A zaj hangjai: lakások a főúton

Miért éri meg a forgalmas utak mellé lakást építeni? És miért költözik valaki egy éjjel-nappal “dübörgő” lakásba? Vajon ellensúlyozhatja-e a hátrányokat a központi fekvés, a jó közlekedés, az alacsony ár, vagy hogy a közelben hatalmas zöldterület van?

Beruházói szempontból azért választják sokan a forgalmas és zajos főutak melletti építkezést, mert ott olcsóbbak a telkek, és az engedélyeket a foghíjak beépítésére általában már korábban kiadták.

Hogy miért is lehet jó biznisz főútvonal mellett építeni: ott nagyobbak a szintterületi mutatók, tehát intenzívebben lehet beépíteni a telkeket, ami tovább növeli a gazdaságosságot. A legnagyobb hasznot pedig egy ilyen ponton – állítja Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője – egy lakásprojekttel lehet elérni, inkább, mint mondjuk egy látszólag jövedelmezőbbnek tűnő irodaházzal. Az olcsóságnak köszönhetően – illetve, hogy általában nagy telkekről beszélhetünk – javul a beruházói költséghatékonyság, a lakásokért kevesebbet kérhetnek, és ezzel igencsak versenyképessé válhatnak. Márpedig jellemzőnek mondható, hogy a főutak mentén általában nagyobb méretű, többlakásos házakat adnak át, melyek “tipikus tömegprojektek, sok a zárványszerű közöttük”.

A fővárost járva rengeteg példát találhatunk a főútvonalak mellé tervezett társasházakra, lakóparkokra. Budán igen közkedvelt a XI. kerületi Fehérvári, Szerémi és Tétényi út, a III. kerületben a Bécsi és a Szépvölgyi út. A pesti oldalra áttérve: rengeteg lakás épül Újpesten a négysávos Árpád úton, a X. kerületi Kőbányai úton, a XIII. kerületi Lehel és Röppentyű utcában, de a IX. kerületi Soroksári vagy a XIV. kerületi Nagy Lajos király, illetve Egressy út sem a csöndességéről híres.

A következőkben néhány jellemző projektet közelebbről is megvizsgálunk.

Nagyobb területet vett meg egyben a Sajó (ma már Millers) Rt. – mondta Szakács Gábor, a Nádorliget Lakópark értékesítésével megbízott Residence Plus Ingatlanforgalmazó Kft. tanácsadója -, meglehetősen jó áron, a Szerémi út felé eső rész még kevesebbe került. Összesen kilencszáz átadott otthon – 2001-ben indult az építkezés – közül mára valamennyi elkelt. Benne a negyedik ütem 176 lakásával, ami jövő tavaszra lehet kész. A vevők mostanában leginkább a fiatalok, első lakáshoz jutók voltak. A fő vonzerő természetesen az ár, Budán, a Fészekrakóba “beférő” 13-15,5 millió forint párját ritkítja.

A Szerémi út más “főutas” projektekkel összehasonlítva konszolidáltabb környéken található, s vonzó, hogy a budai oldalon van. A Nádorliget ráadásul – a volt “rozsdaövezetben” – nem maradt torzóban, hanem folyamatosan beépül a környezete, miközben egyik épülete betölti a “leárnyékoló” funkciót. Az öt évvel ezelőtti induláskor 200 ezer körüli volt az átlagos négyzetméterár, ami a tavalyi átadásoknál felszökött 270 ezerre, ami a folyamat végére eléri, illetve meghaladja a 300 ezret. Ezért a pénzért szakértők szerint nagyon is megéri vásárolni: nem nagy (hat-hétemeletes) házakról van szó, sok a közelben a zöldterület, és közel a közlekedési csomópont körtér is. A viszonyítás kedvéért: kétutcányira a Nádorligettől a Kalotaszeg utcában az új lakások átlaga 360 ezres, egy másik projektnél kereken 345 ezer forintnyi.

A Prestige Fejlesztési Csoport beruházása a Szentendrei út és Czetz János utcák közti Prestige Rómaipark. Több megkérdezett tudni véli, hogy nagyon biztatóak az előértékesítési mutatók, amit a 400 ezer forint körüli négyzetméterenkénti átlagár is kifejez. Vegyük sorrendben, miért. Nem az első helyen ugyan, de említhető, hogy jók a közlekedési viszonyok. Ugyanakkor az eredeti nyolc hektárból kettőt eladott a Prestige az Erstének. Itt irodaház lesz, ami egyben, a Szentendrei út mellett lévén, betölti a “hangfogó” funkcióját is. A 400 ezer forint azért mégis feltűnően magas ár a vetélytársakhoz képest, és újabb indoklása lehet, hogy a telek hátsó része – ahol a lakások épülnek – nagyon hangulatos, magas presztízsű kertvárosi részhez csatlakozik. (Az építkezés földmunkái már elindultak, az első ütem 102 lakásának átadási ideje 2008 nyara.)

Zuglóban, a Nagy Lajos király út és az Erzsébet Királyné útja találkozásánál valósul meg a Hermina Rezidencia, amelynek tulajdonosa a Hermina Bau Kft.korábban Zugló “csendes utcáiban” volt érdekelt – közölte Tóth Bernadett tanácsadó, értékesítési vezető. Kezdettől tudható volt, hogy ez az ingatlan “más”, ám mostanra megnyugodtak: a 140 lakás háromnegyedét már értékesítették. Közülük az utcai frontra nézők közül is sok elkelt, bár zömük a végére maradt. A két oldal árai közt persze létezik különbség, olcsóbb a “front”, négyzetméterenként 5 ezer forinttal. A vevők többsége fiatal, és sokan olyanok, akik igénylik az állami támogatást. Akadt befektetési céllal vásárló is, ők talán a közlekedés kedvező viszonyaiban bíznak, bár az okokat keresve nehezen lehetne általánosítani. A Fészekrakó 15 milliós felső határával számolva korábban ennél kínáltak olcsóbbat is, most éppen ennyiért 51 négyzetméteres nappali, plusz két hálószobás van az eladólistán. Az ár 279 és 319 ezer forint közötti négyzetméterenként, azaz 300 ezres az átlag. “A telek árától függ minden”, no meg a nagyobb lakásszámtól, amivel úgyszintén indokolható, hogy máig megmaradtak a bevezető árakon.

Következzék ismét az összevetés: ha egy kicsit beljebb hatolunk a csendesebb részek irányába – bár még mindig távol az igazi Zuglótól – 330-340 ezres átlagokra lelünk. Például a Szugló utcában egy nemrégiben átadott házban 300-350 ezer közötti, egy másik ponton 280-330 ezres értékeket. A viszonylag közeli Ilka Udvar nagyjából a Hermina szintjén áll (305 ezer forint), ám figyelembe kell azt is venni, hogy ott csupán pár lakás maradt mostanáig gazdátlan.

A 288 lakásos Liget-Ház Lakópark a Népliget szomszédságába került, no meg a Kőbányai útra. Előbbi oldala gyorsan elment, a hatsávos Kőbányai út felé eső részére viszont csak nehezen találtak vevőt. (A cikk írója járt ezekben a lakásokban: az üzletkötő – kora délután – egyetlen esetben sem nyitott ki ablakot, a szemre tetszetős erkélyeket sem vizsgáltuk meg közelebbről.) A vevők túlnyomórészt fiatalok voltak, akik nem engedhették meg maguknak, hogy jobb helyen (drágábban) vásároljanak. Induláskor 240-260 ezret kértek egy négyzetméterért, ami a véghajrában kis mértékben növekedett. A zaj ellenére “ez volt a beruházó egyik legjobb döntése”, mert Budapest legnagyobb, 112 hektáros zöldövezeti részénél van. És ma már kizárólag ezen a ponton lehet lakást építeni a Népliget oldalában.

A példát követi az új szomszéd, a 33 ezer négyzetméteres telken megvalósuló Taraliget Lakópark is. Hasonló alapon: külső széle a Kőbányai út felé néz, belső részeivel mintegy beékelődik a Népligetbe. Az első ütem, kétszer 28, plusz 21 lakásos három épület átadása jövő márciusban várható – mondta Bernhardt Péter, a Tara Ingatlanfejlesztő Kft. koordinátora. Számolván a zajjal, minden lakás (egy-egy szoba, általában a mellékhelyiség vagy fürdőszoba kivételével) a Népliget felé néz, a külső homlokzati ablakok pedig dupla szigetelésűek. Az első ütem 1,5-2 szobás, 40-80 négyzetméteres darabok ára 330-340 ezer négyzetméterenként. (A nagy alapterületűek a második ütem felső szintjein és tetőterein lesznek.) “A környezet valóban olcsóbb, de ne feledjük a fekvést, és az általunk választott anyagok minőségét.” Az értékesítés még nem indult el, ilyetén tapasztalatokról tehát nem számolhat be a beruházó. A terv az, hogy a három szakasszal három év alatt (424 lakás) végeznek. Tegyük hozzá: hogy megérte-e a beruházónak, azt csak akkor tudjuk majd meg, ha elindul a következő építkezési ütem is.

Mint látjuk, dübörgés ide vagy oda, egy jelentős vásárlói csoportnak a “mi van a zsebben” kérdés sokkal aktuálisabb. És ebben lehetnek verhetetlenek a főút-közeliek: nagyjából 10-15 százalékkal olcsóbbak a forgalmasabb utak mellé települt házak lakásai, mint a forgalomtól távolabb esőké. Az első lakás vásárlásakor általános tapasztalat, hogy a költözni vágyó “simán” átsiklik a zajos viszonyok felett – állítja a több mint félszáz OC-ingatlaniroda tapasztalatára támaszkodva Valkó Dávid. Mint adataikból kiderül, fiatalok jutnak egy-egy ilyetén “kégli” birtokába, akik leginkább csak aludni járnak haza. A (ki)választás egyik lényeges szempontja viszont a jó a közlekedés, márpedig éppen ennek felelhetnek meg a csoport lakásai. Egy fiatal szempontjából a zajszint a sokadik helyen áll. Az első helyek egyikét az foglalja el, hogy anyagilag nem engedheti meg magának, hogy a városban nyugodtabb helyen vegyen lakást. Gyakori, hogy valaki vidékről jön, s számára a jó közlekedés a legfőbb kívánalom. Közülük sokaknak nincs autójuk, nem igazán a tehetős réteg választja ki ezen helyek egyikét.

Üzleti szempontból nem igazán éri meg a “forgalmas” lakások megvétele. Ám a kispénzűeknek – mivel olcsók a lakások – reális befektetés lehet. Mondjuk 2-3 évig kiadni, és utána lesz a gyereké, aki éppen akkor lesz egyetemista, és jön Pestre tanulni.