Ipari – ingatlanpiaci körkép, 2006 első félév

A budapesti modern raktáringatlan piacon a tavalyi év azonos időszaka során tapasztalt kereslet 2006 első féléve során megismétlődött: az 51.500 m2 tranzakció nagyságrendjében megegyezik 2005 időarányos számaival.

A budapesti modern raktáringatlan piacon a tavalyi év azonos időszaka során tapasztalt kereslet 2006 első féléve során megismétlődött: az 51.500 m2 tranzakció nagyságrendjében megegyezik 2005 időarányos számaival. A piac jelenlegi bizakodó magatartását a függőben lévő tenderek és a korábbi évek intenzívebb második féléves adatai támasztják alá. Amennyiben a tendereket a második félévben konkrét tranzakciók is követik, úgy a tavalyi év bérbeadási számai 2006-ban is reprodukálhatók. A kínálati oldalon a kiélezett verseny hatására, a fejlesztők és befektetők kedvezőbb kondíciókat kínálnak, mely a bérleti díjak enyhe csökkentésén kívül rövidebb bérleti terminusok formájában is megmutatkozik.

Kínálat

? 850.000 m2-t meghaladó modern terület;
? 2006 első félévében mintegy 81.000 m2 modern raktárépület készült el;
? 86.300 m2 építés alatt lévő épület befejezése várható 2006. második félévében.

A fejlesztői tervekben eredetileg szereplő összterületet nem érte el a valós építés, de közép-és hosszabb távon jelentős számú új projektre van kilátás. A befektetői igények miatt a fejlesztői kedv továbbra is töretlen, s több fontos fejlesztés várható az elkövetkező időkben, többek között a Ferihegyi Repülőtér (M0/M4 új szakaszai) környezetében, illetve az épülő új Duna-híd pesti oldalán is. A főbb parkokon belül továbbépültek a spekulatív ütemek, melyek a kínálat jelentős részét adták.

2006 első féléve során elkészült az M1 Business Park utolsó fázisa, illetve számos új fejlesztés első épületei is, pl. Agrogate (lásd a címlapfotón) és East Gate Business Park. A kereslet stagnálása mellett a kínálati oldal tovább erősödött. A bérbeadás sikerének érdekében a fejlesztők az új fázisok előrehozott ?spekulatív- ütemezésével igyekeznek megfelelni, így lehetőségük adódik a sürgősen felmerülő igények kielégítésére is. A piac jelentős hányadát teszi ki továbbra is a lízing vagy saját tulajdonú fejlesztés, melyre példa a HOPI logisztikai fejlesztése Gyálon, illetve az ALDI épülő biatorbágyi központja. A vidéki ingatlanpiac lassabban fejlődik, s csak egykét kiemelt területen várható spekulatív fejlesztés. Az elsők között Hegyeshalom (ProLogis) említhető meg, mely a hazai igényeken felül mind a szlovákiai,mind az ausztriai igényeknek is hivatott megfelelni. Szórványosan a komplex logisztikai szolgáltatást nyújtó vállalkozások megbízóik mellett Budapesttől távol is letelepednek, melyre példa a Kühne + Nagel körmendi, illetve tiszalöki operációja.

Kereslet

? 51.500 m2 első féléves bérbeadás;
? az üresedési mutató emelkedett, jelenleg
12,1 %.

A spekulatív fejlesztések növekvő részarányának hatására az üresedési mutató fél év alatt 4%-al, 12,1 %-ra emelkedett. Az átlag bérbeadott területnagyság továbbra is alacsony, 2.500 m2 a spekulatív, míg 9.250 m2 az előbérletek esetében. A hazai modern raktáringatlan piacon úttörő szerepet betöltő parkok esetében a megürült területek újra bérbeadásával is egyre inkább számolni kell.

A logisztikai cégek bérleti aránya továbbra is 55 % feletti, mely alapvetően meghatározza a piacot. Románia és Bulgária közeli Uniós csatlakozása várhatóan a térség kereskedelmi volumenének növekedését indukálja és erősítheti Magyarország térségen belüli központi szerepét, mely a földrajzi elhelyezkedésünknek és a gyorsforgalmi úthálózat dinamikus fejlesztésének köszönhető.
A hazai gazdasági mutatók a 2004-ben csatlakozott tagállamokkal történő összehasonlításban sajnos kedvezőtlenek, mely a külföldi befektetők számára lehet visszatartó erő, míg a fizetőeszköz 2006 első féléve során bekövetkezett 11%-ot meghaladó gyengülése kedvezőtlen hatást gyakorolhat azon hazai vállalkozások bevételére, ahol az EUR alapú kiadások (pl. bérleti díjak) HUF-ban kifejezett növekedését nem ellensúlyozza EUR alapú bevétel növekedés. Pozitívumként mindenképpen megemlítendők a folyamatban lévő Bridgestone és Hankook Tire beruházások, melyek nagyságrendjükből fakadóan további beszállítói láncolat hazai megtelepedését indukálják, a hozzájuk kapcsolódó logisztikai igényekkel.

Bérleti díjak

A piaci verseny továbbra is élénk, melyet a bérleti díjak és bérleti feltételek bérlők számára kedvező módosulása is jelez. A bérleti díjak a korábbi trendet követve kisebb csökkenést mutatnak. Az effektív bérleti díjak -a terület nagysága, a terminus és az egyéb kedvezmények függvényében- döntően 4,0 EUR /m2/hó + ÁFA alatt alakulnak az új bérleti szerződések vonatkozásában, míg a korábbi években kötött -több alkalommal indexált- árak színvonala ennél jelentősen magasabb. A két szélsőséges tartomány átlagaként a modern raktárak átlagos effektív bérleti díja 4,2 EUR /m2/hó + ÁFA körül alakul Budapesten, lassú csökkenés prognózisa mellett.

Befektetési piac

Túlkereslet jellemzi a befektetői oldalt. Ennek egyik oka az ingatlanpiac más területein tapasztalható szűkös kínálat (irodaház, kereskedelmi ingatlan), mely az ipari ingatlanok felé orientálta a befektetők szélesebb körét. Az ipari ingatlan piacon hasonlóképp limitált a megfelelően hasznosítható, piaci normáknak megfelelő ingatlanok száma, így a befektetési-projekt kínálat szintén szűkösnek nevezhető. A félév legjelentősebb tranzakciója az Immorent Hungary Rozália Parki befektetése.