Rekordkereslet a logisztikai ingatlanok piacán – CBRE 2007 Q3

A CB Richard Ellis várakozásainak megfelelően 2007 harmadik negyedévében jelentősen erősebb volt a kereslet a magyarországi ipari és logisztikai ingatlanok piacán, mint az előző negyedévekben. A bruttó bérbeadás 71.700 m2 volt, ami 27 százalékos növekedést jelent a második negyedévhez képest.

Mivel az idei év eddigi negyedéveiben magasabb bérbeadást regisztráltak, mint tavaly, az összesített bérbeadási mutató 60 százalékkal magasabb a tavalyi év azonos időszakaihoz viszonyítva. Általában év végén a legmagasabb a kereslet, ami valószínűleg idén is így lesz. Ebben az esetben az éves mutató 40-45 százalékkal is növekedhet, és elérheti a 220.000 m2-t, ami Budapest és környékének ipari piacán rekord szintnek számítana.

A kínálat növekedése továbbra is lassú, csupán 19.100 m2 új modern ipari területet adtak át a harmadik negyedévben. Több átadás is átcsúszik az év végére, amikor várhatóan magasabb lesz az új területek átadásának száma.

Meg kell jegyeznünk azonban, hogy idén jelentősek volt a fejlesztések Budapest környékén kívül is. A stratégiailag jó elhelyezkedésű vidéki autópályák mellett fekvő területeken növekvő a spekulatív alapon történő fejlesztések aránya, és ez a trend folytatódik a jövőben is.

A viszonylag alacsony építési kedv magas kereslettel párosulva ismét csökkenő pályára helyezte a kihasználatlansági mutatót Budapesten és környékén is, ami összességében 1,25 százalékponttal csökkent az előző negyedévhez képest, és nagyjából 2,4 százalékponttal 2006 harmadik negyedévéhez képest. Ez a negyedik olyan egymást követő negyedév volt, amely során a mutató éves alapon csökkenést mutatott.

A bérleti díjak továbbra is stabilak, habár néhány (irodákat és raktárakat egyaránt kínáló) városközponthoz közeli projekt esetében emelkedést figyelhetünk meg. A legdrágább ipari projektek esetében a bérleti díj havi 6,00-6,50 euró/m2 nagyságban mozog.

1-es körzet – Budapest

Ebben a szektorban a teljes ipari kínálat 26.600 m2-rel nőtt 2006 ugyanezen időszakához képest, de 2007 harmadik negyedévében nem adtak át új területeket.

Habár az ipari állomány nem növekedett a negyedévben, a bérbeadás rekord magasságú volt. A teljes bérbeadási szint elérte a 38.300 m2-t, ami magasabb, mint 2006 éves szintje. Ez köszönhető volt a BILK-ben történt 10.000 m2-es hosszabbításnak illetve a Fiege által bérbevett 26.000 m2-nek a Prologis Harbor Parkban. Az egyetlen jelentősebb előbérleti szerződés a Citypoint 9-ben a Gubacsi úton történt 1,100 m2-en, amit a Chio Wolf bérelt ki a projekt második fázisában, mely 6,300 m2 területű lesz. A kihasználatlansági mutató a Budapesti piacon 6,45 százalékra csökkent, ami közel fél százalékponttal alacsonyabb, mint 2007 második negyedévében.

A CBRE várakozásai szerint a mutató enyhén tovább nő majd,mivel az év végén több projektet is átadnak például a IX. kerületben, amely egyre népszerűbb mind a fejlesztők mind pedig a bérlők körében. Jó példa az ilyen város-közeli fejlesztésekre a már átadott Citypoint 9 és a Mester park, illetve a jelenleg fejlesztés alatt álló Innove Business park, melynek várható átadása 2007 év végén lesz.

2-es körzet – Budapest környéke

A legnagyobb logisztikai létesítmények változatlanul a budapesti autópálya-körgyűrű mellett helyezkednek el. A teljes kínálat összesen 717.000 m2-re nőtt. A negyedévben két projekt nagyobb bővítésére került sor:

– az East Gate Business park (4.800 m2) az M0 északi szakaszán
– Prologis Gyál (14,000 m2) az M5-M0 csomópont közelében.

Összesen 33,400 m2 ipari terület talált bérlőre ezen a piacon. Az Agrogate és a Tulipán Parkok ebben a negyedévben elérte a 100 százalékos telítettséget. Ezekben a parkokban egyenként 7.000 m2 és 11.000 m2 területet adtak bérbe többek között olyan bérlőknek mint a Puma a Tulipán Parkban. A nettó abszorpció pozitív volt és közel négyszer akkora, mint 2006 hasonló időszakában.

A kihasználatlansági ráta ismét csökkeni kezdett miután a második negyedévben emelkedett. Jelenleg 9,10 százalékon áll, ami 5 százalékponttal alacsonyabb a tavalyi szintnél és 2007 eddigi legalacsonyabb szintje. Az üres területek szintje 13.000 m2-rel csökkent az elmúlt 12 hónap során, mialatt az újonnan átadott területek szintje 130.000 m2-el emelkedett.