Lát arra lehetőséget, hogy a vidék is felzárkózzon?

Magyarországon minden Budapestről szól. Vidéken a modern bérraktározás nem
terjedt el annyira, még mindig az a jellemző, hogy a cégek ipari parkokban
vesznek telkeket, és maguknak fejlesztenek. Látni kell azonban, hogy mára az
összes határt el lehet érni két óra alatt, ami logisztikai szempontból nem nagy
távolság. Így azok a befektetők, amelyek Magyarországot szemelték ki, már
nemcsak Budapestben gondolkodnak, hanem egyre inkább keresik a vidéki
lehetőségeket is, hiszen a másodlagos városok képzett munkaerőt, komoly
vásárlóerőt és rengeteg fejleszthető területet kínálnak. Ha kisebb léptékben is,
de szerintem a vidéki piacon is mindenképpen megfigyelhető lesz fejlesztési
hullám. Ahogyan Lengyelországban, Magyarországon is hangsúlyt kaphatnak a vidéki
nagyvárosok, és főként build-to-suit, igényre szabott fejlesztések várhatók.

Részünkről feltétlenül érdekes a vidéki piac, minden nagyobb városban
vizsgáljuk a lehetőségeket. A build-to-suit fejlesztésekkel együtt – megfelelő
érdeklődés esetén – valamilyen mértékű spekulatív fejlesztést is tervezünk. Az
utóbbi néhány hónapban megélénkült a kereslet a Hegyeshalomnál lévő logisztikai
parkunk iránt is – több régiós tender van most kint a piacon.

A közelmúltban adták át az M0-ás új szakaszát. Budapesten mit hoznak
az infrastrukturális fejlesztések?

Nyilván az új infrastruktúra mellett is megjelennek majd azok a fejlesztések,
amelyek az elmúlt hat-nyolc évben a jó infrastrukturális adottságokkal
rendelkező területeken bekövetkeztek. Biztos, hogy az új csomópontok, mint az
M0-s és az M3-as csomópontja is hasonló fejlődésen megy majd keresztül, mint
mondjuk Budaörs. Emellett mozgolódás figyelhető meg a reptér környékén is, de ez
nyilván nem új történet. A “city” logisztika felpezsdülésére is lehet számítani,
bár ez kicsit más jellegű részpiac, de abszolút van létjogosultsága. A vidéki
helyszíneken build-to-suit projektek várhatók, miközben a spekulatív
fejlesztések továbbra is Budapestre lesznek jellemzők.

A bérleti díjak tekintetében mire számít? Van-e annak esélye, hogy a
megdrágult finanszírozás és a jelentősen megemelkedett építési költségek
megjelenjenek a bérleti díjakban is?

A bérleti díjak az elmúlt hat-kilenc hónapban a 3,7-4 euró/hó/négyzetméteres
szinten valamennyire stabilizálódtak. A megdrágult kivitelezési költségek és a
finanszírozás egyelőre nem befolyásolták jelentősen a bérleti díjakat.
Ugyanakkor a piaci verseny lefelé nyomja az árakat, és a fejlesztési költségek
valójában nem emelkedtek meg olyan mértékben, hogy a fejlesztők
kényszerhelyzetbe kerüljenek.

A logisztika erősen innovatív terület, elképzelhető-e olyan változás
a technológiában, amely az ingatlanfejlesztésre is hatással lehet?

A raktártechnológiában és a logisztikai rendszerek tekintetében egyelőre nem
látok olyan folyamatot, amely markáns hatást gyakorolna magára a logisztikai
ingatlanfejlesztésre. A modern raktárépületek mind alkalmasak arra, hogy
átalakítsák őket az új módszerek alkalmazhatósága érdekében. A
környezettudatosság és az energiahatékonyság ugyanakkor fontos tényező a
logisztikában is.

A zöldfejlesztések növekvő népszerűségnek örvendenek majd a bérlők körében,
míg azok a létesítmények, amelyeket nem a környezettudatosság jegyében hoztak
létre, egyre inkább háttérbe szorulnak, vagy teljesen el is avulnak majd. A
hatékony működés és üzemeltetés jelentős megtakarításokat eredményez a bérlőnek:
az ilyen létesítmények az energiafelhasználást akár 50%-kal csökkentik. Emellett
a szabályozó is arra törekszik, hogy a fejlesztőket a környezettudatos
beruházások irányába terelje. Részben cáfolnám azt az álláspontot, hogy
Magyarországon a piac még nem érett erre. A globálisan aktív, nagy nemzetközi
vállalatok erős hangsúlyt helyeznek a környezettudatosságra, és ez a szemlélet
mindenhol magas követelményeket állít, ahol tevékenykednek, még azokban az
országokban is, ahol még nem voltak elég körültekintőek ebből a szempontból.
Ezek a követelmények minden évben magasabbak lesznek.

A ProLogis számára rendkívül fontos ez a nézőpont, a fenntartható fejlődés
alapelvei alakítják a vállalat nyugat- és kelet-közép-európai működését is.