KSH: vesszük a lakásokat, mint a cukrot

A 2014. év eddig összesített lakáspiaci adatai a forgalom élénkülését jelzik. Az első két negyedévben – az előzetes számítások szerint – 20%-ot meghaladó az értékesített lakások számának növekedése. Túlnyomóan használt lakások cseréltek gazdát, az új lakások részesedése a lakáspiaci forgalomból nem éri el a 2%-ot, áll a KSH legfrissebb lakáspiaci kiadványában.

Fordulat következett be a használtlakás-árak alakulásában is: a 2014. év eddig ismert adatai alapján számított tiszta árindex 1,1%-kal meghaladja a 2013. évi értéket. A negyedévenkénti áralakulás egyenletes emelkedést mutat:az első negyedévben 1,2, a másodikban 1,3%-os a tiszta árindex növekménye. Az új lakások piacán az értékesítések száma továbbra is csökken. 2014-ben eddig – a korábbi évek azonos időszakaihoz képest kevesebb – mindössze 600 új lakást vásároltak a háztartások, ezért e lakások éves szinten 2%-ot kitevő áremelkedése alig érzékelhető az ingatlanpiacon.

Forgalom

Míg az új lakások piacán továbbra is visszaesés van, a használt lakások értékesítésében folytatódott a már 2013-ban elkezdődött növekedés. Az első negyedévben 22 ezer használt lakás cserélt gazdát, ami 22%-kal több, mint a megelőző év azonos időszakában, és bár a második negyedévben eddig még csak 19 ezer tranzakcióról van adat, ez a tavalyihoz hasonló beérkezési ütemmel számolva ebben az időszakban is az első negyedévihez hasonló forgalomemelkedést jelez. 

2014 I. félévében összesen 1377 új lakás épült értékesítési céllal. Ugyanekkor az újlakás-értékesítések száma 641 volt. A megfigyelések kizárólag a háztartások által megvásárolt lakásokra korlátozódik, így sok tranzakció azért esik ki a megfigyelés köréből, mert a vásárlók nem magánháztartások, hanem vállalkozások, vagy az értékesítés során valamilyen átmeneti bérleti megoldás előzi meg a tényleges tulajdonba adást. Mindez szűkíti a megfigyelhető eladások körét.

Éves árindex

A használt lakások piacán 2014-ben eddig 1,1%-os tiszta áremelkedés következett be, ami azt jelenti, hogy ennyivel kerülnének többe a lakások, ha ebben az évben ugyanazokat adták volna el, mint egy évvel korábban. Mivel eközben az eladott lakások minőségi összetétele az olcsóbb lakások felé tolódott (ennek indexe 3,2%-kal csökkent), a ténylegesen eladott használt lakások átlagos ára 2,2%-kal alacsonyabb lett. 

A használtlakás-forgalom összetételének alakulása

2014 első negyedévében a használt lakások 31%-át értékesítették Budapesten, további 23%-át a megyeszékhelyeken, vagyis a teljes lakáspiaci forgalom több mint fele zajlott a nagyobb városokban. Az előző év azonos időszakához viszonyítva a budapesti és a kisvárosi társasházi lakások, továbbá a megyeszékhelyeken a családi házak eladása bővült kiemelkedő, 30%-ot megközelítő mértékben. Átlag alatti, 10% körüli a budapesti családi házak és a községi lakások értékesítésének bővülése. 
2013-ban a többlakásos társasházi és panelépületek részesedése a lakáspiacon 56%-ot tett ki, ebből 13% lakótelepi lakás volt. 2014-ben a többlakásos piac részesedése 58%-ra nőtt. A növekedés a társasházi értékesítéseknek tudható be, a panellakások aránya a forgalomban nem változott a megelőző évhez képest. A családi házak értékesítése az első negyedévben alacsonyabb volt (41%), majd a második negyedévben a szinte kizárólag családi házakból álló községi lakáseladások bővülésével emelkedett (43%).

A használtlakás-piac területi jellemzői

2014 első félévében egy használt lakás 9,4 millió forintot ért, 300 ezer forinttal kevesebbet, mit 2013-ban. Az eladott lakások átlagára Budapesten 300 ezer forinttal csökkent, egy használt lakás átlagos ára 13,3 millió forint volt. Ugyanez az érték a megyeszékhelyeken 9, a városokban 8,4, míg a községekben 5,3 millió forint volt. Az agglomerációkon kívül eső községekben ugyanakkor csak 3,6 millió forintért kelt el egy átlagos ingatlan. Budapesten a használt lakások négyzetméterára 226-ról 229 ezer forintra emelkedett 2013 óta. 

A teljes lakásárral ellentétes árváltozás oka az értékesített lakások nagyságának csökkenése 58-ról 57 m2-re, továbbá a kerületek közötti arányok változása. A községi lakások négyzetméterára mindössze egynegyede a budapestinek (57 ezer Ft). Az agglomerációkon kívül eső községekben ez az érték még alacsonyabb (43 ezer Ft). 2014-ben az ország egyes területein növekedni kezdtek a lakásárak, míg másutt folytatódott az árcsökkenés. Számottevő és a régió minden megyéjére kiterjedő áremelkedés következett be a Dél-Alföldön. Nyugat- és Dél-Dunántúlon összességében ugyancsak emelkedtek az árak, ám megyénként eltérően. Nyugat-Dunántúlon Győr-Moson-Sopron megye, míg Dél-Dunántúlon Somogy megye árai emelkedtek kiugróan.

A központi régióbanegyelőre nem egyértelmű a fordulat: Pest megyében a teljes és a fajlagos átlagár is esett, és Budapesten is csak a fajlagos árakban figyelhető meg kisebb emelkedés. Továbbra is valamennyi megyében csökkennek az árak Közép-Dunántúlon és Észak-Alföldön.