Soha nem látott fejlesztések a régióban – Hol áll Budapest?

A kelet-közép európai irodapiac 2006 első hat hónapja azt mutatja, hogy a térség értett szakaszába érkezett. 2005-ben az elsődleges KKE irodapiacokon – Pozsony, Bukarest, Budapest, Moszkva, Prága, Szófia és Varsó – csökkent a kihasználatlanság, ahogyan 2006 második negyedévében is, amikor az átlagos kihasználatlansági mutató tovább esett, habár kevésbé jelentősen. A kihasználatlanság jelenleg 7.6 százalékhoz közeli értéken áll, mindössze 0.3 százalékponttal alacsonyabban, mint 2005 végén, derül ki a CBRE legfrissebb régiós elemzéséből.

A bérbeadási hullám továbbra is erős régiószerte, majdnem mindegyik piacon növekszik, fenntartva a kihasználatlansági mutató csökkenését. 2006 első félévében a bérbeadás 2005. hasonló időszakához képest 20.1 százalékkal nőtt, elérve az 1.18 millió négyzetmétert. A bérbeadások szintje lépést tart az új kínálattal, amely 1.1 millió négyzetméternyi új iroda piacra lépését jelentette ebben az időszakban. Az idei év első féléve így a valaha volt legélénkebb fejlesztési időszak a régióban. Csak némi különbséget tapasztalhattunk az irodaépítések volumenében 2006 első és második negyedéve között.

Az egyes piacok tekintetében, 2006. első félévében Moszkvában történt a fejlesztések nagy része, ahol az összes fejlesztés körülbelül 40 százaléka valósult meg. Bukarest a második legaktívabb város a fejlesztések mintegy 20 százalékával, amelyet Varsó a saját 14 százalékával követ. Az új kínálat és a fejlesztői tevékenység következtében az irodaterület szintje a régióban 15 százalékkal emelkedett, 2006 közepére elérve a 15 millió négyzetmétert. 2006 végére az összes irodaterület 17 millió négyzetméterre emelkedhet, az évben tervezett 1,8 millió négyzetméternyi iroda átadásának eredményeképpen.

A csökkenő kihasználatlansági ráta miatt a bérleti díjak szintje stabil maradt a KKE térségben. Egyedül Moszkvában, ahol a legalacsonyabb a kihasználatlansági mutató, volt tapasztalható következetes bérleti-díj növekedés. A bérleti díjak 2006 folyamán stabilak maradnak, és bizonyos területeken 2007 végéig elindulhat a növekedés, ha a kihasználatlansági mutató alacsony marad. A jövőbeni tervbe vett fejlesztések ugyan lassíthatják a potenciális bérleti-díj növekedést annak ellenére, hogy az előbérleti aktivitás nő.

Az összesített számokat tekintve látható, hogy 2006. első félévében az elsődleges KKE-piacokon (Pozsony, Bukarest, Budapest, Moszkva, Prága, Szófia és Varsó) az új fejlesztések erősödő aktivitása, a bérbeadási szint emelkedése és a kihasználatlanság csekély mértékű csökkenése volt jellemző. Egyúttal majdnem minden piacon stabilak maradtak a legmagasabb kategóriás területek bérleti díjai, ugyanakkor ezek tényleges nettó értékei folyamatos erősödést mutatnak ahogyan a kihasználatlansági szint stabilizálódik.

Körülbelül 1.1 millió négyzetméternyi modern irodaterület került átadásra a KKE-régió főbb piacain 2006. első félévében. A fejlesztések több mint 40 százaléka Moszkvában valósult meg, ahol a fejlesztői aktivitás állandó növekedése látható. Az átadások száma Bukarestben és Varsóban is magas volt, ketten együtt a régió fejlesztéseinek mintegy 35 százalékát kitéve. Budapest, Pozsony, Szófia is szignifikáns emelkedést mutatott az előző évhez képest, míg Prága kiegyensúlyozott maradt.

Kismértékben jelentkezett különbség az irodaépítések volumenében 2006 első és második negyedéve között, és ezek nagyjából megegyeznek 2005 utolsó negyedévének fejlesztési aktivitásával, amely a valaha volt legerősebb negyedévek közé tartozik. Az elkövetkező két év során tervezett fejlesztések szintje ma 3.2 millió négyzetmétert tesz ki és mintegy 15 százalékkal haladja meg a 2005-ös szintet. Ténylegesen, az új terület közel fele a következő 12 hónapban elkészül. Feltételezve, hogy a bérbeadások szintje továbbra is kellő mértékben nő a CBRE becslése szerint a kihasználatlansági ráta stabil marad, ahogyan a piacok érett szakaszukba érkeznek.

Az iroda-bérbeadás 2006 első félévében folyamatosan nőtt, elérve a rekordszintű 1,18 millió négyzetmétert, 2005 ugyanezen időszakához képest mintegy 20 százalékos növekedést eredményezve. Ez a szint annak ellenére elérhető volt, hogy 2006 első negyedévében a bérbeadási aktivitás 2005. utolsó negyedévéhez képest visszaesett. Az éves bérbeadás szinte minden piacon emelkedett; a legjelentősebb növekedést Prága és Moszkva produkálta, amely a 2005-ös pozitív trend folytatása.

Habár a bérbeadások magas szintje meghaladja a piacra került új területekét, mégsem hasonlítható össze a 2005 folyamán tapasztalt szignifikáns különbséggel. Ez azt jelenti, hogy a nettó bérbeadás régiószerte pozitív maradt, habár gyakran ellentmondást okoz, hogy a bérbeadásokat abban a negyedévben regisztrálják, amikor a szerződést aláírták és nem akkor, amikor a bérlők elfoglalták az irodákat. A nettó bérbeadás az elfoglalt területekben történő változásokat tükrözi. A bérbevett és átadott területek különbsége ugyanakkor csökken: ez a kihasználatlansági mutató lassuló csökkenését eredményezi, amely így stabilizálódni látszik régiószerte.

Miután az átlagosnál erősebb bérbeadások eredményeképpen a nettó bérbeadás ismét átlépte az új kínálat szintjét, a közép-kelet-európai piacokon mért kihasználatlansági mutató új mélypontnak számító 7.6 százalékra esett, ami csupán 30 bázisponttal (0.3 százalékponttal) kevesebb, mint 2005. végén. 2005-ben a kihasználatlanság 2.73 százalékponttal csökkent egy év alatt. Annak ellenére, hogy a kelet-közép-európa összevont kihasználatlansági mutatója csökkent, bizonyos piacokon emelkedés volt kimutatható. Budapest, Bukarest és Moszkva jelentik azt a három piacot, amelyben ez a trend lassan, de biztosan megindult, főleg Budapesten, amely 13.56 százalékos kihasználatlanságával vezető a régióban. Ez minden bizonnyal egy korai jele a városban folyó fejlesztési tevékenységek jelentős növekedésének.

Annak ellenére, hogy Bukarestben és Moszkvában is emelkedett a kihasználatlansági mutató, még mindig ezekben a városokban áll a legalacsonyabb szinten, 6,8 illetve 5,3 százalékon. Moszkva és Bukarest jól illusztrálja az ingadozó kihasználatlansági mutató a piac méretére gyakorolt hatását. A legnagyobb piacot jelentő Moszkvában a kihasználatlansági mutató csak kismértékű változáson esett át. Viszont a bukaresti piac, amely kevesebb, mint ötöde a moszkvainak, jól mutatja, hogy az új fejlesztéseknek milyen hatása van a piacra. Habár a fejlesztések szintje alig változott, drámai változás állt be a kihasználatlanságban, mely 12 hónap alatt közel 10 százalékpontos csökkenést eredményezett 2005. 3. negyedévére, mielőtt kis mértékben nőtt volna az azt követő negyedévekben.

Az általában stabilnak mondható kihasználatlanság eredményeképpen a bérleti díjak szintje is stabil maradt. Moszkva az egyetlen olyan piac, ahol jelentősebb bérletidíj-növekedés volt tapasztalható. A díjak 2006. folyamán stabilak maradnak, majd kismértékű növekedés várható bizonyos piacokon 2007 végéig, ha a kihasználatlansági mutató alacsonyan marad. Amennyiben a bérbeadások és a fejlesztések átadása hasonló növekedési pályát írnak le, ez a lehetőség fennáll.