Európai nagyvárosi lakásár-körkép

Nyáron menetrendszerűen megszaporodnak a
külföldi tengerparti üdülőhelyek ingatlanárairól szóló körképek. Az Otthon Centrum összeállítása nyomán nézzünk körbe azonban most inkább néhány európai fővárosban, ahol a kereslet nem annyira szezonfüggő. Milyen árkülönbségek vannak a régi és új tagállamok fővárosai között?
Hogyan aránylanak a lakásárak az átlagfizetésekhez a kontinens nyugati és keleti felében? Körképünkben a használt lakásokra fókuszáltunk.

Szembetűnő különbség nemcsak az árakban mutatkozik, de abban is, hol milyen tulajdonú ingatlanok vannak piacon.

Az EU-ba készülő Bulgária fővárosában például sok az önkormányzati tulajdon, amit csak néhány éven belül lehet megváltani. Bécsben és Londonban pedig jellemzőbb a lakások bérlése, mint eladása, s a hirdetésekben is kétféle pénzösszeg szerepel: eladási irányár, valamint
bérleti díj. Hiszen míg nálunk a lakások kb. 93%-a van magántulajdonban, addig tőlünk nyugatra ez az arány jellemzően 50-60% körül alakul.

A Bécsben értékesítésre kínált lakások jellemzően nagyon jó állapotban vannak. A Ringen – a belvárost körülvevő útgyűrűn – belüli kerületek kínálata jellemzően presztízs ingatlanokat tartalmaz. Itt a régi, de legtöbbször jól karbantartott nagypolgári épületekben általában hatalmas méretű (főleg 100 és 200 m2 közötti)
lakásokat árulnak.

Előfordul a Budapesten is egyre népszerűbb tetőtér beépítés, ami egészen új külsőt kölcsönöz a klasszikus belvárosi tömbök tetőzetének. Ezen a területen az átlagos négyzetméterárak 1 millió Ft fölött vannak, és gyakran meghaladják a 2 milliós határt is. A lakások ára legtöbbször csak kilenc számjeggyel írható le.

Egy igen kicsi, 40 m2-es tipikus első lakást ugyanakkor már hatévi nemzeti átlagkeresetből(kb. 630 ezer Ft/hó) meg lehet vásárolni. A tágabb belvárosban már jóval
alacsonyabb, 6-700 ezer forintos négyzetméterárak jellemzőek. A kertvárosban megint kicsit felszöknek a fajlagos árak – ismét 1 millió Ft/m2 az átlag. A ritka, 1960-70-es évjáratú, telepszerű beépítésű házakban – itt persze nem a nálunk elterjedt, alacsony presztízsű
paneltelepekre kell gondolni – 4-500 ezer Ft a jellemző négyzetméterár, s egy 90 m2-es lakásért itt is csak 5-6 évnyi bruttó bért kell félrerakni.

Írországban jellemzően nem a lakás tényleges mérete számít, hanem a hálószobák száma szerint tartják nyilván az ingatlanokat, s internetes adatbázisokban is inkább eszerint lehet keresni az ingatlanok között. Méretükben a dublini lakások elég kicsik más fővárosokhoz képest.

A társasházi lakások mérete ritkán haladja meg a 70 m2-t, s a belvárosi részeken is elterjedt sorházi ingatlanok sem nagyobbak 120 m2-nél általában. Dublin különlegesen drága városnak mutatkozik az összes többi európai fővároshoz viszonyítva. Itt a legolcsóbb környéken is közel másfél millió Ft felettiek a fajlagos lakóingatlan árak.

A kertváros a legdrágább körzete a városnak, ahol a 3 millió forintos négyzetméterár sem egyedülálló. Ezt kivéve az árak 1.3 millió és 2 millió Ft/m2 között ingadoznak. Mivel a fajlagos lakásárak az egekbe szöknek a zöld szigeten, összértékben az ingatlanok ára – kis méretük ellenére is – kitűnik a nyugat-európia mezőnyből.

Mivel a rekord lakásárak mellé kb. 500 ezer forintos havi bruttó bért rakhatunk összehasonlításként, a legolcsóbb, kis méretű lakáshoz is 14-15 évet kellene spórolni – ha hitelfelvétel nélkül akarnánk megvenni.

Értékben a brit főváros lakásárai a dubliniakhoz hasonlítanak leginkább. Az összehasonlítást nehezíti, hogy
itt még ritkábban lehet m2-ben megadott méret adatokra bukkanni; a paramétereket a hálószobák számában adják meg. Az írországinál jó egyharmadával magasabb átlagbérek miatt a lakások megfizethetősége összességében kedvezőbb(átlagosan 10-17 évnyi spórolás).

Természetesen a londoni City – a város abszolút közepe – a többi európai fővároshoz hasonlóan itt is nagyon magas árú környék, ahol többnyire hagyományos társasházi lakásokat értékesítenek. A város összes többi részében jellemzőek a gyakran összetéveszthetően hasonló sorházak és ikerházak.

A központnál is drágábbak a lakások a Temze partján, például dél-nyugaton, ahol – egy friss brit ingatlan-statisztika szerint – 143 millió forint az átlagos lakásár, vagy az északi városrész központjában, ahol 142 millió forint ez a mutató. A város délkeleti és keleti részei a legolcsóbb környékek közé tartoznak a 80-90 milliós átlagárakkal, ám magyar viszonylatban már ezek is megfizethetetlennek tűnnek.

Párizsnak, az örökké divatos kulturális központnak minden kerületében találunk számos öreg, nagypolgári típusú
épületet. Ezek többnyire szépen karban vannak tartva és a lakások is relatíve jó állapotúak. Ahogy Nyugat-Európa fővárosaiban, úgy itt is jellemzőbb a lakások bérbeadása, mint az eladása, s így legtöbbször bérleti és kínálati árat is tartalmaznak az ingatlanértékesítők ajánlatai.

Az egész tágan vett városközpontban jellemzőek az 1 és 2 millió forint közötti fajlagos árak. Persze a legbelső kerületekben, és a – budapesti V-VI. kerületek belső részeihez hasonlító – 16. és 17. kerületben nem ritka a 2 millió Ft feletti négyzetméterár sem.

Itt egy kis garzont hét, egy 220 m2-es nagypolgári lakást viszont már csak 55 évnyi átlagbérből (600 ezer Ft/hó) lehet megvásárolni. A lakások mérete a Budapesten jellemző nagy szóródást mutatja.

Prága az utóbbi években igazi turista központja lett Közép-Európának, s ez az ingatlanok áraiban is megmutatkozik, legalább is Budapesttel összehasonlítva. A város történelmi központjában elég nagy szórással, 500 ezer és 1 millió forintos m2-ár között lehet lakásokat találni a gyakran több száz éves házakban.

A többi belső kerületben az ár 250 és 700 ezer forint körül alakul. Itt egy átlagos lakást 11-14 évnyi spórolással vásárolhatunk meg a 170 ezer forintos – a magyarországinál hajszálnyival magasabb – bruttó
átlagbérrel kalkulálva. A hirdetésekben megjelenő panelárak is meglepő módon 20-40%-kal magasabbak a budapestinél, s 250 és 300 ezer forint
között ingadoznak fajlagosan.

Bulgária fővárosát kelet-európai példaként, s európai uniós aspiránsként vontuk be az elemzésbe. Szófiában a kínált lakások legnagyobb része a XX. század második felének különböző
évtizedeiben épült panel tömbökben található, amelyek a város minden részét meghatározzák.

A panellakások gyakran még önkormányzati tulajdonban vannak, és évek kérdése, míg lakójuk tulajdonába kerül. A
fajlagos árak itt is a központban a legmagasabbak, ám csak 300 és 350 ezer forint között ingadoznak négyzetméterenként. Más helyeken 180-200 ezer forint az átlagos ár. A panelárak viszont a budapestihez nagyon
hasonlóan, 180 és 200 ezer Ft/m2 közöttiek. Sajnálatos módon a lakások megfizethetősége a vizsgált városok közül itt a legkedvezőtlenebb.

A 45 ezer forintos átlagbért félrerakva is 15 év alatt csak egy másfélszobás panellakást vehetünk. Egy központban lévő tágas lakásért viszont már 50-60 évet kell spórolni.

Budapesten a szigorúan vett belvárosban (Pesten az V., Budán az I. kerületben) általában 300 és 800 ezer Ft
között szóródnak a négyzetméterárak. A dunai panorámás, jó állapotú nagypolgári lakások esetében ez kicsivel 1 millió Ft fölé is kúszhat, ám ez szűk kínálatot jelent.

Ezen a központi részen egy garzonlakás 7-8 évnyi “totális” spórolással vásárolható meg (165 ezer Ft/hó bruttó
átlagbér mellett), míg egy nagyméretű, frekventált helyen lévő luxuslakásért több mint 100 évnyi bérünket kellene félretenni. A tágabb belvárosban bőséges a kínálat a 250-350 ezer forint közötti kategóriában.

A panelárak városszerte 170-230 ezer Ft/m2 között mozognak, ám elitlakótelepeken a 300 ezres határt is elérhetik. A városszerte legolcsóbb – de lakható! – kb. 6 millió Ft körüli áron kínált panel- és téglalakások megvásárlásához 3 évnyi spórolás szükséges. Kertvárosi családi házak (Csepeltől a budai hegyekig) 200-400 ezer forintos fajlagos áron kaphatók.

Itt az extra luxus kategória is nagyon ritkán megy 700 ezer Ft fölé. Mivel itt a méretek természetesen nagyobbak, mint a lakásoké, általában hosszabb ideig kell gyűjtögetni rájuk.